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房地产:迎接高库存下的需求萎缩

发布时间:2012年01月18日 16:53 | 进入复兴论坛 | 来源:民生证券 | 手机看视频


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  第四季度连续3个月销售负增长,基本面继续寻底

  12 月单月商品房销售面积同比降8.4%,单月销售连续3 个月负增长,基本面仍处于景气下行初期。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米,比上年增长4.9%,商品房销售额59119亿元,增长12.1%,两者增速较上年分别回落5.7 和6.8 个百分点。

  东部区域销售面积零增长,中西部区域商品房销售快速增长,房价涨幅较高。

  单月新开工同比大幅下降18.3%,显示企业开工意愿骤减,库存替代指标持续上升,房价下行压力较大。全年房屋新开工面积19.01亿平方米,增长16.2%,增速比上年回落24.4个百分点。

  12月份房地产开发资金来源同比大幅下降,全年仍增长14.1%

  12 月份单月资金来源同比大幅下降17.3%,销售回款的快速下滑是主要原因。2011年,房地产开发企业本年资金来源83246亿元,比上年增长14.1%,增速比上年回落12.1个百分点。其中,国内贷款12564 亿元,与2010 年持平;利用外资814 亿元,增长2.9%;自筹资金34093 亿元,增长28.0%;其他资金35775 亿元,增长8.6%。

  在其他资金中,定金及预收款21610 亿元,增长12.1%;个人按揭贷款8360 亿元,下降12.2%。

  信托资金来源支付高峰临近,我们按照房地产信托平均约22 个月的平均期限来推测,预计在3月和7月份将迎来信托兑付的两个小高峰期,分别将有131亿和221亿信托到期需支付本金,由于1 月份为传统的供销淡季,预计自2 月份开始,新一轮降价促销将拉开帷幕,房企自救需趁早随行入市进行降价销售。

  房地产开发投资增速如预期逐季度回落,基本实现软着陆。

  2011 年12 月份房地产开发投资额6257 亿,同比增长12.5%,年尾周期性因素影响较为明显。第四季度连续3 个月同比增速呈现持续回落,第四季度房地产开发投资额同比增速仅为18.76%,房地产开发投资额同比增速在全年四个季度中,呈现逐季度下滑态势,基本实现软着陆。

  土地购置面积小幅增长,成交价款小幅下降,企业拿地意愿依然较低。

  无基本面支撑的纯政策博弈风险较高,待到真正放松时,再去翻多也不迟

  2011年中、西部区域商品房均价分别上涨16.3%和14.7%,远超东部区域3.7%的房价涨幅,即使在年初中央对40 余个城市实施了严厉的限购和限贷政策,中西部区域的房价依然保持了平均15%以上的增长。而东部区域3.7%的房价涨幅基本上符合调控预期,显示出调控政策的作用体现出巨大的区域差异特征。

  我们预计在2012 年,政策出现逆转式放松的概率依然较小,在房价涨幅依然较高的背景下,政策放松仅有在不触碰限购底线下的微调一种方式,而这对基本面的利好作用可能无法像2008年底那次一样显著。而1月累计日均成交套数与去年同期相比呈现大幅下滑,一、二、三线城市分别下滑46%、50%和58%。

  短期市场进入政策利好真空期和基本面景气下行期,板块前期相对强势将有可能受到一定程度抑制,而资金面过于集中于资质优良的白马股,也将使得博弈的均衡状况变得更加不稳定。中期来看,行业依然处于基本面下行的初期,板块依然维持“中性”评级。

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