黄树辉

　　5月4日，雅居乐地产(03383.HK)董事局主席陈卓林乘坐他的私人飞机造访西双版纳，这是一次仅有少数人知道的私密考察。

　　尽管如此，陈卓林此行还是让上至云南省下到西双版纳嘎洒镇的领导们好一阵忙活。西双版纳州国土资源局副局长姜明昌一边接受《第一财经日报》的采访，一边还时不时安排助手准备好相关的土地整理资料，电话更是一直忙个不停。

　　陈卓林考察的目的是推动西双版纳景洪市雅居乐旅游度假项目开发进度，这是一个占地约2.7万亩、投资总额高达200亿元的旅游地产项目。

　　但这样的大项目对西双版纳来说已不再罕见，包括世纪金源集团、万达集团、保利集团、中国平安、云南城投、华侨城等在内的众多大型开发商和财团，已经在西双版纳这片热带雨林中跑马圈地，划好了各自的领地。

　　这也使西双版纳成为继海南之后国内旅游地产开发的又一片热土，数以千亿的房地产开发资金在北回归线上唯一的这块绿洲上掀起最后一轮圈地热潮。

　　大规模圈地

　　云南旱灾让5月的西双版纳已经酷热难耐，中午的气温逼近40摄氏度，但这丝毫不影响西双版纳国际旅游度假区的正常施工。

　　刺耳的打桩机撞击声撕裂了纳板河国家级自然保护区多年的宁静，泥头车在空旷的沙土地上扬起一阵阵尘烟，这里已经全然不是几个月前那片郁郁葱葱的橡胶林。

　　一个姓刀的中年男人在工地上干活，他向记者指着远处的山丘和南侧的流沙河说，这个方圆近6平方公里的坝区都是度假区的范围。

　　另外两个工人说，他和村里的其他村民一样，以前是靠种植橡胶树为生，征地拆迁曾经引发村民的不满，最后政府不得不放弃按土地面积标准的补偿方案，改为按人头补偿，每人获得补偿款约30万元。

　　不久前的4月12日，西双版纳国际旅游度假区项目开工奠基，这个由万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股5家国内知名民营企业联合投资的旅游地产项目，投资规模150亿元，被当地政府称为“西南地区投资最大的旅游度假项目”。

　　按照规划，该项目将建成集主题公园、高端度假酒店群、傣秀剧场、体育公园、商业中心、医疗及居住配套功能为一体的大型旅游度假区。

　　在万达到来之前，世纪金源集团早已在景洪市的澜沧江畔投资50亿元，打造了一个占地4000亩的西双版纳滨江果园避寒度假山庄。

　　记者在滨江果园避寒度假山庄销售中心看到，沙盘上一栋栋别墅基本售罄，每栋别墅价格在300万至600万之间不等，正在销售的高层住宅均价在每平方米4000元左右。

　　继投资20亿元打造占地1045亩的西双版纳避寒山庄项目之后，云南本地开发商云南城投(600239.SH)拟再次投资超过60亿元，计划建设西双版纳·景洪市景哈国际旅游小镇项目。目前该项目进入策划阶段。

　　千亿资金豪赌

　　除了开发商在西双版纳进行大规模跑马圈地之外，一些非房地产类企业也纷纷涌入这片热带雨林，动辄投资上百亿之巨。

　　记者从有关部门了解到，中国平安与云南白药携手，拟在西双版纳投资150亿元打造国际温泉养生休闲度假项目，该项目位于景洪市嘎洒国际机场附近，占地约2万亩。目前已经注册了项目公司，并按合同约定交纳了项目履约金。有知情人士透露，中国平安将在该项目中试水养老地产。

　　另一家不为人所知的民营企业深圳市荣兴(集团)股份有限公司，也在当地注册了项目公司，拟投资80亿元建设嘎洒旅游综合开发项目，占地超过10万亩。

　　而深圳市荣兴股份有限公司的背后老板，是深圳市福麒珠宝首饰有限公司老板庄儒桂。公开资料显示，庄儒桂为广东汕头市人，是珠宝行业的神秘富豪。

　　有当地开发商透露，除了为外界所知的大型房地产开发商外，很多在西双版纳大规模圈地的开发商并不为外人所知，往往背景颇为复杂。

　　西双版纳州招商局资料显示，云南广晟曼飞龙旅游度假开发有限公司将投资100亿建设曼飞龙国际养生度假区；西双版纳美仑旅游度假开发有限公司在勐腊县投资200亿打造勐仑旅游度假区；云南广晟投资100亿元，开发曼飞龙湖滨国际养生旅游度假新城项目；昱锦房地产开发有限责任公司投资100亿，圈地7000亩，打造勐龙东风旅游综合项目，正进行征地拆迁；而华侨城也计划在西双版纳投资15亿元开发旅游地产。

　　上述开发商表示，这些所谓的旅游度假区、旅游综合项目、文化产业园等项目，几乎无一例外地都包含房地产开发，且房地产开发在这些项目中的地位颇为重要，甚至是项目的主要盈利来源和依托。

　　本报根据官方资料统计发现，目前众多知名或不知名的开发商、非开发商在西双版纳投资旅游地产的资金规模已经超过1500亿元。

　　根据西双版纳州住建局向本报提供的数据，2011年全州累计完成房地产开发投资14.9亿元，占全省房地产投资的5.1%，增长1.9倍，增速高于全省平均增速144.5个百分点，在云南省16个地州市中排名第二位。

　　此前的两三年，西双版纳旅游地产投资额平均增速在全省16个地州市中排名第一，旅游地产开发热潮已经远超过大理、丽江和腾冲等地州。

　　旅游地产走样

　　迫于招商引资的发展冲动和土地财政的现实压力，西双版纳旅游地产热潮背后是政府的强有力推动。

　　在上世纪90年代，西双版纳州经济发展一直缓慢，政府出让土地无人问津。但随着西双版纳州实现旅游“二次创业”热潮，西双版纳的土地价格急剧升温，成为云南16个地州市中飙升最快的州。2011年，西双版纳州土地出让金约15亿元，大概占财政收入的25%。

　　旅游地产大规模发展促进了当地旅游业和经济快速发展，但与此同时也带来了一系列发展难题和挑战，尤其是本地房价过快上涨。

　　当地开发商表示，前几年景洪市的住宅均价一直在每平方米2000元左右徘徊，但世纪金源项目的推出，直接将景洪的房价带入4000元大关。

　　而住宅空置率也成为当地房地产市场的现实隐忧，有开发商甚至称景洪市部分楼盘空置率达到七八成。西双版纳州住建局向本报表示，外地人购房的比例较大，大多数购房者是以度假的形式到西双版纳居住，才导致这种季节性商品房空置率高的现象。

　　更值得关注的是，大规模旅游地产开发的背后，违法违建问题屡禁不止。

　　西双版纳州招商局副局长张志勇撰文称，西双版纳旅游地产发展缺乏整体规划，存在破坏性开发利用、浪费稀缺资源等问题。同时，受国家土地等政策因素的影响和制约，一些优势项目的落地较为困难。

　　被誉为“景洪城的眼睛”的白象湖，竟然遭遇开发商的公然填土建房。开发商在报经相关部门批准后，先后将湖区北面的70余亩土地改变用途，开发了白象花园一期、二期商品房出售。本报记者在白象湖现场看到，白象湖的水已经被完全抽干，昔日的游乐场也变成了开发商的售楼处。

　　一些开发商借助旅游地产名义“明修栈道、暗度陈仓”，变相圈地和开发房地产，甚至不惜违规建设高尔夫球场。

　　曾经作为当地重点工程的“西双版纳普洱茶文化博览园”，总规划面积640亩，项目预计总投资10亿元。但不知从何时开始，这个普洱茶文化博览园项目摇身一变成为“西双十二城”房地产项目。

　　记者在西双版纳普洱茶文化博览园未找到任何和普洱茶有关的项目，看到的只有规模宏伟的泼水广场、酒店、商业和住宅。

　　让记者吃惊的是，对于国家多年来一直严令禁止的高尔夫球场建设在西双版纳并不少见，目前至少有3个高尔夫球场。而西双版纳滨江果园避寒度假山庄的销售广告上，也是以“27洞高尔夫球场”为卖点进行对外宣传。

　　记者调查还发现，西双版纳多个旅游地产项目以体育公园、休息绿地等名称为“幌子”都规划了高尔夫球场。

　　包括万达集团打造的西双版纳国际旅游度假区规划资料中，也提出建设一个由世界顶级设计师罗伯特·琼斯担纲设计的占地90公顷的体育公园。但有当地媒体报道称，所谓的体育公园就是一个高尔夫球场。