据报道，央行领导在2012年金融市场工作会议上指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。对此消息，国内媒体理解为中央政府的房地产宏观政策开始“微调”，房地产宏观调控政策可能以此为契机而逆转。不过，本文认为，这样的理解是有失偏颇的。也不是央行个人住房差别化信贷政策的基本精神。

　　因为，我们可以看到，2010年国十条出台以来，直到2011年10月国内住房的价格才有些微的调整或下降。对于住房市场这些许的调整，多数人往往会认为主要是各地政府限购令所导致的结果，不过，在本文看来，真正对住房市场宏观调控起作用的是住房差别化的信贷政策。因为，这不仅在于2003年以来的住房价格之所以快速飚升及住房市场泡沫之所以吹大，完全是过度优惠的住房信贷政策的结果，而且近十年来的房地产繁荣也在于有住房按揭贷款这个金融产品。当这些优惠的信贷政策（利率、杠杆率及市场准入等）改变时，住房市场发生巨大的变化也是自然；而且当前各地政府出台的住房限购令，其基本内容根本就没有超出2010年央行与银监会出台的关于住房差别化信贷政策275号文件及新国八条的内容。

　　从2011年国务院出台的1号文来或新国八条看，住房限购令主要有三层含义。一是禁止城市居民购买第三套以上的住房；二是限制城市本地居民有条件购买第二套住房（即有一套住房的本地居民可购买第二套住房信贷条件底线，购买住房贷款首付比例不得低于60%，利率在基准利率1.1倍以上。在房价上涨过快的城市首付比例及利率还可提高）；三是居民可有条件异地购买一套住房（即要有本地税收缴纳或社保缴纳证明）。对于这三层含义，2010年275号文件及2011年的1号文件基本上包括在其中。

　　我们可以看到，差别化住房信贷政策就要来自于央行与银监会的2010年的275年文件和国务院2011年的1号文件，该两文件是商业银行处理个人住房按揭贷款的最新文件。在这两个文件中，第一层含义是禁止本地居民用按揭贷款购买第三套以上的住房及禁止居民用按揭贷款异地购买第二套以上的住房。也就是说，无论是本地居民还是外地居民，要想通过使用按揭贷款购买第三套住房以上的住房是不可能的。同时禁止居民异地购买第二套以上住房。对于居民异地购买第一套住房必须在当地有纳税证明或缴交社保证明，否则是禁止获得银行贷款。在这种信贷条件限制下，个人想利用银行信贷购买第三套以上的住房基本上被禁止。这也就是限购令第一层含义。

　　275号文件及1号文件的第二层含义就是把住房的投资与消费区分开。规定本地居民购买第二套住房的首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。也就是说，如果本地居民购买住房仍然是一种有利可图投资行为，个人也可通过住房按揭贷款进入住房市场。但不仅杠杆降低了，而且融资成本也成倍的上升了。这里首付比例不低于60%，也就是说首付60%是底线。在不同的条件下，购买第二套住房首付比例还可上升在60%以上，比如70%、80%。而贷款利率不低于基准利率1.1倍，是指购买第二套住房的利率不得低于基准利率1.1倍，这是购买第二套贷款利率的底线。商业银行还可根据个人信用风险给出不同的风险定价，即高于基准利率1.1倍而不仅仅是1.1倍。

　　按照当前的5年期以上贷款利率为7.05%来计算，其最低利率就是7.755%；如果银行给购买第二套住房的个人风险定价为基准利率的1.5倍，那么其利率就为10.575%。前者是2009－2010年优惠贷款利率的近两倍（那时为4.158%），后者则为其利率的2.54倍。作为30年的长期贷款，又是以复利计算，其融资成本上升，这种信贷政策变化对投机炒作者会造成巨大的影响。在这种情况下，住房投机炒作者是不会贸然进入市场的。这就是为何2010年住房调控之后住房销售出现迅速下降的根本原因所在。可以说，个人住房差别化的信贷政策的核心这里。

　　第三层含义是第一套住房贷款首付比重不得低于30%，但贷款利率没有明确规定。尽管这样，第一套贷款利率肯定不会回到302号文件的7折优惠，而更为会强调302号文件中银行自主风险定价及借款人限制条件上（如其住房贷款月支出不得高于其收入50%）。因为，如果按照5年期的贷款利率（一般按揭贷款多以是会5年以上）7.05%的7折优惠计算，那么其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%。商业银行每一批这样的贷款都会亏损。即使其贷款利率8折优惠为5.640%、85折优惠为5.9925%，扣除银行运营成本，银行也是无利可图的生意。因此，商业银行贷款利率只有基准利率7.05%时才保证微利。如果商业银行对首套住房利率优惠，除非只是为了增加市场份额，但对银行利润增长不起作用，银行购买第一套住房的按揭贷款利率优惠动机不强。所以，当前商业银行对购买第一套住房的按揭贷款利率保持在基准利率水平上也属于正常水平。

　　不过，上述两个关于住房按揭贷款差别化的文件存在两方面的遗漏。一是对购买第一套住房贷款利率优惠度是多少，以往相应的文件都有详细的规定，比如央行1998年的190号文件对住房贷款利率上浮及下浮有详细规定；2003年的121号文件也是如此；2003年18号文件后住房贷款利率按照贷款利率下限管理9折优惠；而2008年302号文件则住房按揭贷款利率下限扩大到7折优惠（主要指第一套住房及第二套以上的改善住房）。但275号文件及1号没有对此有新规定。这就必然导致对新进入的购买第一套住房者的利率完全由银行自由定价。这就目前所出现不同地方不同银行对第一套住房贷款给出不同的贷款利率争论的政策原因。

　　同时，由于当前的文件没有给出第一套住房贷款详细优惠标准，不仅各地方政府为了托市正在打主意要求商业银行让住房贷款优惠利率又回到302号文件条件上而不考虑当前利率水平变化情况，而且也无法对2010年以前存量住房的6万亿按揭的利率无法正常调整。这6万亿的住房按揭贷款，如果优惠政策不变或还7折利率优惠，那么其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%，银行利率亏损0.565%。如果银行运营成本不计算，商业银行也得向这样贷款人补贴2739亿元。这种补贴看上去是由商业银行来支付，实际上是存款人向借款人补贴。因为，这完全是政府利率管制的结果。

　　另一个漏洞就是居民异地购买住房的信贷政策是按照第一套条件出价，还是按照第二套条件出价。在这两个文件中没有规定。如果有全国性住房信息系统，银行可以通过这个系统来确定异地购买住房是第一套还是第二套。如果没有这个住房信息系统，要做出这种识别就不容易了。在这种情况下，无论是购买住房者还是银行都会带来不少困惑。

　　可见，在现有住房信贷条件下，住房市场只剩下少量住房消费者，住房投机炒作不敢也不能进入市场。因为，一是即使购买第一套住房也可用于投机炒作，但其首付上升，也在一定程度会遏制购买第一套住房者涌入；二是由于第一套住房的按揭贷款利率没有硬性规定，302号文件更多的是强调银行自主风险定价。最近央行意见也是强调可以让第一套住房者获得贷款，但没有规定贷款的利率是否优惠。在住房市场面临较大风险及这种风险可能对银行利润造成不小冲击的情况下，商业银行倾向性更多的做第一套住房按揭贷款但让其利率向上弹性。三是个人进入贷款的信贷条件会受到严格审查，如果达不到贷款风险定价条件，即使是购买第一套住房仍然是无法进入的信贷市场的。

　　可以说，即使地方政府可能采取软性地放开住房限购令，但在当前的个人住房按揭贷款信贷政策下，当前的住房信贷政策不仅没有改变投机炒作者的金融条件及市场预期，而且严厉阻止了住房投机炒作者能够进入住房市场。这是当前住房市场的性质逐渐改变的政策因素。而差别化的信贷政策并非仅是让购买第一套住房的人居民进入市场（不过，在此高价时居民是否有能力进入存在比较大的问题），而最为重要的是对住房投机炒作与消费作出信贷政策上区分。即使购买自住，第二套住房的信贷条件也是与第一套有很大不同。而且差别化的信贷政策最为重要的是要严厉打击住房投机炒作，对于本地居民购买第三套以上的住房、外地居民购第二套以上的住房，其信贷政策是严格禁止贷款的。这些差别化的信贷政策主要含义。而且差别化信贷政策不会是短期政策而是一处长期政策。作为一种长期政策，本文上面所指出的地方，可能会进一步完善。如果再加上住房税收的事中及事后限制，政府要遏制住房投机炒作有足够的政策储备工具，中央政府对严格限制住房投机炒作的宏观目标也不难实现了。