随着监管部门控制渐紧和兑付压力渐大，目前房地产信托的发行量出现大幅收缩。但另一种顶着其他信托旗号、事实上资金依然流入地产行业的“马甲信托”正在迅猛扩张。业内人士提醒，这种“马甲信托”非常隐蔽，投资者一旦购买此类信托，等于是以普通产品的收益率，承担了房地产行业的高风险，是非常不划算的事情。

　　本报讯 从去年7月开始越来越严格的监管措施，一点一点地将原本野蛮扩张的房地产信托逼进了死角。

　　根据普益财富发布的研究报告，2011年，一共有4051款集合信托产品成立，其中房地产信托为756款，占比为18.66%。在资金方面，房地产信托合计募集资金2015.55亿元，约占整个集合信托募集资金量的近三成。

　　据其统计，去年房地产信托虽然整体有所增长，但低于整个集合信托的平均增速，也低于地产信托2010年的增速。

　　新发房产信托比例收缩

　　而进入今年，房地产信托的发行更为疲弱。根据用益信托网统计，上周，投向房地产的信托资金在整个集合信托资金中的比例已经缩减到两成。而今年头两个月发行房地产信托产品仅仅29款，不到去年总量的4%。

　　另一方面，房地产信托还款期正集中到来。中金公司报告指出，2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模2816亿元。

　　银监会近日也对房地产信贷风险发出密集提示，要求信托公司做实做细房地产信托业务分析，及时应对，建立退出机制。

　　“马甲信托”成新捷径

　　由于信托公司并没有公开披露平台，2012年到底有多少房地产信托面临到期无法计算。而更加无法计算的，是数目不明、规模庞大的房地产“马甲信托”。

　　资深信托人士刘擎告诉记者，不少信托产品为逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押，但实际投向领域却是房地产，且这些房企通常因为资质不佳根本无法“光明正大”地发行房地产信托，为未来兑付埋下更大的风险“地雷”。这在业内被戏称为“马甲信托”。在房地产信托日渐式微的今天，它正成为房地产企业曲线融资的捷径之一。

　　另一位信托研究人员也坦言，“只要主体是房地产公司，或集团下属是房地产公司的，或者是同一个‘娘家’的下属两家企业，募集资金都有可能曲线进入房地产。”

　　在今年年初，一款名为“洋河股份股权收益权投资集合资金信托计划”的股权质押信托曾经引起过广泛争议。该信托计划拟募资1.5亿~2.5亿元，期限12-24个月，预期收益率9%~10%/年，信托资金用途则是用于受让洋河集团持有的洋河股份不超过508万股限售流通股股权收益权。但是由于质押价格不精确、资金用途不明等多个疑点，有信托公司的知情人士猜测，该产品的资金事实上是投向了房地产。

　　“其实很多股权收益权产品实质上都是房地产企业融资。”一位银行系信托公司人士直言称。

　　记者查询信托产品了解到，仅今年1月份在售的“蓝岛新型材料一期贷款项目集合资金信托计划”、“科瑞集团贷款集合资金信托计划”、“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款集合资金信托计划”等多家信托产品，发行文件上标明的资金投向领域是工商企业，但从资金运营披露来看实际投向就是房地产。

　　“马甲信托”：

　　不少信托产品为逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押，但实际投向领域却是房地产。

　　如何识别“马甲信托”？

　　1.询问信托经理或销售人员该项目是否按照房地产信托的监管程序事前报备,并要求其书面承诺;

　　2.查问信托资金真实用途,是不是房地产或主营为房地产的公司;

　　3.对认购信托的过程录音录像,如有被销售人员或信托公司“忽悠”的细节,日后可作为投诉或诉讼的依据；

　　4.投资房地产信托产品,应在房地产市场局势稳定一些后再说。

　　负面影响

　　投资者承担高风险

　　房地产调控打折

　　信托人士刘擎直言，“马甲信托”除了可以绕开银监会对房地产信托的审批和监管外，还可以大大降低房企融资成本。

　　普益财富信托研究员范杰算了一笔账，一个企业要发行一个信托产品，除了预期年化收益之外，还要支付给信托公司1%~2%的信托费，给代销银行2%左右的代销费用，此外还有托管费等。

　　房地产企业目前属于高风险的行业，地产信托预期年化收益率在12%左右的比比皆是，加上各方的费用，公司需付出的融资成本逼近20%，比其他产品高5%左右。

　　而通过改变标的物、取消房地产信托名称等方式伪装出的“马甲信托”，则可以以普通产品的融资成本，“腾挪”来大量资金。对于目前普遍资金紧张的房地产业来说，融资成本的下降非常有吸引力。

　　“但是对于投资者来说，事实上是以普通产品的收益率，承担了房地产行业的高风险，非常吃亏。”资深信托人士刘擎表示。同时，“马甲信托”也使得监管数据失真。“现在银监会都不知道到底有多少信托资金是流向房地产的，完全没有办法监管，也容易让房地产调控措施打折扣。”