事件

　　公司11月份实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元，分别比10年同期下降23.9%和35.6%，环比上月下降26.5%和19.8%；销售均价为11233元/平方米，环比上升9.1%，同比下降15.3%。10月新增项目3个，增加权益建筑面积54.1万平米。

　　评论

　　销售下降源于推盘较低：11月单月实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元，销售面积和销售额分别同比下降23.9%和35.6%，环比下降26.5%和19.8%。1-10月公司累计实现销售面积1015万平米和1157亿元，同比增长22.5%和15.9%，增幅较10月份下降6.2和7.6个百分点。11月销售额是前10个月各月销售额均值的77%，销售面积是各月均值的78%。11月销售同环比均降主要是推盘量较低，推盘量较低主要是蓄客时间延长使项目开盘推迟，从已推盘销售情况看，去化水平虽有一定程度下降，但并没有同步于销售额的回落。

　　拿地量仍维持低点：11月公司新增项目3个，增加权益建筑面积54.1万平米，合计需支付12.3亿元。截至11月公司累计新增权益建筑面积1056万平米，需承担280亿元，较去年同比下降了37%和35%。11新增项目平均楼面价达到2266元/平米，均价较1-10月平均值下降15%。11月全国土地成交也处于低位，根据中指数据，10月全国133个城市住宅类用地成交环比减少19%，同比减少55%，1-11月全国住宅用地成交面积同比下降19%。由于土地市场的不景气，地方政府将开始主动调整土地出让价格，例如北京也已经下调3宗土地的出让起始价，并减少一宗地块的保障房配建。目前万科审慎拿地有助于保存实力，在地价下降时有资金以低价获取项目。

　　看好公司积极应对的策略：本轮调控中，公司采取了积极的应对措施。年初在市场观望情绪不强、信贷相对宽松时，公司率先采取降价促销策略在上半年取得了极好的销售成绩，为全年完成销售目标打下良好基础。下半年在信贷收紧以及地价没有明显回落的背景下，公司采取现金为王的策略，在积极销售的同时谨慎拿地，使公司保存实力既能承受销量的下滑，也有能力在地价下降时选择优质项目介入，为下一步经营争取到了可进可退的主动性。

　　投资建议

　　维持11-13年每股收益为0.85、1.01和1.28元的盈利预测，动态市盈率为8.6、7.2和5.7倍，估值水平处于历史低位，结合公司已经实现较好的销售成绩，维持公司买入评级。

　　国金证券：万科11月份销售及新增项目点评