独立财经评论员 刘艳(资料图)

　　作者简介：刘艳，和讯专栏作家，独立财经评论员，北京大学房地产发展研究基金中心特约研究员。先后毕业于中国传媒大学、长安大学，土地资源管理硕士。专注于时政财经分析、房地产行业分析、房地产股权投资基金研究。

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　　2012年3月26日，国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路：先清理后治理。但对于具体的治理方案，国土部尚未拿出详细的办法。2012年4月25日，国土部公布5起国土资源领域违法违规案件的查处结果，其中包括2011年8月，北京市国土资源局延庆分局没收在违法占用的土地上建设的51栋楼房。

　　小产权房是指占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。按照现行土地管理法和房屋产权规定（准确地讲是土地使用权和房屋使用权），小产权房实际上是“无产权房”，那么，对于消费者，为什么放着有产权的不要，非要买无产权的房屋呢？为什么小产权房越治理越多呢？原因就在于小产权产生的特殊背景，即商品房房价高涨，住房保障尚处起步，限制性购房等行政调控趋紧。对于想买商品房又买不起商品房的群体以及需要买房又被限购的群体来说，小产权房自然成了无奈的“明智”之举。所以，尽管国土部一再强调小产权房的非法性，但当前小产权房的存量规模巨大，例如，北京市目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%左右，涉及近30万户家庭，主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县。

　　可以说，小产权房所涉及问题具有很强的交错性，是现行产权制度与实际需求相悖的集中体现。所以，治理小产权房绝对不能一刀切地采取“没收”的方式，否则只会激发更多的新矛盾新问题。与商品房市场调控思路类似，小产权房也需要采取“疏堵结合”的治理方式，行政处罚与市场引导相结合，讲究治理方法的艺术性和科学性。

　　一方面，小产权房已是一种客观存在，回避或者简单没收不是长久之计。遵循一事一议，给小产权房“准生证”，能够增加土地供应渠道，降低房地产成本，使得更多的城乡居民买得起房。小产权房的清理首先要看用地是否踩“红线”、规划和施工有没有报批、是否符合国家对建筑质量的要求；如果小产权房是建设在农村集体建设用地或宅基地上的，可以通过补办规划许可等各种手续、补交土地出让金等合理的方式让其“有代价地转正合法化”。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房，同时可以让农民充分享受到土地商品化带来的收益，有利于打破城乡界限，促进城乡统筹发展。

　　另一方面，要对小产权房的“非法”存在进行追根溯源，破解中央治理的两难境地。小产权房之所以呈现出“燎原之势”，归根结底是它能满足市场需求，特别是对商品房市场的高房价的“回应”，面对如此之大的市场需求，再多的行政干预终将会苍白无力，短暂的打压只能给未来解压后的市场带来更大的反弹。同时，小产权房在某种程度上将倒逼土地制度进行改革。所以，关键是要对当前住房市场的运行规则进行综合考虑，完善制度设计。

　　总之，小产权房的“非法生存”有其合理性，小产权房带来的问题涉及面广，治理难度大，所以绝非“没收”一种方式所能解决问题。单一的清理式治理需要向结合宏观市场调控的综合治理方式转变。