资金链断裂是直接原因

　　开发商朱某是2012年长沙首个“跑路”的开发商，而此前长沙已有多个开发商被传“跑路”。

　　在研究了长沙开发商跑路的后，地产研究员金承龙告诉记者，他找到了这些开发商的一些共同点：直接原因都是资金断链，开发商的规模都是中小开发商，跑路时间则集中在去年下半年。

　　金承龙说，去年下半年以来，不仅是长沙房地产市场频繁曝出开发商因资金链断裂而导致楼盘“烂尾”的消息，其他各省市的二三线城市也发生多起类似事件。

　　金承龙分析，2011年因为银根紧缩，开发商只能在当地商业银行获得小部分贷款，实际是杯水车薪，开发商不得已大量举借民间高利贷，民间借贷多要求开发商以房产做抵押。同时，为偿还高利贷的高额利息，开发商只能通过售房加速回款，致使违规一房两卖等情况的发生。

　　除了楼市调控和信贷收紧的双重压力，金承龙认为有些开发商“跑路”还有其他原因。

　　一方面是客观原因，如项目定位决策失误或经营不善，虚高价格拿地，或是超能力上规模经营，自有资金不足造成的；另一个因素是当下地产行业越来越需要开发商精细化经营，而有些开发商还是停留在粗放性经营之路上。

　　另一方面是主观原因，有些开发商浑水摸鱼，欠缺商业道德，不讲诚信，存在欺诈心理，利用注册独立法人的项目公司（破产时不会损害他们之前公司的财产）圈钱，等骗到一定资金后就丢下烂尾楼逃之夭夭。

　　亚太城市发展研究会房地产分会陈宝存会长则告诉记者，长沙近年大量的开发项目上市，因此开发企业实力参差不齐也在情理之中。

　　大量项目上市势必造成暂时的供过于求，项目销售欠佳的公司自然存在资金难题，遇到年关，建筑、建材、钢材经销商上游行业索债，开发商“跑路”事件也自然多了起来。

　　金承龙预测，经过调控，地产市场会走向稳健，成熟的市场需要有专业能力、更有实力资本的企业去做才能生存，这将有利于整个行业的长远发展。

　　如何防范开发商“跑路”

　　金承龙说，为了避免开发商跑路，作为地方政府要严把开发商的资格关，引进有实力有品牌的大公司进来投标开发，对无实力的小公司拒之门外。

　　同时，地方政府要对开发过程进行严控，没有办理完整五证的开发商不得进行预订或销售，项目没达到相应规定进度的也不得批准销售。对于违规预订或销售房屋的开发公司需进行严厉的经济处罚并给予媒体曝光，让购房者早些清楚事实真相。

　　金承龙建议购房者，为尽可能地防范类似情况再次发生，建议购房前了解开发商五证是否齐全，欠缺任一原证的都存有购房风险。消费者要对开发商的背景有所了解，根据公司规模、知名度、历年来的诚信度，注册资本、公司成立年限，网上是否有较多的负面评价，查验土地证有无抵押等方面进行风险预测，最好还去房产管理部门查询一下相关开发楼盘的情况、房屋购买合同备案的信息。购房者尽可能全方位掌握自己欲购房的信息，以防止不必要的损失和纠纷产生。

　　记者注意到， 在东方航标楼盘出问题后，在东方航标楼盘项目售楼中心，由长沙县政府各部门组成的东方航标项目处置工作组在现场全天办公，并答复所有购房者及相关合法利益诉求者的疑问，抓紧时间完成购房情况登记、核对等工作。在政府介入后，该楼盘恢复了施工。长沙县政府的做法无疑为其他地方应对开发商“跑路”起到了示范作用。

　　在陈宝存看来，开发商跑路，并不是真的“跑”，一般是躲债去了。他认为，“没有最终的烂尾，项目在，价值就在”。为此他建议，一旦开发商“跑路”，相关政府部门应想法找回开发商，帮他们注资引资，继续施工。如果实在不行，政府可收回项目开发权，另寻有实力的企业介入。