对于房地产信托来说，没有比这个冬天更寒冷的了。随着发行量不断萎缩以及即将到来的兑付压力，这个曾经风光无限的明星产品显得有些落魄。

　　自去年三季度以来，房地产信托规模一直呈现出现爆发式增长，在今年二季度达到顶峰水平。不过，随着相关政策的逐步收紧，其发行量已经开始受限。而且更让人担忧的是，从今年年底开始，房地产信托产品将迎来集中兑付期，资金压力将更为紧张。对此，中国利得财富管理研究院表示鉴于当前房地产市场的低迷现状，房地产信托将迎来极为严峻的现实考验，投资者必须谨慎投资。

　　发行量萎缩

　　从今年整个房地产信托发行量的走势来看，可以用先扬后抑来形容。在今年二季度末，房地产信托余额增长到6051.91亿元，占比较去年底提高了1.96%。不过到了第三季度，房地产信托产品的增速却出现急速放缓，占比仅增加了0.33%。据统计，在10月份成立的房地产信托数量仅有27款，环比减少50%。而10月份工商企业类信托产品和金融类信托产品的成立数量分别达到62款和41款，均明显超过房地产信托产品。

　　究其原因，中国利得财富管理研究院解释称监管层对房地产信托的限制性政策和措施起到预期效果。根据《净资本管理办法》要求，各信托公司净资本不得低于各项风险资本之和的100%，而融资类房地产信托的风险资本计提比例高达3%，使得很多净资本接近红线的信托公司必须要减少房地产信托的发行，从而大面积地出现发行量的下降。

　　兑付压力增强

　　据不完全统计数据，从10月到年底，将有46款、总规模达83.586亿元的房地产信托产品到期。如果加上应支付的信托收益，总规模在90亿元左右。

　　截至目前，房地产信托的存量已达6000亿元，房地产信托利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务费、银行托管费等，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。

　　不过，从目前的房地产市场情况来看，住房成交量持续低迷，很多房地产开发商由于资金不能及时回笼造成资金链紧张，一旦房地产信托到期，而房地产开发商又拿不出资金，房地产信托很有可能将面临到期无法及时兑付的风险。

　　产品风险陡增

　　在政策和多方因素的共振下，房地产信托正遭遇史无前例的拷问。从产品结构和资金运用方式上来看，其高收益背后的高风险开始逐渐凸显。

　　对此，中国利得财富管理研究院建议投资者在选择房地产信托产品时，要仔细了解产品特性。比如，那些抵押率过高的；房产估值虚高的；信托标的物所在城市房价跌幅大的；信托设计杠杆较大的；融资方负债率高的；信托项目所在地新开工保障房面积较大的房地产信托计划都隐含着较大风险，在作出投资决策时需要三思而后行。（中国利得财富管理研究院特邀研究员—姜晨）