【《证券市场周刊》特约研究员 杜丽虹】/文

　　上 50强排名启示录

　　2011年的宏观调控抑制了房价的快速上涨，地产行业已经过了最坏的时期，市场风险有所释放。但持续的调控使地产行业的财务状况进一步恶化，地产金融风险已经超越地产市场风险，成为下一阶段地产企业面临的最主要风险。

　　在此背景下，由北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》联合推出的2012年度地产上市公司综合实力排行榜更具有现实的指导意义。与前四届排行榜相同，2012年的榜单仍综合考虑了地产上市公司的财务安全性、运营效率、成长潜力、战略理性、规模效应五个方面的因素（各指标计算方法详见本刊2009年第22期《经营效率制胜》和第23期《金融理性王者》）。

　　其中，财务安全性和战略理性两指标分别从静态和动态角度反映了地产企业的财务安全状况，而运营效率和成长潜力则反映了调控背景下企业进行商业模式转型与多元金融工具应用的空间，最后，规模效应反映了商业和金融模式跨区域复制的能力。

　　这五项指标对企业的未来发展都有着重要意义，在调控的背景下，均衡的实力显得更加重要，也因此，我们对五项指标进行综合加权，分别赋予20%的权重，以计算综合实力评分。但是，对于财务安全性不达标（<5分）的企业，调控背景下面临持续经营的风险，对此类公司，我们将财务安全性指标的权重提升到40%，而其他四项指标的权重则缩减为15%。

　　高周转效率者胜出

　　在2012年度地产上市公司综合实力排行榜中，中国海外（0688.HK）、龙湖地产（0960.HK）、万科A（000002.SZ）、恒大地产（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）排名前五，进入榜单前十位的还有SOHO中国（0410.HK）、保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、建业地产（0832.HK）、北京城建（600266.SH）。

　　上述排名居前企业的一个共同特点就是，无论利润率高低，其周转效率普遍较高，榜单前五强企业2011年存量资产周转率均超过0.5。这亦是未来地产行业的发展方向，随着地产行业的利润空间的进一步挤压，以及地产企业财务杠杆的进一步降低，股东回报率的提升将更多依赖于周转效率的提高。

　　排名启示

　　市场风险有所释放

　　在限购和限价政策下，2011年以来一二线城市的房价涨幅被抑制。当前，一线城市加权平均的月供收入比为115%，较刚需可承受房价高32%；二线城市加权平均的月供收入比从高峰时的63％降至54%，较刚需可承受房价平均高11%，部分二线城市当前月供收入比已降至50％以内，市场风险已有所释放。

　　三四线城市在经历了2010年-2011年的增长后，当前的销售额占比已经从2009年的35%上升到50%，对应的，一线、二线城市的销售额占比已分别从2009年的26%、39%下降到2011年的14%、36%。短期内，三四线城市占比进一步上升空间较小，预计2012年将维持这一结构水平，相应地，增速有所减缓。但由于三线城市的月供收入比普遍在30%-50%之间，尚处于刚需可承受范围内，因此，市场总体保持平稳。

　　成交量方面，北京、上海、深圳、广州、杭州等城市2011年的日均住宅成交套数较2010年分别下降了40%、15%、14%、14%、30%。2012年1-4月，上述城市的日均成交套数大部分进一步降低。从全国总体看，一线城市的成交量相对稳定在历史低水平，部分二线城市成交量略有回升。

　　我们预计，2012年二线城市在有效刚需的支撑下成交量将有所上升，三四线城市相对平稳，但一线城市由于有效刚需仍严重不足，经济增速的减缓也不支持投资性需求的快速增长，所以，成交量仍将在低位徘徊。就行业整体而言，2012年的成交量略高于2011年，但存货较多，去化速度与2011年相近。