乍暖还寒，这既是清明时节的天气特征，也是当下“楼市气候”的真实写照。

　　所谓“乍暖”，主要表现在：进入3月以来，我国多个城市住宅成交量较2月份回升，北京、上海、广州、深圳等一线城市回升明显，个别城市在3月份的周度成交数据呈现逐周环比上升态势。相对1月份和2月份的冷清，3月份楼市已经出现了难得的暖意。

　　所谓“还寒”，主要表现在：房地产调控依然保持不变，管理层也明确表态“房价还远远没有回到合理价位”，未来相当长时间内调控政策保持紧缩状态不变；虽然住宅市场成交量已经较年初回升，但一级市场的土地成交并不活跃，中房研协研究中心发布的《中国房地产市场研究周报》显示，3月份全国20个重点城市每周经营性土地成交量平均为100万平方米，低于2月份周均150万平方米的成交量。

　　乍暖还寒是当前楼市的明显态势，应当说，楼市在严厉的调控环境下能够呈现“暖意”，是多方因素共同促成的。

　　首先是信贷因素。信贷政策的松与紧直接关系到购房者购房能力的强与弱。目前大部分商业银行开始执行首套房贷8.5折利率政策。这一政策对楼市是明显利好，极大提升了刚需投资者的购房意愿和能力。相对房价折扣带来的总价优惠，利率折扣优惠能在更大程度上缓解购房者的财务压力。

　　其次是需求因素。社会上关于住房的需求有很多表述，如“丈母娘需求”“刚需”等。实际上，房地产既是消费品也是投资品，消费的是房，投资的是地。在市场经济条件下，两者不可分割，也不可能强行剥离某一个属性。

　　需求是随人而生的，既然我国的城市化运动还在进行中，全面小康的生活还没有达到而且要不断追求，那么城市中房地产特别是住房的需求就始终存在。调控政策可以人为短期内压制需求，但这种需求最终还是要在合适的时机释放出来。

　　再次是季节因素。从绝对量看，目前的成交量与去年同比并不突出，但相对交易比较低迷的春节，3月份的成交量反弹现象明显。这就是说，当前房地产市场所表现出的“回暖”或者“小阳春”，是相对市场低迷的春节而言的。房地产市场整体依然处于政策调控的制约中，市场依然是受控的。这种季节性的“回暖”可以理解为政策调控允许条件下的正常回归。

　　“回暖”的未来道路并非是非理性繁荣，而是政策设计路线中的正常发展。要全面理解中央关于房地产业的调控政策，一方面要强调政策不放松，另一方面也强调发展普通商品住房市场，增加市场供应。中央对房地产调控的主基调并非单方面地限制、打压房价、打压需求，而是建设“双体系”，即保障性住房体系和商品房市场体系并重。

　　我们也注意到，“调控不放松”的政策效用已经开始递减，市场需求因素开始主导行情。效用递减规律在政策调控领域同样适用，也提醒政策制定者要及时调整政策，适应市场的发展。

　　按照目前的市场态势，笔者对未来半年市场的发展持中性预期，不认为目前的“回暖”能够持续扩展，甚至重返2009年的市场行情。在欧洲债务危机继续发展、美国QE3受挫、美伊可能发生军事冲突等外部动荡环境下，我国宏观经济的增长也存在巨大不决定性。房地产市场理想的发展路径是，在中央“稳中求进”的总基调下，稳定投资，以保障房建设为契机，逐步发展多层次、互为补充和支持的房地产市场体系，以及市场监管体系。

　　（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）