1月7日的北京，下起了新年的第一场雪。见到牛刀的时候，他正在匆忙地准备《牛刀说：我们怎样过上好日子》的新书发布会。不过，因为雪天的缘故，原本定在上午10点的发布会不得不推后一些，而这也让记者有了更多的时间与牛刀面对面“对话”听这位“地产剑客”谈书、谈楼市。

　　这是一个谈民富的时代

　　《华夏时报》：《牛刀说：我们怎样过上好日子》算是你的第一本书？

　　牛刀：不是的。我出版的第一本财经书是《穷人通胀，富人通缩》，是针对中国经济泡沫写的第一本。我在里面做了一些关于货币、人口和房地产供给的大量调查以后，作出了大胆的预测也就是2012年中国房价泡沫要破灭。这本书当时出来以后开始还没热销，那几个月的销量并不大。但是，到了2011年10月份以后，销量暴增，大家都找这本书看很多人都感觉到房地产要出事，穷人通胀，就是穷人怕通胀；富人通缩,就是富人怕通缩。中国的经济已经产生裂变了，它把一个经济体裂变成几大块，把富人搞得更富，穷人搞得更穷。富人更富后，对生活对资产产生的不是幸福感，而是恐惧。穷人更穷后，没有能力消费。

　　我写的第二本财经书是《中国通胀，世界通缩》，这本书因故延迟出版了。《牛刀说：我们怎样过上好日子》是第三本财经书。如果对我前面两本书有了解的读者，读起第三本书就将更加了解和清楚资产价格的走势，在跨期配置稀缺资源方面就不会出现大的失误。

　　《华夏时报》：从新书的名字来看，你更多的是关注民生？

　　牛刀：原来很多人谈民生，我认为中国这个时代已经不是一个谈民生的时代，是要谈一个民富的时代怎么样保护老百姓的资产。但是，你也看到了，我们老百姓的资产在股市上跌得差不多，房市上也一样，你们现在没感觉到，我是感觉到了，房市上的危机比股市上的危机要大若干个N倍。

　　“地产剑客”的预测

　　《华夏时报》：作为“地产三剑客”之一，就未来的楼市，你如何预测？

　　牛刀：我预期很多事情会发生：

　　一是上海丈母娘出现“跳楼”。2013年，因为很多楼盘价格腰斩，2010年逼女婿买房的丈母娘没有脾气。我所熟知的一个朋友，被丈母娘逼着拿出全部家当买了一套房，280万，现在同样的房子挂牌价只有220万。我预期那样的房产明年会跌破200万，那其实就有80万不见了，现在整天回家就叹息。

　　二是白领家庭纷纷断供。许多白领家庭原本就没有购房实力，七拼八凑交齐首付，现在什么生活成本都上升，薪水日渐缩水，月供却越来越多，利息也越来越高。如果跌破了首付，那他们供房有什么意义呢？但是，很多人都认为房价以后一定会涨，因为有刚需存在。现在哪里还有什么刚需呀？有实力的家庭，把孙子一辈的房子都买好了；没有实力的家庭，再降价也买不起。唯一的办法就是托住房价继续涨，那么，只要再涨5%，商业银行要拿出10万亿，试问，商业银行有多少个十万亿？那唯一的办法就是印钞，然后是货币崩溃，不可能的事啊。

　　三是房地产商大量破产。很多开发商之所以躲不过这一劫，就是对政府救市心存幻想。因为有2008年救市在先，不妨再来第二次。从目前来看，救市的迹象一点也没有，也根本无法救市，货币几无松动的迹象。就是松动，也不敢再往房地产上投放；即使投放，没有20万亿给房地产，就无法拉动房价。开发商的纷纷破产实际上是自找的。

　　四是炒房客纷纷“跳楼”。炒房客根本就不相信房价会下跌，举债炒楼，现在被套住了。尽管如此，他们还一如既往寄托政府救市，迎来房价又一轮暴涨。结果可想而知，连续三年的下跌是他们始料不及的。从2013年开始，大量炒房客将开始“跳楼”。

　　五是建材钢材水泥行业大洗牌。这些行业依托房地产业而生，这次将反受其累。

　　《华夏时报》：具体来讲的话，未来中国的房价大概要跌到一个什么程度？

　　牛刀：中国太大了，所以很难一下概括。上海、北京、深圳、广州的郊外2011年已经开始下跌了。货币传到房价上要一年的时间，跌到什么程度，要看2012年一二线城市的市场表现。

　　《华夏时报》：有人曾说北京四环以内很难降下来，你怎么看？

　　牛刀：这个都是假的。举个例子，虽然它不是北京的。上海的内环，郎咸平买一套房，将近1300万，现在挂的牌是898万，在徐汇区中心地段。上海很多人是租房子，我的一个朋友时寒冰，他租的是总价1400万一套的公寓，他一个月的租金1万块钱，也就是说（房东）用租金来收回他的投资要花110年。在国际上，公认的这种销售和房价比是20-30倍，也就是30年之内收回租金房价是合理的，但是我们中国高出了3倍。如此这样，你说房子的价值在什么地方？

　　第二个，房价跟城市居民的收入应该有一个比例，3到6年的家庭收入买一套三居，是合理的房价。2009年，2010年，人都发疯了，只要是房子就抢，不管多少价格。而且还有一帮误打误撞的普通百姓在2010年把父母的钱全部拿过来交个首付。所以我们最大的担心是房地产最后出现的危机，要危及很多的家庭。政府大量建设保障房，其实也在准备这些家庭万一住宅出了问题，就有住房可以过渡了。

　　房价难以软着陆?

　　《华夏时报》：针对楼市，你认为当前比较迫切需要改变的是什么？

　　牛刀：住房关系到千家万户的利益，整个住房的体系一破坏，整个国家制度就会产生改革。现在的情况之下，落脚点一定是要取消或者降低交易税费，征收资源税费，其他国家对资源税征收得很厉害。什么叫资源税呢？土地属于资源，这个是要征税的，才能整个平衡中国社会的财富。大家都有一套房子，这套房子的资产是大家主要的资产，这套房子大家都有份，要平衡这方面整个社会才能平稳运行，经济才能平稳运行。一旦个人的房产暴涨暴跌，这个社会很可能就会发生变化。当时我们包括建海、寒冰在这方面投入很多精力研究房地产，其它国家都是这样，中国就特殊一点吗？把数据全部找到，再理清这里面的规律，很简单，都是一样，只不过时间节点不同，只要搞准了房价泡沫最后一定破灭（这个道理）。我们讲软着陆都是大家的心态，其实房价泡沫没有一个是软着陆，全是泡沫破灭。

　　《华夏时报》：国家调控之下有没有软着陆的可能？

　　牛刀：各国政府对待房价泡沫解决的方式不同，日本是发布《土地融资限令》，不给涉及房地产的交易提供一分钱贷款，房价泡沫破灭；中国香港采取的是向市场“三年提供8.5万套公屋”，香港随后四年大跌68%。中国内地太大，采取的是两种方式，一是限购，二是三年提供3000万套保障房。别说3000万套，有1500万套保障房推出来，房价泡沫立马破灭。没有什么软着陆。

　　《华夏时报》：房地产市场中，有没有一种规律可供大家预测？

　　牛刀：我给大家讲这么几个规律，我考察过美国的道琼斯指数、日本的日经指数和香港的恒生指数，从这三个指数和房价下跌的时间点来分析。

　　从1989年开始，只花了一年的时间，日经指数从4万点跌到1.4万点，日经指数下降见底是房价下降的开始1990年至1994年，日本房价连跌五年，而这五年当中日本的日经指数连涨五年，一直涨到3万点。美国的道琼斯指数，最高点是1.46万点，在房价下跌的第一年见底，到9400点，现在从9400点用了三年的时间涨到1.23万点。都是指数在上涨，房价在下跌。香港恒生指数也是一样，1996年见底，1997年开始上涨，一直涨到2000年，涨了四年，这四年当中是香港房价大跌，跌到了68%。

　　中国内地是不是这样走我不知道，我只是拿其它国家或者地区的房价泡沫破灭的情况和他们股市的表现做一个对比。我们应该有初步的轮廓，经济都是有规律的，这些规律都是相似的，而且这种规律是人类社会在经济生活当中总结出来的，它与某些东西是一种真理，所以我们在这种规律当中还是应该摸索出我们共同的特点。