楼市限购令满周岁 堵住投资投机性需求

　　商品房均价回落两万元内

　　去年2月16日，北京市发布“史上最严限购令”，即“京十五条”， 对本地人和外地人均采取一定的住房限购措施。今天，在限购令一周年之际，本报推出专题报道。

　　一年的住房限购，房价趋于平稳、均价有所回落，数据显示商品房均价已降到两万元以内。部分刚需购房者受到保护，看到政府调控房价的决心。但房地产行业、中介机构以及家居、装修、建筑材料等下游行业，业绩必然受到冲击。在经济急需转型的大背景下，这些受冲击的行业，也正在寻找转型之路。

　　效果

　　限购导致直接需求减少，北京楼市的投资投机需求基本挤出。

　　挤出投资投机性需求

　　在北京一家医院上班的刘硕，前年就打算买房结婚，但被高房价吓着了。直到去年底，她买了通州的华业东方玫瑰楼盘，单价13000多元/平米，“主要是降到了我的预期，调控确实起到了作用”。

　　刘硕说，前年她刚开始看房时，通州多个楼盘均价都已超两万元，五环内的房“可望不可及”。当时传媒大学附近的二手房单价都已超过23000元/平米。

　　如今，和刘硕一样的刚需人群，有着相同的感受：地段稍远的部分区域楼盘，不管新房还是二手房，均价确实降了。

　　各房屋中介机构的数据印证了这一说法。北京中原地产统计，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平米，再次降至2万元以内，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均价下调更明显，新建住宅签约均价为17899元/平米，环比2011年12月的21151元/平米下调了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下调20.2%。

　　房价调整，主要是限购政策起到效果。限购导致一年来北京住房成交量迅速下滑，楼市库存量增加，房企多选择降价换量。在库存增加的情况下，有资格的刚需购房者选择余地更大。

　　市住建委数据显示，截至2月15日，限购一年内市场住宅总成交量为18.1775万套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅达42.2%。

　　楼市库存量方面，相比限购前的9.29万套，日前住宅库存已达11.9321万套。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，楼市调控已经初见成效，局部区域将开始明显的价格调整，目前通州、大兴等区域已经受到库存量增加的影响价格下调，房山、通州、大兴等供应可能突然上涨的区域，也可能率先降价。

　　二手房成交量也随着新房成交量应声而落，市场房源增多，选择余地也更大。今年一月购买二手房的小王说，“感觉好比北京到了春节，大多数人都回家了，路上都没人抢了，也不拥堵了”。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，限购政策实施至今，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年上涨25.1%，非京籍购房个人比重下降25.1%，其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%，减少25.7%。限购一年期间，非京籍购房者购房仅6500套，比前一年的3.22万套，大幅下降83.9%。业内人士认为，限购导致直接需求减少，北京楼市的投资投机需求基本挤出。

　　影响

　　限购给房地产等行业带来很大冲击，房地产行业尤其下滑明显。

　　前百项目交易骤减402亿

　　一年来，住宅成交量减少13万套左右，业内人士估算，按单套签约均价200万元计算，市场住宅包括新建商品房和二手房，签约市价达到2600亿。也就是说，限购一年住宅成交额大概减少2600亿元。

　　北京中原地产市场研究部统计发现，限购一年内，北京新建住宅成交金额前100项目中，总成交额为974亿元，同比之前一年的1376亿元，下调幅度达到了402亿元，降幅达41.3%。这些项目包括远洋一方、首开国风美唐等，楼盘主要位于郊区地段。

　　房价调控政策也影响了地产股的股市表现。据Wind资讯统计数据显示，去年地产股一片绿油油，市值蒸发2128亿元，同比下降20.87%，其中包括万科A、华远地产、万通地产等。此外，地产市场的冷清，也导致土地市场不景气，北京今年出让23块经营性用地，全部底价成交。