第四季度连续3个月销售负增长，基本面继续寻底

　　12 月单月商品房销售面积同比降8.4%，单月销售连续3 个月负增长，基本面仍处于景气下行初期。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，两者增速较上年分别回落5.7 和6.8 个百分点。

　　东部区域销售面积零增长，中西部区域商品房销售快速增长，房价涨幅较高。

　　单月新开工同比大幅下降18.3%，显示企业开工意愿骤减，库存替代指标持续上升，房价下行压力较大。全年房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点。

　　12月份房地产开发资金来源同比大幅下降，全年仍增长14.1%

　　12 月份单月资金来源同比大幅下降17.3%，销售回款的快速下滑是主要原因。2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款12564 亿元，与2010 年持平；利用外资814 亿元，增长2.9%；自筹资金34093 亿元，增长28.0%；其他资金35775 亿元，增长8.6%。

　　在其他资金中，定金及预收款21610 亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360 亿元，下降12.2%。

　　信托资金来源支付高峰临近，我们按照房地产信托平均约22 个月的平均期限来推测，预计在3月和7月份将迎来信托兑付的两个小高峰期，分别将有131亿和221亿信托到期需支付本金，由于1 月份为传统的供销淡季，预计自2 月份开始，新一轮降价促销将拉开帷幕，房企自救需趁早随行入市进行降价销售。

　　房地产开发投资增速如预期逐季度回落，基本实现软着陆。

　　2011 年12 月份房地产开发投资额6257 亿，同比增长12.5%，年尾周期性因素影响较为明显。第四季度连续3 个月同比增速呈现持续回落，第四季度房地产开发投资额同比增速仅为18.76%，房地产开发投资额同比增速在全年四个季度中，呈现逐季度下滑态势，基本实现软着陆。

　　土地购置面积小幅增长，成交价款小幅下降，企业拿地意愿依然较低。

　　无基本面支撑的纯政策博弈风险较高，待到真正放松时，再去翻多也不迟

　　2011年中、西部区域商品房均价分别上涨16.3%和14.7%，远超东部区域3.7%的房价涨幅，即使在年初中央对40 余个城市实施了严厉的限购和限贷政策，中西部区域的房价依然保持了平均15%以上的增长。而东部区域3.7%的房价涨幅基本上符合调控预期，显示出调控政策的作用体现出巨大的区域差异特征。

　　我们预计在2012 年，政策出现逆转式放松的概率依然较小，在房价涨幅依然较高的背景下，政策放松仅有在不触碰限购底线下的微调一种方式，而这对基本面的利好作用可能无法像2008年底那次一样显著。而1月累计日均成交套数与去年同期相比呈现大幅下滑，一、二、三线城市分别下滑46%、50%和58%。

　　短期市场进入政策利好真空期和基本面景气下行期，板块前期相对强势将有可能受到一定程度抑制，而资金面过于集中于资质优良的白马股，也将使得博弈的均衡状况变得更加不稳定。中期来看，行业依然处于基本面下行的初期，板块依然维持“中性”评级。