轻资产的业务线选择

　　代工模式并不局限于住宅开发，实际上，在商业地产、工业地产等专业性更强的领域，定制开发已日渐成为主导模式，而在一些地标性建筑和城市综合体开发过程中，金融机构与品牌地产企业的合作已成为标准的开发模式，在这一过程中，地产企业肩负着为工商业企业或金融投资人定制开发物业资产、满足其经营或投资要求的重任。

　　实际中，地产企业通常会根据自身的资源禀赋和市场的发展环境来选择业务线/产品线，或聚焦于单一市场（如普洛斯聚焦于物流地产市场），或实现产品线的横向延伸（如大和地产涉足住宅开发、出租型公寓、工商业地产、休闲地产等多个领域），或争夺主流市场份额（如积水地产致力于维护住宅开发市场的主导份额，而铁狮门则致力于为金融机构定制开发城市综合体项目），或抢占某个尚未被其他企业挖掘的利基市场（如BXP进入政府机构和科研院所的办公楼定制市场）。总之，业务线的多样选择决定了轻资产战略的多样化模式。

　　不仅代工的产品种类是多样化的，代工企业的核心优势和涉足的产业环节也是多样化的，除了建造环节的技术优势外，企业还可以依靠广泛的客户资源平台、持续的运营管理能力、特殊领域的专业经验进入上游规划设计和下游招商引租、物业管理、运营管理等环节，从代工模式延伸到定制开发或托管运营模式。此外，少数具有资源整合能力的企业将能够为客户提供一体化的综合服务。

　　当然，随着产业链的延伸，一些企业开始向资产管理、投资管理领域拓展，这就需要金融模式的创新配合，以实现轻资产的一体化服务。总之，轻资产战略不是一个单一的策略，而是一个立体的战略组合。

　　轻资产战略的立体组合

　　轻资产战略不只是代工模式，而是由三个决策维度组成：业务线（产品线）的选择、价值链（产业环节）的定位、资本资源的整合。

　　其中，业务线的选择主要是根据企业的资源禀赋和市场环境选择最适合自己的一种或几种产品线，如住宅开发、出租公寓、酒店、商业地产、商用地产（写字楼）、工业地产、医疗养老地产、城市综合体等；在此基础上，企业需要根据自身的人力资本构成和价值链各环节的效率对标分析来定位自己的价值链优势，即，在土地、开发、销售、招租、物管、运营等环节中，到底能够在哪一个环节或哪几个环节上创造优于同行的效率回报，从而可以借助代工模式、定制开发模式、托管运营模式等创新模式将这一效率优势放大，并贡献行业整体的效率提升和产业链的共赢；最后，随着产业链的延伸，为进一步轻化资产负担，企业需要借助资本杠杆来进一步放大效率优势，这就需要搭建一个足够大的资本资源平台，它包括基金的平台、私募债权的平台以及证券化的平台，而每个平台又可以细分为若干金融工具的组合，如单基金平台、多基金接力平台、信托平台、保险公司的投资计划平台、高收益债平台、REITs平台、证券化分拆平台等。此外，不同平台间的组合可以满足更多样化金融投资人的需求，形成更多样的资本组合。

　　进一步，三个决策维度又构成了轻资产战略的三个价值空间：首先是现有战略资源的优化空间，它由“业务线的选择”和“价值链的定位”两个维度构成，即，通过将企业的现有资源集中配置于优势产品线和优势产业环节上来集中打造企业的核心效率优势，从而为轻资产的战略转型奠定基础；其次，“价值链的定位”与“资本资源的整合”构成了商业模式的创新空间，即，根据企业的价值链优势来选择最适合的商业模式（期权、代工、定制开发、托管模式、售后回租等），并以最恰当的方式来吸引资本资源，从而实现效率资源与资本资源的最有效结合；最后，“业务线的选择”与“资本资源的整合”构成了金融模式的创新空间，即，根据业务线的风险收益特性选择最适合的金融平台（基金平台、私募债权平台、证券化平台），以此组合最恰当的资本资源，实现产品线与金融投资人之间的风险收益匹配。

　　总之，轻资产战略是一个立体的战略组合，它的典型表现是周转率的提升，但“轻资产”与“高周转”之间并非是简单的等号关系，轻资产的核心是通过资源配置的优化和效率优势的放大来提升整个行业的效率水平和优势企业的市场空间。

　　因此，轻资产战略是一个体系，它既包括对现有资源的优化配置，又包括构建新平台来放大效率优势，而这个新平台既包含商业模式创新所形成的业务集中平台，也包含金融模式创新所形成的资本集中平台；同时，由于不同企业的资源优势和禀赋不同，在不同的产业环节、不同的产品线上都将形成不同的轻资产模式。

　　但万变不离其宗，轻资产的根本仍在于效率优势，如果说重资产时代，地产企业的价值由土地储备的多少（NAV）来决定，那么，在轻资产时代，价值的标准只有一个，就是效率。当然，这里所说的效率是一个综合的概念，它包含了运营的效率、资本的效率和财务安全的理性，因此，综合实力的排名榜也显示着企业向轻资产转型的空间和潜力。

　　作者为北京贝塔咨询中心合伙人、民生银行地产金融事业部特约顾问