田新杰

　　豪宅开始出现集体降价促销，或许将是楼市新一轮更大规模和更大幅度降价潮的有力“开场白”。

　　最新楼市数据显示，上周上海全市新建商品住宅成交均价达2.57万元/平方米，环比提升17.8%，为近9周最高。但这并不是市场价格反弹，相反，恰恰或将加速新一轮楼市降价潮的来临。

　　“豪宅项目集中成交所造成的结构性因素是促使该周新建住宅均价出现大幅提升的主要因素。”21世纪不动产分析师黄河滔告诉记者。换言之，在周成交均价创新高的背后，其实是豪宅项目集体降价集中成交，楼市一直以来价格最坚挺的这部分终于破冰了。目前的统计显示，上海今年4月份将有优惠的楼盘数量将创下自2011年以来的新高。

　　中原集团研究中心表示，由于房地产调控政策未见松动，销售萎缩和库存高企成为近期房企重新开启大规模降价促销活动的主要原因。相对而言，通过豪宅项目降价回笼资金的效率较普通项目或许更具优势。

　　不仅上海，广州豪宅市场最近也普遍出现以价换量的势头，位于珠江新城的天銮商务公寓，开盘价比吹风价低，一线望江的单位4万元/平方米；位于CBD中轴线上的嘉裕公馆目前也将以3.5-4万元/平方米的单价入市；保利·天悦商务公寓18800元/平方米起，均低于市场预期。

　　豪宅降价击溃多方最后信心？

　　在豪宅云集的上海市场，豪宅大规模集体降价近期率先到来。

　　据21世纪不动产上海市场研究部统计显示，上周全市单价在5万元/平方米以上的高端住宅共计成交61套，上次楼市豪宅出现单周成交破60套还是在近60周以前。截至3月25日，上海全市3月份至今已累计成交豪宅139套，而今年2月仅成交44套。

　　记者注意到，近期上海知名豪宅项目突然间在价格层面“惊喜不断”。

　　上海陆家嘴顶级豪宅之一新鸿基凯旋滨江园于3月23日开盘，均价16万元/平方米，而非之前业界猜测的天价30万元，甚至低于邻居汤臣一品17万起/平方米在售价格。佘山别墅区招商佘山珑原推出20套低特价叠加和联排别墅，其中一套6折，其余主体7-8折。

　　中房信分析师黄丹坦言，上海两大豪宅区一个“低价开盘”，一个特价房促销，再次引发豪宅降价浪潮。

　　值得一提的是，在刚需和改善需求为主的市场中，豪宅要破成交坚冰，降价促销同样有效。2011年12月17日星河湾旗下上海两盘8折和8.5折促销，其中浦东星河湾在年末两周成交31套。豪宅受困于限购，客户来源有限，在中低端住宅降价之风劲吹下，“豪宅刚需”或者高端改善型客需持币观望情绪浓厚。佘山珑原去年6月125套别墅，定价4.8万-5.2万之间，一套未成交，而本次推出的20套特价别墅一周内已基本去化完毕。

　　近期，汉宇地产市场研究部通过数据监测报告指出，上海表现活跃的豪宅项目数量有所增加。市场信息显示，降价促销的豪宅，除了老面孔星河湾以及绿地海珀旭晖表现优异外，浦东古北御庭、嘉誉湾自3月中旬起以来，销售也有了较明显的起色，这是因为其实际成交价格均从4.2万-4.5万元的报价下调至3.7-3.9万元。

　　在业内人士看来，豪宅价格战已处于一触即发的状态，关键就在于一个合适的导火索。近期，继佘山珑原之后，佘山板块的独栋项目佘山东郡抛出了5.7折的更低优惠，争夺有限市场需求的意图明显。

　　汉宇地产市场研究部经理认为，别墅项目的降价加深了人们对于其产品资源价值与实际价格之间的博弈，孰轻孰重很大程度上取决于购房者对别墅产品所传达的理念是否认可，因此对于别墅价格的预期不如刚需盘那样容易获得共识。

　　有多位业内资深人士断言，近期上海出现的这波大规模豪宅降价潮，不会仅仅局限在上海区域，在上海以外更多的区域市场，类似的情况正在或即将上演。

　　新一轮降价潮来临

　　黄丹认为，豪宅降价的主要动机，源自开发商的销售压力。招商地产在上海的表现足以说明这一点。

　　“上海陆家嘴和佘山是高档住宅云集之地，同类型的竞品较多，只是交付标准差异，因此存在项目竞争销售压力。佘山珑原所在板块内龙湖好望山、朗庭上郡苑等别墅产品，主力价格在24000-35000元之间，招商地产坚持高价换不来销售业绩。”黄丹说。

　　由于存货绝对量高企，招商地产直接采取了降价促销换业绩的做法。3月初招商首个豪宅——深圳雍景湾直降1万，由3.5万/平方米降至2.6万元/平方米。近期，招商地产又借助140周年庆典，推出14城联动优惠活动。

　　3月20日招商地产发布的2011年年度业绩显示，公司存货量高企。截至2011年12月31日，招商地产存货514亿元，占总资产比65%，这一比例和2010年持平，但存货绝对量增加了三成。

　　黄丹指出，上半年“去存货、抢现金”会成为一线高周转房企销售主基调，开发商均不甘落后。高周转企业一方面以价换量，争得客源和现金，一方面储备粮草，为未来进一步扩张做准备。

　　豪宅项目打折促销，正在掀起新一轮更大幅度的降价潮。

　　这一点，在上海市场已经初露端倪。上海搜房网数据监控中心截至3月23日统计，上海市2012年4月将打折优惠楼盘共计212个(含别墅)，总数再创自2011年以来新高，环比2012年3月的204个提升了3.9%，同比2011年3月数字大幅增加了77%，其中34个项目为新增优惠。

　　中原集团研究中心则进一步表示，在依然严厉的政策环境下，房价下行之势或将持续而暂难逆转，同时降价仍为促成市场成交的关键力量。