李保华

　　2011年中国房地产市场经历了最严厉的调控政策，调控政策已从当初的房地产市场调整演变到相关产业以及经济结构的调整。公开信息显示，虽然3月份以降价换得了销量的成倍增长，但随着温总理“房价还远没到合理水平”的讲话后，房地产市场继续回归到观望状态，最近两周沿海城市看房人数剧减，周环比销量开始出现负增长。

　　东方证券认为，地产的小阳春已经开始凋零，理解当前中国房地产市场的两个关键指标是销量和信贷。在信贷政策逐渐改善的情况下，包括万科在内的房地产企业正在遭遇去库存的困扰，而业界普遍分析认为，在住宅地产黄金十年后，今年三季度库存将创历史新高，高库存压力使得房价没有上涨基础，房地产将告别暴利时代。

　　高压库存

　　自2010年开始的“史上最严厉”的房地产调控重压之下，房地产行业的成交量大幅萎缩，部分大城市房地产中介更是出现数周零成交。去化率的大幅下降正让开发商不断累积了越来越多的库存，随着信贷政策大幅放松预期的降低，这些巨额的库存正成为未来房价上涨的压力。

　　事实上，房地产龙头企业万科的2011年的年报已经反映了行业存货的累积现状。万科的2011年年报显示，公司存货已经超过2000亿元，其同比增长了56.2%。其中已完工开发产品(现房)72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380.0亿元 (其中包含已售出未结算产品)，占比66.2%；拟开发产品(对应规划中项目)629.9亿元，占比30.2%。

　　更令万科担忧的不是已经形成的2000多亿的存货，而是一直奉行快速周转开发的万科正在遭遇去化率的下降而有可能导致库存的不断增加。

　　在楼市成交量的整体萎缩中，就算是万科也不能幸免。万科总裁郁亮此前已经公开承认，万科2011年新盘推出一个月内去化率指标为55%，2012年新盘去化率可能相当。而此前万科一直坚持新盘当月60%的销售去化率。

　　王石日前也向媒体表示，以前万科奉行5986，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅，但现在得改成5946，开售第一个月卖4成就很不错了。

　　以快速开发、刚需购买产品较多的万科在遭遇库存挑战的同时，其他房地产企业的去化率下降速度和库存增加也开始显现。

　　截止到3月27日已经公布了2011年年报的48家A股上市房企统计数据显示，2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%。以2011年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.6年。而在2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。

　　中原地产研究部总监张大伟表示，虽然在3月份部分城市成交量开始复苏，但是继续回暖的可能性不大。在楼市火爆时期积累下的存量目前依旧是压在大部分房企心头的一块巨石。

　　巨额库存使得房地产企业的财务状况迅速恶化。中国房地产测评中心近日一项报告显示，去年500强房企净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。上海易居房地产研究院近日也发布研究报告称，房地产开发企业资金状况已从2011年的“偏紧”步入“紧张”区间，“可能接近甚至低于2008年水平”。

　　在巨额的库存压力下，房地产企业拿地更加谨慎。万科4月6日公告显示，万科在3月份没有任何新增土地。这是时隔33个月后，万科首次连续两月零拿地。

　　告别暴利

　　在中国住宅地产高歌猛进十年后，国内的房地产龙头企业万科已经成为世界上最大的房地产企业，但库存压力正让国内的房地产企业告别暴利时代。

　　万科2011年的年报显示，公司房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。公司预计未来两三年内，结算毛利率和净利率相比2011年将继续下滑。

　　事实上，万科在2011年最不赚钱的楼盘仅获得了1%至2%的净利润率。在2011年底郁亮也已经公开表示，房地产将告别暴利时代。尽管万科一直回避降价的说法，但郁亮也表示万科将继续贯彻积极定价策略。

　　积极定价策略正使得万科的销售额开始下降。4月6日，万科公告显示，今年1月~3月，万科累计实现销售面积300.9万平方米，同比基本持平；累计实现销售金额310.7亿元，同比下降12.5%。这是万科自2007年以来，一季度销售额首次同比下滑。

　　在房地产龙头企业已经告别暴利后，高企的库存压力将可能让房价进一步回落，让整个行业从暴利逐渐走向市场合理利润甚至微利。

　　由于库存占用了开发商大量的资金，在四大行依然对房地产开发贷保持冰冻和股权融资被封堵的情况下，业界普遍认为，库存是开发商降价的一个重要动力，未来降价促销是开发商回笼资金的不二选择，消化存货已经成为很多开发商2012年的第一任务。

　　浙商证券认为，在假定保障房每套平均面积为60平米，不考虑保障房作为存货和商品房出租的情况下，假设每套商品房从开工到竣工的时间为两年，其中开工一年后可以预售的情况下，浙商证券估算认为，2012年2月底全国住宅可售存货面积约为8.92亿平方米，其中已竣工住宅可售存货面积约为1.96亿平方米，未竣工住宅可售存货面积约为6.96亿平方米。

　　浙商证券估算认为，在2012年住宅销售增速售同比不变的情景下，估算住宅可售存货面积总量将于2012年6月底达到峰值，在9.5亿平方米左右；住宅库存去化时间有望在2012年底至2013年一季度才回归到6-8个月正常水平。

　　“伴随二季度开发商推盘增加、库存压力增大，房价将继续向下回归”，中金公司房地产研究员白宏炜认为。

　　一位基金公司投资总监对记者表示，房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面，巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础，房地产企业将回归到合理利润。