同比增长44%，业内认为，巨大库存压力下房价难改下调态势

　　截至目前，已经有超过一半的上市房地产企业披露了2011年年报，包括万科、保利、招商等行业龙头。观察其中可以发现，尽管行业销售和利润的增长喜人，但资金及存货的巨大压力也令人担忧。

　　根据目前已披露的年报数据，68家上市房企（以下称上市房企）2011年收入合计2974亿元，同比增长23%；净利润的增幅也超过两成。不过，由于房企开发周期较长，利润表更多地反映了过去2~3年的经营情况，如果把目光转向资产负债和现金流，情况则有所不同。

　　据统计，2011年末上市房企负债规模达到9700亿元，较上年增逾三成。资产负债率达到73.5%，上升1.9个百分点。由于难以获得长期资金，短期负债的增速较快，流动比率从1.78下滑至1.62.

　　同时，由于央行多次加息、银行控制地产贷款规模等原因，房企资金成本迅速上升。统计显示，上市房企去年财务费用同比增长了36%。以龙头万科为例，去年底向大股东华润旗下的信托公司借款，利率依然达到11.2%，比基准贷款利率高出近七成。其他的房企借款成本之高就可想而知。

　　同样令人担心的，是房企不断增加的巨额存货。截至去年年底，68家上市房企的存货规模已经超过9000亿元，同比增长44%。按照去年的开发成本计算，在不新拿一块地的情况下，目前的存货也需要3.75年才能卖完。

　　保利地产（600048）就指出，公司认为今年国内房地产调控不会转向。由于土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，预期不明朗、市场不确定。公司将坚持快速周转策略，加快资金回笼速度，同时通过银行信贷和房地产基金等多元化融资，拓宽资金来源。

　　稍微让人宽慰的，是去年的地产销情还不错，全年商品房销售面积和金额都有小幅增长，上市房企预收账款规模也增加了近1000亿。这批零成本资金部分满足了房企庞大的资金需求。在严厉政策环境下，房企们纷纷宣称将加大流动性管理力度，备粮过冬。不过，地产开发依然是个烧钱的活，上市房企账面现金出现小幅下降，经营现金净流出超过400亿元。

　　中金公司指出，近期随着政策预期放松，房价出现小幅反弹，但这不意味着价格触底反弹的格局就此形成。伴随二季度开发商推盘增加、库存压力增大，房价仍将回归下调态势。