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房地产信托集中兑付施压房企资金链

发布时间:2012年02月10日 16:57 | 进入复兴论坛 | 来源:经济参考报 | 手机看视频


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  分析人士认为,楼市今年或现兼并重组潮

  在严格的限贷、限购等调控政策下,楼市成交量下跌,房价出现松动迹象。楼市低迷的同时,房企资金链也愈加绷紧。而今年有超2000亿房地产信托面临集中兑付,无疑进一步加重房企资金压力。

  接受《经济参考报》记者采访的业内人士表示,房地产信托面临刚性兑付风险的可能性较小,但信托资金集中到期会加剧房地产行业重组兼并,部分房企在今年尤其是下半年面临被淘汰出局的命运。

  由于银行信贷收紧,从2010年开始,通过信托途径融资成为房企无奈选择。用益信托最新数据显示,2011年新成立房地产信托达2670 .74亿元,在集合信托中占比最高,达38%。

  楼市低迷,房地产行业背后金融风险逐渐凸显。目前,已有多家机构发布报告提示房地产信托背后的风险。中金公司报告称,7000亿房地产信托还款期集中在今后三年,其中2012年预计到期信托规模2234亿,总还款额约2500亿。

  “刚性兑付风险可能性不大,就算房企销售回款不能及时到位,也可以发新补旧、找第三方接盘缓解一时资金压力,在流动性上会面临一些困难。”一位信托公司高管对记者说。他还表示,相对于信托公司,房企的资金压力无法转移,如果降价促销仍不奏效,只得出售项目股权,将项目卖给大型房企或房地产基金,甚至最终被淘汰出局。

  北京大学房地产发展基金研究中心副主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长杜猛告诉《经济参考报》记者,一般上市房企利润率在15%至25%,而信托途径融资成本都在15%以上,再加上严格调控,地价和房价被打压,利润空间进一步压缩,房企资金困局将进一步显现。他还向记者透露,除2000多亿信托资金外,还有超2000亿投资于房地产行业私募股权基金面临偿付,而私募股权基金回报率一般在18%至25%之间,更将加重房企资金负担。在他看来,房企利润降低,资金成本加大,同时面临集中还款境遇,房地产行业今年下半年将出现破产和并购潮。

  用益信托研究员岳婷对《经济参考报》记者说,开发商资金链紧张甚至断裂,要从整个房地产行业政策环境和经营环境考虑,信托只是其中一部分,不排除个别房企因为信托兑付问题被兼并淘汰出局。

  在房地产信托集中兑付加大房企资金压力的同时,楼市调控的持续及卖房难度的升级使得股权交易日渐升温。据北京中原市场研究部统计2月首周以来的京沪产权交易所数据,新增挂牌的房地产产权股权数量达到了近10宗,总市值数十亿元,其中更是有3家企业转让100%的股权。

  中原地产分析认为,在目前看来,2012年楼市调控继续维持一定力度已经是大概率事件,特别是信贷继续偏紧已成定局,在大形势下,预计2012年对大部分开发商来说依然是隆冬,出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍,预计规模股权交易全年很可能突破千亿,而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。

  国泰君安研报则称,除房地产信托今年进入还款高峰期外,银行理财和银行贷款同时也将进入还款高峰期,预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能。对于部分优质大型开发商来说,具有融资优势,手握大量现金,能够抓住有利的并购时机。

  上述信托公司高管告诉记者,通过信托途径融资房企既包括大型上市公司,也有很多中小开发商,信托集中兑付将考验它们的资金融通能力。杜猛则称,包括信托、私募股权基金在内的高成本资金将加速房地产业的洗牌进程,为大型房企并购小型房企提供机会。在他看来,未来融资能力弱、内部营销能力差和产权不清晰中小房企将率先出局。(记者赵东东高伟)

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