今年央行三次加息，但因为房贷利率大多按年调整，加息的累加效应将在明年1月1日起集中体现，再过半个月，市民就要开始为今年的三次加息“埋单”了。按照最新利率标准，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，与今年初的6.40%相比，上涨了近10%，按照多付利息的情况，房贷者是否要提前还贷呢？

　　银行理财师提醒，并非所有的客户都适合提前还贷。尤其是，享受利率优惠、等额本息还款已近过一半、等额本金还款超过1/3期限的三类房贷族不适合提前还贷。

　　元旦执行新房贷利率 20年贷100万多付利息9.27万

　　如按年初6.40%基准利率计算，办理100万元的贷款、期限20年，采取等额本息还款方式，那么每月月供需7397元，20年需支付利息总额为77.53万元；若按新利率7.05%计算，每月月供需7783元，支付利息总额86.79万元。即每月将多还利息386元，共需多付利息9.27万元。

　　不适合1

　　已享受七折优惠利率的房贷者

　　按5年期贷款利率7.05%计算，七折后执行利率为4.935%，与同期5.5%的存款利率倒挂，也就是说，即使把钱存在银行，获得的利息也比房贷支出的利息多。“如果你有闲钱去提前还贷，还不如去存5年期定存，每年还能赚到0.565%的利息。享受七折利率优惠的客户，相当于低成本利用银行资金，如果不影响正常生活并有其他的投资渠道，大可不必提前还款。”理财师建议。

　　不适合2

　　等额本息还款中期的房贷者

　　等额本息还款，是目前被普遍采用的还款方式。该还贷方式为，还款期内每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。也就是说，如果还款期已经超过一半，那么超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。

　　理财师普遍认为，尽管目前投资风险较高，但一年获得8%左右且风险较低的投资渠道并不少见，目前半年期、一年期理财产品的收益率相对于房贷利率也并不逊色，并且保证了较好的流动性。

　　不适合3

　　等额本金还款期超1/3的房贷者

　　据银行业人士介绍，等额本金还款期已过1/3的房贷者提前还贷也不划算。所谓等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。该还款方式在还款期超过1/3时，借款人已还了一半利息，此时再选择提前还贷的话，偿还更多的是本金，不能有效节省利息支出。

　　提示

　　公积金贷款更划算

　　明年怎么向银行贷款更加划算呢？业内人士表示还是公积金贷款。经过3次加息后，目前公积金贷款利率为4.9%，商业贷款的利率为7.05%，相差2.15个百分点。以贷款100万元、期限20年、等额本息还款方式为例，如果是公积金贷款，那么年利率4.9%，20年共支付利息57.07万元，月供6544元。而如果采用银行商业贷款，假设年利率不上浮，按基准利率7.05%贷到款，10年则总共需支付利息86.79万元，月供7783元。使用公积金贷款比商业贷款节省利息29.72万元，每月还贷负担减轻1239元，显然公积金贷款更具优势。

　　100万元贷款利率对照表

　　年份 贷款利率 月供 总利息

　　2011年 6.4% 7397元 77.53 万元

　　2012年 7.05% 7783元 86.79万元

　　(备注：贷款20 年，还款方式是等额本息)