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陈云峰:北京房价应该还有10%降价幅度

发布时间:2012年05月05日 08:03 | 进入复兴论坛 | 来源:中国广播网 | 手机看视频


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  【导读】北京一楼盘促销签对赌协议,房价不涨开发商赔钱。经济之声聚焦:促销新手段直接瞄准购房者心理,难道开放商认为房价一定会涨?各地楼市奇特促销方式层出不穷,开发商到最危险的时候了吗?除了玩噱头搞促销,对于购房者希望得到实惠的需求,开发商应该怎么做?

  中广网北京5月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,随着楼市调控的持续,很多楼盘都开始进行各种促销活动。近期,北京一个名叫北京风景的楼盘推出了与客户签订 "对赌协议"的促销方式:即一年内,同等楼层同等户型房源,房价涨幅如果达不到5.6%,开发商就给予客户总房款5.6%的价值补偿,这意味着开发商承诺一年内房价至少包涨5.6%。

  这个名叫"北京风景"的楼盘位于北京北部城乡结合处的昌平区。在这个楼盘的售楼处,最吸引眼球的莫过于张贴在售楼处显眼位置的两处宣传语:"CPI持续上涨 连续23月负利率!你HOLD得住吗?"、"北京风景‘购房保障计划‘领航开启!"据楼盘工作人员说,目前的市场背景下,老百姓手持现金,会因为CPI高涨而贬在手心里;而买房又担心因房价下跌导致房屋贬在地产调控之手上。正是基于老百姓的这种矛盾心态,他们推出了为购房者保值资产和跑赢CPI的"购房保障计划":开发商作出承诺,消费者购房后,未来一年内,若该楼盘同等楼层、同等户型房源,房价涨幅未达5.6%,则给予客户房款5.6%利率的价值补偿。为了打消购房者的疑虑,在签订购房合同时,开发商会与购房者签订一份详细的价值补偿条约。至于为什么将价值补偿的利率标准定在5.6%,工作人员解释说,这是由于去年北京全年的CPI涨幅为5.6%,高于目前一年期定期存款3.5%的年利率,可以体现"购房保障计划"跑赢CPI的设计理念。

  在楼市成交低迷的背景之下,各种促销形式层出不穷。与打折、送装修、送家电等促销形式比起来,这种"包涨"的促销可谓是别出心裁、与众不同。不过,俗话说,买的没有卖的精,开发商的这种促销奇招深究下去可能只是吸引购房者注意力的噱头。无论是如何眼花缭乱的促销手段,最终也比不上开发商实质性的让利,让房价降下来。经济之声特约评论员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰来评论这个话题。

  这个楼盘与客户签订 "对赌协议"的促销方式:一年内房价涨幅如果达不到5.6%,开发商就给予客户总房款5.6%的价值补偿,这意味着开发商承诺一年内房价至少包涨5.6%。咋一听起来,这个促销简直是太诱人了,可以说是直接瞄准了购房者的心理--怕房子贬值。

  陈云峰:实际上开发商恰恰是担心房子下降,老百姓不敢买才推出了补偿的这种策略,实际上是开发商心虚的一个表现,它和其它的促销方式,从原理上是一样的,都是为了让买房人能够买,是一个促销的噱头。开发商实际上还是算得比较精的,拉动销售,第一能缓解资金链紧张,能够救自己的命。另外即使一年之后给了补偿,这个资金也比银行贷款要便宜得多,所以买得不如卖得精,如果买房人能够按照开发商的意愿能够把房子抢光,开发商还是划得来的。

  现在的房地产不太好或者说房子卖不动的一个主要原因是限购,很多的首次置业在利息下调的情况下,实际上已经启动了。所以我觉得不一定会特别的管用,即使到了一年之后,房价没有涨5.6%,这个开发商还会有其他的细则,根据我的经验,都是有条件的来补偿的,而不是说无条件的。

  此前各地楼市还出现过"一吻抵万金"、"无理由退房"、"垫资购房"、"原价回收"、"买房送宝马奔弛"等奇特的促销方式。但只要细究就会发现,这些奇招背后都有苛刻的"前提条件",从而限制这些促销的受惠范围大幅缩小,成为噱头。

  陈云峰:我倒是觉得现在开发商出此下策,实际上证明开发商的日子确实已经很难过了。限购令为首的宏观调控政策实施两年了,开发商的资金链非常紧张,降价给补偿,无理由退房,这种是比较大力度的促销措施,只有在2008年那次经济危机、金融危机的时候才出现过,所以我判断这个是一个信号,实际上是开发商感觉到了房地产行业在调整,然后宏观调控没有放松的迹象,资金链越来越紧张可能危及到自己的生存,不得以而推出的一个促销措施。

  开发商不愿意降价,因为一降价将来会打乱价格体系,对于原来卖的房子就需要补偿。现在这种做法,实际上可以理解为一个促销措施,他还是进可攻,退可守的,所以我觉得开发商也是独具匠心设计的这一个促销方式。

  实际上我也操盘了一个北京的楼盘,最高峰的时候在限购之前能达到两万三千块钱一平米,现在已经降到一万六千块钱左右,实际降价幅度已经超过了30%。从我们这个项目的成本情况来看,加上资金的利息,还要上国家的税,实际上已经接近成本了。所以我觉得现在的开发商对于降价是有顾虑的,特别是在高价的时候拿地的这些开发商,我觉得降价幅度已经非常小了。这个行业特别是在北京应该说还有10%的这个降幅,低于成本价开发商是受不了的,所以我觉得降价幅度不大了,降价空间不大了。

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