张艳红 刘展超 胥会云

　　在宏观经济出现困难的大背景下，房地产市场调控各项措施中最具行政色彩和应急意味的“限购”，是否已到了思考“退出”可能性的时候？

　　1月18日，广州市国土房管局局长李俊夫透露：今年的房地产调控思路已上报市政府，包括研究差别化“限购”措施的可行性。

　　这可能意味着广州有可能尝试对豪宅和郊区别墅放开限购，改以限贷和税收手段进行调节。

　　鉴于中山限价政策于2011年年底已到期不续，广州透露这一新思路，可被视作广东地方政府为探索调控政策的地方灵活性而做的又一次试探。

　　北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性，而上海则强调“调控力度不减、政策不变”。

　　与此同时，对2012年宏观经济运行不确定性的担忧和“稳增长”的期待，也引发了关于房地产调控是否应当放松的讨论。

　　广州：待全国两会定调

　　广州市国土房管局披露，去年该市新建住房均价13401元/平方米，同比上涨2.6%，远低于11%的经济增长和5%的物价上涨水平，顺利完成年度房价调控目标。同时，全年新房成交量下滑24%，成为房地产行业和相关部门的主要担忧。

　　在18日广州市国土房管局组织的座谈会上，广州市政协常委、广州市房地产业协会副会长曹志伟提出：广州市市区144平方米以上的“豪宅”和郊区别墅，可实行不限购不限价促成交，多收契税为保障房做贡献。

　　“对于豪宅，可以通过限制贷款和提高税收来进行调节，让有钱人做出更多贡献。”曹志伟说。

　　此前曾有不少业内人士在不同场合表达过主张差别化限购的观点，但曹志伟在政府部门会议场合提出，引起很大关注。

　　对此，李俊夫表示，豪宅是否该限购，国家层面也在加紧研究。作为广州市房地产市场主管部门，将坚决落实中央政策要求，调控过程中听到的建言也都将如实向上反映。

　　广州国土房管部门已将今年的调控思路上报市政府，其中包括建议适当调整新建住房购买的行政调控手段，即针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性，在实现房价合理稳定的同时，促进住房交易。

　　不过，李俊夫仅表示重视该建议，未承诺最终实施。事实上，2011年12月底，广州市国土房管局副局长黄文波曾公开强调：广州取消限购没有时间表。

　　有分析人士认为广州如尝试差别化限购，一方面要防止房价出现报复性反弹，令此前调控前功尽弃，另一方面地方政府也需要考虑政治风险。

　　广州市社会科学院科研处处长彭澎表示，今年的调控基调如何，全国两会将是一个至关重要的时间节点，中央是否会根据新形势对房地产市场进行适当松绑，有望在两会结束后明了。地方政府很难提前出台政策。

　　北京：研究居住证按当地户籍限购

　　实行着号称“国内最严限购政策”的北京，其何时放松楼市调控力度备受关注。

　　本月初，曾有报道称北京市将松绑楼市限购令、非京籍购房者“连续五年纳税证明”将改为“连续三年”。北京住建委通过其官方微博迅速辟谣，称并未发布这一消息，北京将继续深入做好房地产调控，促进房价合理回归。

　　但这不足以消除外界对北京限购政策的争论。北京的限购政策确实打击了投机投资性购房，官方数据称居民首套房购买比重接近90%。但另一方面，北京楼市一些重要指标已经出现了明显下降，如2011年商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%。全国土地出让收入1055亿元，同比下降36%。

　　据新华社报道，北京市政府相关负责人在北京两会期间透露，北京推行居住证工作的调研从去年开始，今年应该可以出台；居住证主要适用于外地来京人员；持有居住证是否能享受北京市民待遇，目前仍在调研之中。

　　而一旦外地来京人员凭借居住证能享受北京市民待遇，则实质上放松了楼市限购政策，可释放出一部分住房消费需求。

　　房价下跌较明显的长三角则仍然慎言放松。

　　国家统计局日前公布的70个大中城市房价数据显示，去年12月新建商品住宅价格环比下降的城市达到52个，环比下跌的城市超过七成。其中长三角城市如温州、南京、杭州等下跌比较明显，尤其是温州，降幅居70个大中城市之首。

　　不过，据媒体报道，温州市住建委房管局市场处处长许建义表示，住房和城乡建设部明确将继续执行限购政策，温州方面也会严格执行，不会松绑。

　　江苏省住建厅相关部门负责人对媒体表示，没有听说任何有关限购令会放松的消息，江苏省已执行限购的城市，2012年肯定还会延续政策。但全省不会就2012年的限购再出台统一的意见，而是由各市自行制定。

　　长三角的标杆城市上海，此前也曾宣布，2012年继续执行住房限购政策。而在1月16日召开的上海市人民政府记者招待会上，上海市市长韩正表示，今年上海房地产调控力度不减、政策不变。

　　稳增长引发“调控放松”争议

　　“限购”退出乃至整个房地产调控是否到了放松时机的争议，最终的背景是宏观经济运行的不确定性。

　　年初国务院总理温家宝在调研时指出，全国经济运行一季度可能比较困难。一些市场人士基于对2012年中国经济面临挑战的判断，提出限购应当退出的主张。

　　如花旗银行大中华区首席经济学家沈明高称：为避免经济的宽幅震荡，并建立房地产调控的长效机制，限购必须取消，代之以比较有弹性的税收机制。

　　国务院参事、央行货币政策委员会委员夏斌也认为，中国房市的健康发展方向是要坚持回归消费为主导。在策略上应该用一到两年时间慢慢消化泡沫。可以考虑用长效的法律与税收手段逐步替代目前的行政措施，并选择好适当时机。在推出法律与税收手段替换行政手段，包括微调限购政策的同时，要向社会明示，打击炒房行为绝不动摇，不要让市场误读。

　　一位不愿透露姓名的专家对《第一财经日报》表示，调控的大方向不变，并不意味着不可以在这个基础上进行微调，像北京这样的城市要求五年社保或者个税，这个年限有些太长了，如果调整到三年也是可以的。

　　但国家统计局原总经济师姚景源认为，虽然商品房投资增速放缓，但中国自2010年至今年有1800万套保障性住房建设任务，远超过此前每年商品房建设数量，将是房地产市场的支撑力量。

　　“今年房地产增速肯定回落，但是有人说要稳增长，就要放开房地产调控政策，我不赞成。我认为千万不要听他们说得那么惨烈。今年的在建规模不会小，所以房地产对整个稳增长的支撑能力不会太差，没有必要在房地产调控已经取得一定成效并且处在胶着状态的情况下放松政策，然后导致反弹。”姚景源说。