2011年，是名符其实的调控年。2010年房地产持续“高烧”不降温，调控效果并不明显，房价环比依然继续上涨。因此，2011年，中央针对楼市的调控政策是不断地在升级加码，愈加严厉坚挺不放松。从年初“国八条”公布开始，大规模的调控就正式拉开序幕，一系列房地产调控政策陆续出台：限购限价令的出台，货币政策持续紧缩，信贷政策益加严厉，房产税的开征，保障房计划等措施，这些都对国内房地产行业产生深远的影响，调控已取得初步成果。

　　根据国家统计局最新数据显示，11月全国70个大中城市房价继续回落，又有15个城市加入了环比价格下降的行列，同比价格下降的城市也有所增加。广州市国土房管局表示，9—11月，广州市辖十区新建商品住宅网上签约均价环比分别下降2.4%、0.7%和3.0%。结合其他一些迹象，可以表明2011年广州市房地产市场调控政策实施以来，市场已经出现积极变化。一方面，投资性需求得到抑制，市场成交量减少；另一方面，房价过快上涨势头已得到有效遏制。

　　扩容不放松限购令逐步加码

　　限购令针对投资型买家而出，意在控制炒楼市场。去年9月底房地产第二轮调控来袭，海口、厦门、深圳等十几个城市出台了“限购令”，但直至年底，调控并未取得实质性效果，被很多业内人士称为“短命政策”。而事实上，今年限购令不但逐步加码，范围也越扩越大，甚至很多二三线城市也被纳入进来。

　　与2010年的“新国十条”和“新五条”不同，今年1月26日，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施。此外，国八条首次要求地方出台房价控制目标，并对各地政策落实进行督查。楼市调控新“国八条”是我国近几年房地产调控最严厉的政策组合，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策的延续，又是进一步的“加码”，使得全国楼市进行了一次大调整，并导致成交量的大幅下挫。它首提“限房价，竞地价”，大大下降开发商中长期利润空间。

　　并且，除了一线城市外，很多二三线城市也被纳入进来。7月12日，国务院发布消息，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　2011年即将过去，但中央更是频繁表态显示出调控不放松的决心。11月27日，国务院副总理李克强表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。临近年底，部分城市的“限购令”也即将到期，市场上对限购令放松与否有诸多猜测。此前，更有佛山、成都等地曾试探性松绑地方限购政策，已被紧急叫停。但据报道，住建部已知会地方政府，若没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。截至日前，今年实施限购令的46个城市中，除北上广深一线城市，青岛、济南、福州、长春、厦门、太原、海口7个城市也已明确表示明年将延续限购政策。

　　为楼市降温货币政策持续收紧

　　自今年1月20日以来，货币政策一直处于不断收紧状态，而银行信贷投放则随即同比持续下降。据统计显示，央行年内已六次上调存款准备金率及三次加息，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。今年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点，央行还特别在2月、4月和7月加息25个基点。而且在7月加息后，随后立即上调个人住房公积金贷款利率。央行出台的紧缩货币政策，上调存贷款利率，银行贷款额度吃紧，各地纷纷上调首套房贷首付比例。此前，国内各大城市多家银行已上调首套房贷利率，平均已高出基准利率10%-20%。即便是针对首次置业者，大多数银行首套房贷款利率也上浮5%至10%。

　　相比去年，今年的紧缩货币政策愈加严厉，持续打击着“高烧”楼市，迫使房价更快地降温。一方面，上调贷款利率将防止过多的信贷资金刺激房地产市场，使开发商的资金链更加紧张，加大开发商降价促销、快速销售回款的压力；另一方面，限贷令的持续紧缩可控制投资型买家进入市场抬升房价。

　　然而导致限贷令的持续紧缩，也带来了一个问题，它很容易误伤刚性需求买家，使得很多首次置业者的信贷成本快速提高，使购房者还贷压力更大，对购房人的资金实力特别是首付提出更高的要求，导致购房需求持续萎缩。尽管11月30日，央行35个月以来首次宣布下调存款准备金率，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，首套房贷利率看似已经出现松绑迹象，但首次置业的刚需买家还贷压力依然很大，往年房贷7折的历史性优惠早已一去不复返。

　　“双轨”调控并行1000万套保障房入市

　　保障房计划被认为是楼市调控的很重要的手段，这是房地产市场“双轨运行”很重要的一部分，有学者认为“房地产的分配不能完全依靠市场，需要由市场和政府双轨并行，推出商品化和保障性并存住房制度，也就是“双轨制”。而今年1000万套保障房计划的推出，也正是政策从另一个层面调控以往过热的房地产市场的举措。

　　今年3月6日，国家发改委负责人宣布，未来5年，中国将建3600万套保障房，使保障房覆盖率达到20%。今年3月9日，住建部召开新闻发布会称，如若今年1000万套供应得以实现，则保障房供应规模将首次超过商品房。住建部公布的数据显示，截至目前为止，有1/3保障房主体结构基本完成，1/3进入楼层施工，1/3完成基础施工，符合住房建设部今年保障房的建设要求。保障房大规模推进的背后，是中国住房供应制度和结构的变革，从政策的另一层面调控过热的房地产市场，使其更合理地发展。在1998-2008年的十年间，保障房严重缺位，市场中供应的房屋90%为商品房。

　　广州市计划今年筹集保障性住房8.4959万套，保障房的目标任务是去年任务的3倍多，除了新增筹集的保障房任务，还要推进在建的6.87万套保障房建设。但截至10月25日，广州市已筹集保障房89174套，完成年度目标任务105%；已如期完成解决77177户家庭住房困难目标任务。

　　而接下来，2012年亦将是保障房建设的关键一年。据住建部透露，明年，国家在保障房的施工数量以及资金投入方面都将大于今年。据测算，明年整体保障房住建规模将达到约1800万套，约1000万套将投入市场使用。双轨制下，保障房对于商品房市场的影响，也将会逐渐显现。万科、保利等大型地产商人士均表示，巨量保障房将会对商品房市场带来冲击。

　　调控并非游击战而是持久战

　　从国家调控开始，效果便一度不被看好。尽管从2011年2月份开始，“国八条”、国家严厉要求各地定制房价控制目标、一房一价、二三线城市等政策的相继问世，对全国楼市也并未伤及元气，只被当作一场场水来土掩，兵来将挡的游击战，多地包括广州在内的楼市仍然一路高奏凯歌。直至下半年开始，楼市调控效果日益显现，“金九银十”失色变成“铁九铜十”，10月下旬，万科、中海等龙头企业带头进行较大幅度促销，降价声音此起彼伏，楼市逐步迈入冬天，房企才意识到这次调控并非游击战而是一场考验重重的持久保命战。而受调控影响，市场上观望气氛愈加浓厚，对降价的预期更高。

　　政策坚定调控不动摇

　　2011年即将过去，中央更是频繁表态显示出调控不放松的决心。12月9日在中共中央政治局会议上，对于房地产政策，提出的要求是“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。这是国家层面上再一次对于房地产调控政策的持续性作出了回应。

　　限购令明年依然持续执行，政府楼市调控依然坚挺。随着年底的临近，部分城市的“限购令”也即将到期，但日前，住建部明确表示，已经设定限购期限的城市继续延续政策，限购政策明年将继续执行。截至日前，今年实施限购令的46个城市中，已有11个明确表示2012年将延续限购政策。全国住房和城乡建设工作会议23日在京召开，住建部部长姜伟新表示，2011年中国政府房地产调控的政策得到落实，多数地区涨幅回落，房地产市场总体运行平稳，调控成效已经显现，他还表示，明年继续坚持房地产调控不动摇。

　　房企已着手准备过冬

　　而事实上从今年下半年开始，房企们对于调控的放松时间都开始抱着“悲观”的态度。与去年底甚至今年初，不少开发商仍然认为楼市调控是“短命政策”形成鲜明对比，从下半年开始，地产行业陷入寒冬，相当多的房地产企业流动资金极其紧缺接近干涸。目前已经有不少房企开始做着长时间“过冬”的准备，多家房地产企业纷纷收缩战线。甚至连万科、中海这些大型品牌企业也在着手调整开发计划，加快推货速度。近日，绿城老板表示有意出售手中的中超球队，瑞安房地产更是将旗下佛山岭南天地45.08%的股权出让换取营运资金。

　　据国金证券刚刚出炉的一份房地产行业年度报告数据显示，根据该公司对开发商目前和历史的资金压力进行系统测算，只要政策坚持，今年底至明年初，开发商资金状况会接近历史最低水平，房价调整的广度和深度将更为明显，11年行业所呈现的对峙局面将被打破。

　　市场观望情绪愈浓

　　而调控的持续，使市场买卖双方对于后市的态度也深受影响。随着年关将至，2011年楼市又将是一场落幕大戏，不同于往年热烈气氛，今年在层层调控的重压下，取而代之的是整场的观望。降价、观望已经成为现时市场最热的关键词。根据搜房网日前的一项调查显示：超过六成的受访者表示感觉目前的房价在微降，超过7成的受访者表示对今年调控不满意。

　　而这种观望情绪，买涨不买跌的后市期望已经在成交上有明显的表现。继今年“铜九铁十”之后，楼市迎来“买涨不买跌”阶段，降价预期正在全国蔓延。除了个别促销力度特别大的楼盘，广州等各重点城市的楼市成交量急剧萎缩。在广州，根据网易房产数据中心截取阳光家缘数据显示，11月份，广州全市住宅网签成交量为4591套，环比10月份6157套成交量再跌25%，与去年同期5607套的成交量相比下降了18%。数据显示，11月份，外围成交量降幅最为明显，番禺降幅已超过56%。

　　2011年房地产调控政策一览表

　　时间 措施

　　2011.1.26 国务院房地产调控1号文件(新“国八条”)出台, 扩大限购范围、加大限购力度。

　　2011.2.24 广州市国土房管局下发《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，颁布了“穗十条”在广州十区的限购标准，暂不要求从化、增城采取限购

　　2011.2.25 中央下达2011年建设1000万套保障房计划，与各地签订了2011年的保障性安居工程建设目标责任书。

　　2011.3.22 国家发改委《商品房销售明码标价规定》从5月1日起商品房销售实行一套一标价。

　　2011.4.1 广州市召开住房保障工作会议，公布了《广州市2011年住房保障工作方案》，《方案》明确，今年广州拟筹集8.5万套保障房。

　　2011.4.2 从化、增城出台楼市新政落地政策，实行限价不限购政策

　　2011.5.12 国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知, 房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。

　　2011.5.18 央行年内第5次上调存款准备金率

　　2011.6.20 央行年内第6次上调存款准备金率

　　2011.7.7 央行宣布上调个人住房公积金存贷款利率，其中五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%。

　　2011.7.12 国务院发布消息，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　2011.11.30 央行下调存款准备金率，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　广州明年仍将继续限购

　　近日，据市国土房管局公布的数据，今年前11个月一手住宅交易价格同比去年仅微升2.6%，毫无疑问广州市铁定能完成今年3月份提出的不超11%的房价调控目标。而此前中央也曾频频表态，明确表示坚持房地产调控政策不动摇。众多学者及地产专家也预言明年调控政策不放松，限购令将持续，楼价将继续回归。

　　房价仅微升2.6% 完成调控目标无疑

　　今年3月29日晚，广州(不包括增城、从化两市)公布2011年度新建住房价格控制目标，“新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。”而新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房。而根据今年在广州市人大会议上通过的市政府工作报告，2011年广州GDP预期增长为11%，城市居民人均可支配收入预期增长11%，即今年广州市新建商品住宅均价涨幅预期不超过11%。

　　日前，据市国土房管局副局长黄文波介绍，根据比较，今年前11个月，广州全市十区商品住宅成交量同比减少20%；一手住宅交易均价为13409元/立方米，同比微升2.6%。新限购政策后，成交量减少35%，均价下降3.6%。所有经适房的基准价都在4000多元/平方米，限价房一律为5500元/平方米。除了商品住宅外，如果再将今年广州共出售的两批经济适用房和一批限价房的价格纳入统计，广州今年新建住房的整体涨幅必然将更低，必定完成不超11%的房价调控目标。

　　明年限购持续 房价仍将持续下行

　　日前，广州国土房管局正式表态：明年继续限贷限购限价。黄文波介绍，虽然广州限购时间尚未有具体时间表，明年，广州仍将坚决贯彻中央“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的原则，坚持限贷、限购和限价政策，实现房价稳中有降，合理回归。“当供需实现平衡时，房价就会达到合理回归的那个点。”

　　今年以来，除了2月份和8月份的网签成交均价超过1.4万元/平方米，分别达到14002元/平方米和14234元/平方米外，其余月份的成交均价都在1.3万元/平方米左右。可以说在限购、限贷“双限”政策的压制下，广州楼价显示比较平稳。即使是网签均价最高的8月份，也未超过去年12月的顶峰14406元/平方米。各方面数据都显示，年底广州楼价出现了掉头往下的势头。到了年底，22日刚刚出炉的11月官方楼价数据更显示，当月签约均价为13373元/平方米，出现了同比、环比双双下降的情况。

　　自12月9日中央经济工作会议明确表示将“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”后，众多房地产专家也预言，调控不放松，明年楼价将继续回归。上周在京举行的网易经济学年年会上，众多与会经济学家皆有共识：2012年市场将继续调整，房价将继续下行。此外，国家统计局公布的11月份70大中城市住宅销售价格变动情况显示，11月70大中城市房价平均环比下降0.19%，价格连续两月环比下降。“若保持当前房价下行的速度，预计明年3月份左右将会出现价格同比下降的实质性下调阶段。”链家地产首席分析师张月表示。记者 蒋劲劲 杨文丽