许子枋

　　农历春节刚过，政策的“大限”仍未见松绑之意。

　　什么叫“大限”？有两层意思，表层意思是2011年的“限购、限贷、限价”，深层的意思是针对房地产业的“行政政策极限，货币政策极限，财政政策极限”。

　　中国房价为什么会泡沫化？王小广的“金融祸端论”，我认为值得采信。王小广说，近年来中国房价上涨的核心原因并非是加速城市化、刚性需求以及土地资源稀缺，真正的原因是货币供应、税收政策缺陷以及投资性需求占绝对比例。

　　基于他的统计数据，他认为，中国的购房投资需求起码在50%以上，在深圳这种城市投资比例更是高达90%以上，这意味着一个楼盘里面50%以上的购房者买房都是为了更高价卖出。

　　因此这种现象必须得到遏制，在中国这样一个行政力超强的国度，中国政府用行政力量来替代市场力量让房价退烧，从短周期看，也未必不是一件好事，但新古典宏观经济学派过于迷信市场力量也是一种偏执。

　　“三限”是很痛苦，但如果用“三限”消除了房地产业的“三高”(高血脂——高房价导致金融管道病变乃至银行“脑溢血”，高血压——高利贷导致社会不稳定，高血糖——高利润导致中国经济结构免疫力崩溃)，乃是一件好事。关键是，我们应该思考，房地产作为一个周期性行业，因为政府主导力量使房价提前去泡沫化，那么，周期性调整在带来中国经济结构的深层变化后，同时也将带来房地产业自身结构的深层变化，也必然会带来房地产业新的差异性增长。

　　中国房地产业仍有大的发展空间，房地产业没必要那么悲摧。陈淮与成思危继续说“城镇化支持论”，我认为也值得采信。陈淮认为，城镇化和消费结构升级这两个内在的经济增长动力足以保证中国经济还有20~30年的高成长。

　　成思危说：住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。至少在10~20年之内，在我国基本实现城市化过程中，房地产作为支柱产业的地位是不会动摇的。有人说现在有些国家已经不拿房地产当支柱产业了，我认为那是因为他们已经基本解决了城市化的问题，而我国还处于城市化的过程中。因此我们对房地产业的发展还是要保持信心，住房的需求在我国基本实现城市化、也就是城市人口占70%之前肯定还是旺盛的。

　　“大限”后的房地产新繁荣表征为理性繁荣。目前因政府行政力强力调控，房地产发展周期被人为调整提前，房地产业从2011年10月开始了一波全国性的量跌价滞，以及局部的、区域性的房价下调，房地产调控开始取得了阶段性成果，房地产业处在预期改变的转折点上。基于上述观点，我认为这个转折点既是一个小拐点也是一个大拐点。说它是小拐点，是指这个时点虽然某些泡沫化城市房价在下行变动和对全国的房价走势预期产生传染，但不改城镇化发展大潮导致房价总体上行的大趋势，作为买房者可以关注这个小拐点。说它是大拐点，是指这个时点意味着房地产业结构性大变局的起点，作为房企应该关注房地产业是否已经进入了这样一个大拐点。因为小周期可以驾驭，但大周期只能顺应。

　　2012年过于纠结房地产市场究竟是限、降、稳还是限、稳、升，是于事无补的，也没有太多意义。

　　从行业战略来看，最重要的，我们要意识到，2012年是中国房地产行业的一个窗口期。2011年严厉的房地产宏观调控和1000万套保障房供应的逐步形成，将深刻改变中国房地产业的运作模式。一个双轨制的市场与保障相结合的住房格局将初步形成，人们对房地产行业的预期会发生相应变化，这个行业也会进入一个新的历史阶段。