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乍暖还寒 房价何去何从——楼市“窗口”看变化

发布时间:2012年04月23日 09:23 | 进入复兴论坛 | 来源:中国青年报 | 手机看视频


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  3月住宅成交刚回暖,4月局部市场又下跌:近段时间,楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动,步入房价走向“微妙期”,引发各方关注。

  持续调控下的楼市出现哪些新变化?今年房价会否再现“大起大落”?在经济增速回落背景下,楼市调控面临什么考验?

  房价会否再次上涨?

  国家统计局18日数据显示,3月份房价总体上继续呈下降态势,但新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有8个,比2月份增加4个。

  “房价似乎正触底,大家又开始谈买房话题。”上海一家咨询公司白领刘彤告诉记者,“我们办公室里五六个没有买房的同事中,最近一人刚刚出手,另有两人正频频看房。”

  在北京,记者15日在南五环附近的“鸿坤理想城”售楼处看到,大厅之内有上百人在咨询、办理购房手续,这与前不久无人问津的场面形成对比。购买了一套房产的北京市民李辉说,他在京工作已6年,错过了2008年房价低谷期,当前房价有所调整,“怕再错过了”。

  记者发现,近期进入楼市的不仅有居住性购房的“刚需”身影,也有少数投资者“变相入市”。在北京首开熙悦山项目现场,在记者追问下,方先生坦言,他和未婚妻名下各有一套房产,为规避“限购令”,他们推迟婚期,最近刚出手买了一套房子。而有些家庭为了绕开限购政策,甚至搞起“假离婚”。

  对于楼市“回暖”迹象,中国房地产学会副会长陈国强认为,首先是针对“刚需”的信贷政策松动,目前购房者首套房可做到9折利率,相当于房价下调5%至10%。其次,在房价下降效应下,“刚需”入市积极性增加。第三,限购政策执行超过一年,外地符合购房资格者增多。

  不过,世联地产17日发布报告称,当前购房者信心指数只是小幅回升,表明购房者对未来半年房地产市场走势的乐观程度有微小改善,但仍处于历史低位,而且仍有近五成客户认为价格会继续下降。

  显然,将刚需的阶段性释放,当成房价再次进入上涨通道的信号,是不确定的。

  “市场回暖,火热招聘,月薪过万不是梦想?”

  由于处在楼市的神经末梢,房产中介公司被认为对市场冷暖最敏感。

  链家地产置业顾问赵先生告诉记者,自今年2月份以来,市场就转暖了,成交量逐步走高,连他们自己都感到意外。

  记者近日在北京百环家园、珠江帝景、三环家园、万年花城、瑞海家园等项目附近走访看到,马路上中介房源牌数量多了起来,中介门店进进出出的人也明显增多。

  与数月前大量关店、裁员不同,现在一些中介门店又打出招聘广告。北京一家大型房产中介的招聘口号是:“市场回暖,火热招聘,月薪过万不是梦想。”

  不过,据北京中原地产统计,二手房成交量在3月出现再次突破万套后,在4月上半月成交量有所下行。

  记者在北京走访发现,目前成交多的二手房主要在三环以外,中心城区的成交仍然低迷。

  对此,北京中原市场研究部总监张大伟分析说,刚性需求大规模入市的前提是房价有明显松动,但从北京等大城市二手房市场来看,整体降价力度仍然有限,成交量难以持续增加。

  还要看到,在限购政策不松动下,“刚需”释放后将会呈现一定的衰弱效应。

  “本次楼市调控本质是行业大调整,短期回暖难以改变行业调整格局。”世联地产北京公司副总经理刘春岩表示,这一判断综合了当前国内外经济形势,也考量了地方考核体系改革等变量,应当是科学和清醒的。

  房价难再“大起大落”

  作为房地产开发的前端,土地市场冷暖是开发商预期好坏的“试金石”。

  4月18日,北京丰台区卢沟桥乡C9地块招标,只有一家公司参与报价,最终以3.58亿元“底价成交”。此前的3月27日,上海崇明县城桥商品房基地1号和2号地块招标,同样被唯一竞买人以底价买走,其3075元/平方米的楼板价,较一年前缩水四成多。

  “行情好的时候,是开发商找政府;现在倒过来,政府找开发商。”上海一家房地产公司老总说,受持续从紧的调控政策及供地季节性调整等多重影响,开发商拿地的热情仍然较低。

  不仅如此,商品住宅市场仍然持续着降温过程。国家统计局数据显示,一季度商品房销售面积同比下降13.6%;其中,住宅销售面积下降15.5%。东部地区的降幅明显大于中西部地区。

  另一个问题是开发商的“库存增加”。据北京中原地产统计,截至本月15日,沪深两市已有85家房企发布年报,合计库存值高达9641亿元,相比同样面临调控的2008年同期,库存值上涨180%。预计全部上市房企的库存市值达到1.2万亿元,创出历史新高,库存消化周期超过4.5年,同比明显延长。

  复地集团董事长张华说,近期公司专门邀请同行、专家举行研讨,大家觉得,目前企业对调控的认识越来越理性,今年房价应该不会出现“大起大落”。

  后市“两大矛盾”考验未来调控

  4月13日的国务院常务会议重申,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。业内人士分析认为,目前楼市在向调控预期的方向演变,但依然面临双重考验。

  其一,“抑投资”与“保刚需”如何并举?

  “经过此轮调控,更多房企将会加大普通住宅的开发比重。”复地集团董事长张华说,抑制房地产投资过快增长,不能一刀切,推动楼市结构持续优化才是正途。

  “今后应强化‘有保有压’的差别化机制。”上海永庆房屋公司总经理陈史翎等人建议,既要对投资投机性需求设立“防火墙”,又要让合理的购房需求正常释放,这需要从信贷、土地、税收等多方面实施“定向调控”。

  其二,“保增长”与“调楼市”如何兼顾?

  今年一季度全国GDP增幅延续回落态势,创下2009年二季度以来新低,部分省市经济和财政增速更明显低于预期。调控之下房地产业的降温、土地出让金的缩减以及关联产业的低迷,对地方政府的压力正越来越大。

  国土资源部日前要求“各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难”,以保障性安居工程用地落实为重点,做好住房用地供应工作。

  同策咨询研究中心总监张宏伟等业内人士表示,抑制房价从根本上说要“促供应”,在今年“保增长”与“调楼市”关系上,各方博弈会加剧,这要求在落实楼市“政策调控”的同时加强制度建设。

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