经济观察报记者 宋尧“开盘？至少要等到9月份了。”来自上海的某中型房地产集团老总张伟在最近的一次业内聚会上，聊到了他在北京的项目进展。

　　自2010年底拿到位于北京东郊的这块土地后，楼市便再次进入限购政策加码期，而按照最新的开盘计划，他的这个项目从拿到地块到开盘销售的时间将接近两年。

　　对于一个建筑面积不足10万平米的项目而言，两年的开发周期可以算比较长了。在他拿地的2010年，房地产行业追求的目标是急速的销售速度，当时拿地一年内便开盘销售的项目并不鲜见。但在当下，销售速度显然已是无法再追逐的奢侈品。

　　即便是行业龙头万科，也不得不放弃他们之前定下的一些销售速度方面的目标。2011年之前，万科奉行着一项“5986”原则，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。不过，万科集团董事会主席王石前不久坦言该原则已经无法坚守。失守的首先是销售速度，第一个月售出八成的目标能折半实现就已经是非常不错的成绩。

　　既然销售不出去，迅速动工、迅速开盘又有什么意义？张伟的楼盘就这样放慢了开发进度，他的计划是“看看下半年能不能好点”。

　　开发商的这些简单决定或许正影响着中国经济的发展问题，2012年房地产行业投资下滑已经从风险演变为现实。

　　来自中国指数研究院的数据显示，自2011年8月开始，全国住宅土地出让面积同比就停止了增长，而到11月及12月，全国130个城市的土地成交低迷，成交面积同比降幅连续两个月达到了47%。

　　开工零增长

　　住宅新开工面积零增长，这样的低迷状况很可能一直延续到5月份保障房大规模动工之时。

　　在中国指数研究院新近发布的《2012年1-2月全国房地产开发经营数据解读》报告中，便列出了这一数字。2012年头两个月，住宅新开工面积仅为1.5亿平方米，与2011年同期相比并未增长。

　　“你看看去年年底才卖出去几块地就知道为什么了。”张伟对此并不奇怪。没有土地就没有新开工，对于开发商而言，他们早已在半年前便开始收紧对房地产业的投资，而这股趋势至少将持续半年。

　　“我所接触到的企业，超过90%不是收缩购地计划就是干脆没有单列土地投资计划。”庄凌顾问董事总经理张映光这样表示。包括万科在内的诸多房企并没有在年度投资计划中明确提出扩张土地储备的目标，很多企业都表示看市场销售情况再决定是否购买新的土地。

　　张伟所在的房地产集团采取的是同样的策略，这一策略带来的另一个结果是，房企放缓项目施工进展，及大幅缩减开工面积。

　　在报告中，施工和投资的总数据目前尚可，中国指数研究院的上述报告还显示：1-2月，全国房屋施工面积达39.5亿平方米，同比增长35.5%，增速比2011年全年提高10.2个百分点。其中，住宅施工面积为29.8亿平方米，同比增长32.8%，增速略小于整体水平。

　　但这份形势不错的数据在开发商看来却都是假象。“还靠保障房撑着呢。”张伟称。根据国土资源部的数据，2011年，全国31个省份共落实住房用地计划13.59万公顷，而其中保障房用地便占了4.81万公顷，占了供地总数的35.4%。

　　这影响无疑将持续到今年。在五月份保障房建设大规模开工之后，目前低迷的住宅新开工面积数据也将得到改观。

　　“撑不了多久。”这是张伟的另一个判断。土地收入大幅下滑之后，地方政府支持保障房建设的财力显然更显局促。

　　与时间赛跑

　　“看下半年。”几乎成为这些房地产开发商的共识，尤其在“坚持房地产调控不动摇”的舆论背景下，没有人对2012年的楼市表示乐观。

　　同张伟一样，为了减少对宝贵流动资金的消耗，大批房企放缓项目施工进展，及大幅缩减开工面积。在房价下跌的预期下，这对开发商而言并不是一个轻松的决定。

　　大部分开发商的资本负债率都极高，以万科为例，2011年达到了77.1%。这意味着开发商投入土地购买、建设开发用的大量资金都是借来的。假如不能通过房屋销售回笼资金，便可能面临着债务到期无法偿付的风险。2008年时，数家知名房企险些因此而破产。

　　而在当前房地产开发资金的来源里面，信托资金是极为重要的一块。从2009年开始，不少开发商利用信托计划规避日益趋严的房地产信贷控制。不过，多数信托将集中在2012年到期。“3月份、7月份是较为集中的两个时间。”张映光称。

　　这意味着开发商实际在与时间赛跑。“只有不准备长期做的小开发商才会捂盘惜售。”张伟称。在房地产行业，开发规模、销售收入排在市场前几位的开发商，都以主打快速销售路线而闻名。放慢开发节奏，实在是迫不得已。

　　在一般人的逻辑里，降价销售是开发商迅速回笼资金的不二法门，而且恰恰是此轮房地产调控的政策目标之一。两会期间，国务院总理温家宝再次强调，一些地方房价远远没有回到合理价位。“降价是肯定的。”张伟似乎也早已对此做好了准备。他正操盘的这个项目，土地成本均摊下来每平米只有8000多元，在当前的房价水平下，尚有足够多的降价空间。事实上，他没有太多关于降价的压力：“我们是新盘，开盘价格哪怕低一些都没关系。”

　　但问题是，当前的大趋势下，降价也未必能带来成交量回暖。张伟所效力的企业在长三角地区开发的另一处房地产项目，在几个月前因降价而招致项目老业主的抗议，售楼处也受到冲击。

　　而2月份市场数据虽稍有好转，但张伟却难言乐观。“许多其实是保障房交付，另外，一月份春节期间累计的客户到2月份集中成交也有放大效应。”他认为，市场回暖之说言之过早。

　　到如今，9月份开盘的京东项目销售价格依旧未定，他甚至不愿意多谈该项目的房价预期。

　　“成交量能上来，才是一个合理的市场。”张伟说，降价如果能带来成交量，就算降到成本价以下，我们也只能卖。