基本面由对峙到打破僵持

　　国家对地产的调控目标是希望房价回归到合理价格，但11年行业总体表现为量跌价滞。我们系统的测算了开发商目前和历史的资金压力，只要政策坚持，今年底至明年初，开发商资金状况会接近历史最低水平，房价调整的广度和深度将更为明显，11年行业所呈现的对峙局面将被打破。

　　根据去化率和可售量，我们判断11、12年商品房销售面积分别增长3%和下滑4%。

　　政策面由空白到松动预期

　　我们认为明年的地产调控政策会经历从空白到松动预期出现，首先短期内即使房价下跌也不应该放松，否则前期调控成果会前功尽弃，这段时间为政策空白期。但明年地产新开工和投资会出现大幅回落，对经济的减速作用十分明显，如果届时房价回落至合理水平，市场难免会出现地产调控松动预期。

　　我们判断11、12年新开工分别同比增长16%和下降7.9%；房地产投资分别同比增长29.4%和17.8%。

　　从支出法和收入法分别考虑，房地产投资1个百分点的变化会对GDP增长产生0.07和0.01个百分点的影响，我们判断明年房地产投资下滑11.6个百分点，则GDP增速会回落0.93个百分点。

　　投资策略

　　明年上半年处于基本面下滑而政策难松阶段，难有超预期因素，但目前重点上市公司估值水平处于历史低点，下跌空间并不大，明年上半年地产股主要以震荡行情为主；下半年经济和地产调控之间的跷跷板效应会体现得较为明显，存在政策松动预期，地产股估值水平有望得到一定空间提升，更多投资机会出现在下半年，我们主要推荐三类公司：

　　一线龙头具备防御性，因为估值水平和业绩锁定率都处于历史较好状况，推荐万科，保利地产，招商地产，金地集团。

　　高折价区域龙头，目前此类公司的净资产折价水平从产业资本角度分析已经产生较强吸引力，推荐首开股份，冠城大通、福星股份。

　　存在新利润增长点公司，推荐华业地产，中天城投。

　　风险提示

　　市场预期改变导致房价下降所产生的需求弹性下降。

　　国金证券：房地产行业2012年年度报告