轻资产突围：周转率上升对抗利润率下降

　　2012年度地产上市公司综合实力榜上排名前二十位企业的一个共同特点就是：无论利润率高低，其周转效率普遍较高。繁荣期平均的周转效率达到0.61倍，是行业均值的136%，而低谷期平均的周转效率为0.46倍，是行业均值的164%，高周转下平均的效率隐含回报达到15.3%，是行业均值的两倍多。

　　未来，随着土地成本的释放和调控政策的限制，地产行业的利润空间将受到进一步挤压，高周转效率的企业优势更加明显。

　　另一方面，在以囤地等资产扩张手段为主要成长动力的重资产模式下，地产行业繁荣期的投资回收期在2年左右，低谷期则延长到3-4年，而任何“暴利”在经过3-4年的投资回收期摊薄后，股东回报率都不会太高。

　　以往，地产企业之所以还能够获得超额回报，收益主要来自于预售款和应付土地款所提供的财务杠杆——2011年末，地产上市公司的预收款总额达到7278亿元，相当于总资产的20%，另有5570亿元的表外承诺资本支出（主要是已订约但尚未达到支付条件的土地款和部分工程款），相当于总资产的15%，再加上相当于总资产30%的有息负债，外部资金为地产企业提供了高水平的财务杠杆，放大了资产回报。

　　但未来，随着预售款的监管和土地款的加速支付，长期中地产企业的财务杠杆在降低，股东回报率（股东回报率=利润率×周转率×杠杆率）的提升将更多依赖于经营杠杆的提升，即，周转效率的提高。在利润率和财务杠杆都面临长期下降压力的情况下，周转效率的提高成为地产企业维持资本回报的最有效也最安全的途径。

　　此外，提升周转效率也是地产企业降低行业冲击的最有效途径。高周转效率意味着调控中企业的资产负担更轻、资金回笼速度更快、创造经营现金流的能力更强，从而减低了对外部融资的依赖度，在持续的调控中也能保持现金的平衡，甚至有富余的资金可用于低谷的套利性收购扩张——对于周期波动频繁的中国地产行业来说，低谷套利能力将给企业贡献丰厚的回报。

　　但如何才能提高周转效率？大众化的产品定位、标准化的产品线、适度的土地储备都能够在一定程度上提高周转效率，目前标杆企业繁荣期的周转效率可以达到1倍水平，低谷期的周转效率在0.5-0.6倍水平，即，繁荣期企业最快可用1年时间收回投资、而低谷期最快也需要2年时间收回投资。

　　这已是传统模式下的效率极限，要想进一步提高周转效率，必须要依靠模式的创新，它包括商业模式的创新，如代工模式、土地期权模式等，也包括金融模式的创新，如基金模式、证券化分拆模式等，前者旨在提高周转效率，而后者则旨在提升资本效率，但两种模式的核心都是要减轻资产负担，放大效率优势。