昨日，北京市住建委和北京市地税局联合发布通知称，自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格，调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。从现在新调整的标准来看，优惠政策的覆盖面扩大了。

　　享受优惠须满足3个条件

　　享受优惠政策的普通住房必须同时满足三个条件，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价格低于所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，如同时满足以上三个条件的，减半按1.5％征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1％税率征收契税。

　　重新界定实际成交价

　　本次新规对“实际成交价格”的定义，进行了更为明确细分。根据2008年11月24日开始实施的《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，“实际成交价格”是一个不含调整系数的确定价格，即三环以内258万元，三环至四环之间210万元，四环至五环之间198万元，五环以外120万元。

　　本次的调整方案为：全市住房平均交易价格为每平方米建筑面积18000元，分环线区域和方位进行系数调整。调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。南、北部地区以莲石西路经广安门内大街至京沈高速公路一线为界划分。

　　按照新标准，“实际成交价格”的计算公式为：每平方米价格上限=平均交易价格（18000元/平方米）×调整系数×1.2。以这一公式计算，本市享受优惠政策住房的每平方米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

　　据了解，存量房交易价格评估值的技术标准，还将根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。制表/文华

　　享受优惠政策普通住房各区域均价

　　注：北部与南部分界线自西向东为，六环路（卧龙岗桥）-莲石西路-五环路（衙门口桥）-莲石东路-西四环中路（南沙窝桥）-莲花池西路-莲花池东路-（天宁寺桥）-广安门北滨河路-（广安门桥）-广安门内大街-骡马市大街-珠市口西大街-珠市口东大街-广渠门内大街-广渠门外大街-广渠路-东四环中路（大郊亭桥）-东四环中路-东四环中路（四惠桥）-京通快速路-五环路（远通桥）-京通快速路-（双会桥）-双桥东路-京沈高速公路-六环路（施园桥）。

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　　开发商强制代收契税可举报

　　“就要交房了，我第一担心的是契税问题，第二担心的就是开发商要代收我们的契税钱。”保利茉莉公馆的白女士说。

　　对此，市住建委相关负责人表示，是否由开发商代缴税费，是开发商和业主协商决定的，开发商不得强制代收代缴。

　　但还是有市民担心，认为目前有些开发商在收房流程上设卡，要求大家先交钱才能验房，如果钱不交到开发商手里，根本拿不到自家钥匙。

　　记者了解到，由于很多人的购房合同中约定了开发商办理产权证的期限，而这一期限又和开发商交房有一定的时间差，如果开发商在交房时就收取了契税款，那么在这段时间差内，开发商相当于拿着业主的契税款当无息贷款使用。而在这期间，一旦开发商跑路，市民的契税款也有可能打了水漂，办理房产证的事儿更会因此而耽误甚久。

　　“开发商不能强制代收契税，更不能以此来卡业主收房。如果真遇上这样的开发商，市民可以直接向市、区地税部门和房屋管理部门进行投诉或举报，一经查实，我们一定严肃处理。”该位负责人说。

　　本市将严肃查处“阴阳合同”

　　市财政局、地税局、住建委制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》同时发布。根据通知要求，房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”等行为，一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。

　　目前，在存量房交易过程中，存在着“阴阳合同”的现象。即合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以躲避政策监管、逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险.