□本报记者 于萍 万晶 张昊

　　随着天气转暖，楼市开始期待“红五月”。“五一”节日期间，刚需人群依旧是开发商促销大战的必争对象，京沪深等地楼盘打折促销的“口号”异常响亮，但实际优惠力度有限。

　　业内人士认为，随着税收、信贷等政策支持力度增强，刚需人群购房成本会有所下降，购房者近期入市意愿增强，预计5月新房市场将出现短暂的供需两旺态势。房价下降趋势依然存在，但由于部分项目价格出现小幅回涨，总体上看新房均价或基本保持稳定。

　　开发商促销力度有限

　　“五一”节日期间举行的2012年上海房地产春季展示会成为当地楼市的“风向标”。不过，展会上开发商的促销手段虽然不少，但优惠力度相当有限。

　　此次房展会折扣幅度最大的当数农工商房地产的农房碧云公馆项目，折扣力度达6.9折。销售人员声称，该项目还有部分尾盘房源，面积从77平方米到175平方米不等，折扣单价从1.5万到2.2万元不等。实际上，这样的价格已经维持一段时间了。

　　位于松江区九亭的象屿都城项目销售人员称，目前该楼盘正在推90平方米以及115平方米两种房源，总价优惠50万元，折后单价为每平方米1.65万元。但据中国证券报记者了解，该项目之前价格水平一直如此。

　　绿地集团的多个项目看起来折扣力度也不小。其位于徐汇滨江的海珀旭晖报价5.7万元/平方米，且有8.5折优惠。绿地东上海最高减45万元，而其优惠之后的价格仍然高于同一区域其他楼盘价格。

　　一位参展的开发商表示，此次展会折扣范围和促销力度大于3月的春季房展会，虽然大多数项目都有折扣，但参与折扣的房源数量并不多，往往也就几套特价房，实际折扣没有表面看上去那么大。

　　上置集团推出位于美兰湖的香岛原墅，部分特价房为1.6万元/平方米，但仅限几套。一品漫城推出了总价300余万元的宽景别墅和800余万元的城市别墅，但这种特价房都只有1套房源。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部指出，“五一”上海房展会的成交情况，主要取决于观展人次和购房意向。今年3月上海春季房展会期间，约有11万人次观展，预登记套数只有500套。在近期政策面和买房心态无明显变化情况下，“五一”房展会的成交不容乐观。

　　房展会“遇冷”，一定程度上反映了新房市场成交低迷的现状。根据伟业我爱我家市场研究院的数据监测，绝大多数城市4月新房成交量小幅下降。其中成都、贵阳、三亚等3个城市环比降幅在20%以上。仅有北京、大连两个城市成交量继续上涨。

　　据上海房管局网上数据粗略统计，4月上海新建住宅成交面积为54.66万平方米，与3月相比，呈现出冲高回落态势。继3月成交量回暖之后，4月以来多个板块均呈现下滑迹象，而上海全市商品住宅市场库存仍然维持在960万平方米的高位，至少需要15个月以上的消化周期。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从供应方面来看，由于项目蓄客量普遍不足，多数开发商不敢贸然入市，部分企业在3月下旬才开始试探性入市，大多以消耗去年以来的库存量为主；从购房需求方面来看，部分楼盘成交均价有所下调，房价下降预期依然存在。

　　深圳二手房成交反弹

　　新房市场虽然依旧低迷，但北京的二手房市场正逐步企稳，深圳的二手房市场则出现了回升势头。

　　根据北京住建委网站的网签数据统计，2012年“五一”假期头两天(4月29日-30日)北京全市二手住宅网签总量为305套，与2011年“五一”假期头两天的网签量相比上涨了54%；与今年清明假期头两天的网签量相比上涨了535%。

　　在今年1月的二手房成交量创下历史新低之后，深圳的二手房成交出现触底回升势头。1月深圳二手房仅成交1402套，2月成交有所回升但仍不足2000套，3月成交进一步回升至4366套。深圳中原地产认为，4月深圳二手房成交将接近甚至突破5000套。由于前4个月深圳少有新房开盘，导致新房成交量下降，二手房再次成为市场成交主体。

　　近期，“刚需入市”成为楼市的热门词汇，多家地产中介机构将二手房成交回升归因于此。深圳中原地产非营业董事总经理贺晓丽表示，一线城市需求旺盛，对于急于结婚或者子女入学的购房者来说，只要房价出现微降，他们就会出手。

　　近期相对宽松的房贷政策也是促使二手房成交回升的重要原因。多家中介门店工作人员对中国证券报记者表示，目前首次购房者购买二手房基本上都能申请到9折利率，但是85折利率需要贷款200万以上才有可能申请到。与个人贷款额度有限的去年相比，眼下申请房贷显然要顺利得多。

　　中国证券报记者在深圳福田区的一住宅小区看到，1月曾经出现每平方米17000元的价格，如今已经涨至18000元以上。中介工作人员表示，随着近期成交的回升，这一楼盘的价格也有所上涨。在福田区另一个楼盘，附近的中介门店工作人员表示，该楼盘一套60余平方米的小户型房源去年的价格超过130万元，而目前110多万就能买到。这位中介人士介绍，在深圳各个口岸附近的楼盘中，很多是被香港投资客购买，从去年下半年开始，打算卖出手中房产的香港投资客越来越多。

　　深圳中原市场研究部认为，4月深圳二手房市场承继3月态势，成交量继续上升，但从历史数据来看，成交仍处于低位。预计未来成交量会继续上升，但大幅上升的几率较低。目前由于刚需持续释放，新建住宅降价大势所趋，部分业主对后市不乐观，主动调低了放盘价。结构性影响仍是主导二手住宅价格总体走势主要因素，未来二手住宅价格仍将在底部震荡。

　　相形之下，北京二手房市场则更为稳定。统计显示，4月北京二手房签约为9964套，均价为20150元/平方米，均与3月基本持平。

　　五月房价料趋向平稳

　　为了备战5月楼市，不少开发商集中入市了一批项目。北京中原市场研究部统计显示，预计北京地区在5月入市的项目达到27个。除7个城区项目外，郊区项目占大部分，其中昌平、房山、大兴、顺义项目供应比较多，包括大兴区的保利春天里、联港·幸福湾，通州区的合生·滨江帝景，昌平区的首开国风美唐等定位刚需的项目均将在5月低价入市，大部分项目以降价求售为主。

　　数据显示，截至4月27日，北京商品房住宅成交均价依然平稳，主要成交热点项目集中在之前热销的中低价项目，郊区项目依然占据主流市场。这一趋势预计在5月将继续延续，而且大兴、通州等热点区域项目供应将明显增加。

　　业内人士指出，在限购调控政策不松动的大环境下，限贷举措抑制了大部分需求，区域内的库存量及潜在供应量决定了区域内房价下调的深度。而北京城区因为供应量的绝对稀缺，使得价格大幅调整可能性非常小。

　　胡景晖预计，随着各项针对首套购房人群的优惠政策逐步落地，5月全国大部分城市将迎来年内成交量的高峰；整体房价下降趋势依然存在，但由于部分项目新一期产品出现升级，价格出现小幅回涨，各城市5月均价或维持稳定。由于5月新推项目中，多半项目为老盘后期，位置和户型均比前一期产品优越，购房者可以考虑入市。对于少部分纯新项目，建议购房者多比较一下周边项目情况综合考虑。

　　业内人士指出，从“五一”期间楼市总体情况看，未来新盘会继续不断入市，开发商将有针对性地推出与需求人群特征匹配的房源。在税收、信贷政策的支持下，刚需人群购房成本有所下降，观望已久的购房者近期入市意愿增强，预计5月新房市场将出现短暂的供需两旺态势。不过由于政策依然从紧，房价仍存在下降预期。