证券时报记者 杨晨

　　在严厉的调控作用下，全国楼市步入“退烧期”。世联地产日前发布的2012年楼市展望认为，去年房地产市场已经发展了重大转折，今年实现房地产的“软着陆”将成为政府宏观调控的重点。此外，楼市在今年上半年的潜在供应洪峰之后，下半年会得到扭转，去库存周期与经济发展同步。因此，下半年市场会由于价格下降基本到位促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得到支撑，最终或促使房价在二季度末触底成功。

　　“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成。世联地产认为，去年政府提出一年内建设1000万套保障房，5年内建设3600万套保障房的目标，这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。

　　同时，房地产行业集中度正在不断提升。从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看，全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。

　　报告还指出，当前市场已进入去库存周期。随着市场预期的转变，观望情绪开始逐步加深，市场去库存化速度开始减缓，加上供给量的持续增加，主要城市的房地产库存开始明显上升。北京、上海、广州、杭州、南京、青岛、武汉等主要城市库存已经接近或超过了2008年的历史峰值。主流开发商的库存也呈现明显的上升态势。截至去年第三季度末，沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点。

　　与此同时，降价促销已成为市场的主旋律。去年下半年以来，世联重点监测的28个城市的促销降价统计情况显示，降价楼盘总共672个，其中降幅小于10%的楼盘占48.5%，降幅在10%~15%之间的楼盘占26.2%，降幅在15%~20%之间的楼盘占12.6%，降幅在20%以上的楼盘占12.6%。如果调控政策不放松，市场下行的趋势持续，预计将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大。

　　实现房地产的“软着陆”将成为今年政府宏观调控的重点。世联地产认为，今年房地产调控政策将定向放松，由于调控效果的显现和经济下滑预期的影响，今年不管是地方政府还是中央政府，均存在较大的可能对限购令的执行细则做出调整。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。