万科要实现资金快速周转，

　　又要提高平均销售率，

　　最好的办法就是降价。

　　万科再降价

　　文｜CBN记者 郑浩榕

　　自去年10月全国楼市刮起降价风潮，时隔不到半年，第二轮的楼市降价又将出现。万科再次成为引领者。

　　3月12日万科公布的2011年年报显示，公司去年销售金额为1215.4亿元，同比增长12.4%，依旧位于国内房地产企业首位。

　　其他各项财务指标显示，万科营业收入达717.8亿元，净利润为96.2亿元，虽都有近40%的增长，但13.4%的净利润率却比2010年少了1个百分点。根据Wind资讯统计，万科的这一利润水平在行业中只处于中上水平。

　　万科集团总裁郁亮则表示，相比利润，万科更看重净资产收益率，其实质是股东所获回报如何。万科2011年的净资产收益率为18.2%，创历史新高，但相比其他房企仍相差不少。“提高净资产收益率一来要继续坚持快速周转策略，不囤地、不捂盘。二来是合作开发，和有地的、有钱的伙伴合作。”郁亮说。

　　“多卖房，少拿地，现金为王”，万科的过冬原则应该也适用于其他房地产商。好消息是，万科手头还持有342.4亿元现金。

　　但是，万科今年以来的销售成绩并不十分理想。2012年1月的销售额为122亿元，比去年同期下降了40%；一二月份的产品销售率相比去年也没有提高，万科去年的平均销售率最终也没能达到60%的目标，仅为55%。

　　如果要实现资金快速周转，同时达成其60%的平均销售率目标，考虑到整个房地产市场面临的悲观环境，降价以促进销售似乎成了万科唯一的选择。

　　3月10日，万科在广东清远的项目“万科华府”推出每平方米均价在5500元至5800元的二期新品，与半年前的首批产品相比，低了1000元左右，下调幅度超过15%，这也是清远楼市至今最大的降幅。

　　不过，深圳万科公关邝勇军则向《第一财经周刊》表明，这只是正常的营销手段，楼盘的实际销售价格相比去年年底并没优惠多少，主要目的还是加快尾盘的清仓。在深圳，万科的两个楼盘“清林径”和“天誉”在3月初各推出15套特价房源，平均降幅为6%至7%左右，基本针对的是底层或者朝向不佳的房源，主要目的的确是清尾盘。

　　但在3月13日万科的业绩沟通会上，郁亮已经放出降价信号：“我们不叫降价，我们叫积极定价。”两者其实是一个意思。万科董秘谭华杰也补充说：“万科总部从来不会就价格策略和做法做规定，但我们对一线公司有销售速度的要求，一般要求新盘推出一个月之内要卖掉60%。如何做到这一点，他们自己想办法。”

　　无论是新品促销或尾盘清仓，都预示着万科已启动新一轮降价。万科在2011年实行过一轮降价：7月到11月，万科打出由3次团购促销组成的“万团大战”；10月下旬更成为大型房企中降价的先行者，“清林径”楼盘由于降幅超过10%，还一度激发老业主的维权行动。之后，上海、重庆、广州等地的一些新盘皆以低于市场预期近20%的价格开售。

　　业界认为，三四月份会是房地产业消化存货的小高峰。包括保利、招商、恒大在内的其他几家大型房企也陆续抛出促销方案。