不要打北京房价大幅下降的主意了

　　前不久，北京市国土局公布的一条土地供应信息值得琢磨：2012年首批经营性用地拟供应项目——商品住宅用地中，四环内仅有两地入市，占本批次的1.2％。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据显示，2012年首批供应地块共302宗，土地面积约2845公顷，占全年供应计划总量的90％以上，商品住宅用地29宗约433公顷，占本批次供应的15.22％，占全年计划供应量的51％。

　　从地块分布来看，超过70％的供应位于五环外区域，整个四环内仅有两宗商品住宅地块，分别位于二环外的香河园街以及西南四环沿线的花乡樊家村，两大地块总体体量仅5.36公顷，仅占本批次商品住宅用地供应的1.2％左右。而从全年供应计划以及四环内土地市场现状来看，下半年区域内出现新地块供应的可能性不大。这意味着四环有望接棒三环，成为下一个土地供应极度稀缺的区域。

　　事实上，从2008年开始，四环内土地供应已显出明显的后继乏力。数据显示，2008年至今，北京供应的四环内住宅用地只有10块左右，受其影响，开发商对区域土地争夺呈白热化，2009年广渠门外10号地和广渠路15号地更是接连创出“地王”。

　　受“面粉”供应短缺因素影响，四环内楼盘成为北京价格最为坚挺的区域。根据伟业我爱我家统计数据显示，与2011年三季度相比，2012年一季度三四环之间均价仅下降0.3％，三环以内房价还上涨5％，成为全市价格相对稳定的区域；而其他区域房价均出现明显下降，其中四五环之间、五六环之间均价分别下降25.6％、20.2％，为全市下降幅度最大的区域。

　　由于北京四环内土地供应稀缺，新盘供应屈指可数，而且基本都被打造成豪宅。截至目前，四环内在售楼盘仅10个左右，区域周均供应仅410套左右，这一数据呈逐月下降之势，主要以高端楼盘为主，如红玺台、太阳公元、元大都7号都在45000元／平方米以上，而且对这些豪宅的购买力很强，如中堂、金茂府等高端项目始终保持热销状态，以西四环中堂为例，截至2012年3月26日该项目310套房源已销售221套，签约率达到71％。这些豪宅的热销使北京房价得到了结构性拉升。

　　北京的城市发展思路虽改革很多，但至今仍维持的最大特点是，优质资源集中于市中心核心区，使得市中心的房产价值和价格居高不下。随着四环有望成为继三环之后的新的土地供应真空区，这个房产价值的核心区域再一次扩大，由于三环到四环之间的土地稀缺，这一地带成了新的豪宅“集中营”。如中堂项目就选址在西三环与四环之间，被金融街、中关村、丽泽商务区和总部基地所环拥，又分享解放军总医院、302医院、“十一学校”等优质医疗、教育资源。

　　有了这么多豪宅“抢占”北京城区最优质的资源，仅凭北京郊区二十多个点的房价下降，能够把北京房价整体拉下很多吗？要知道，北京房价的坚挺面已从二环扩展到了四环，有多少人能分享到市中心核心区的资源呢？随着土地供应稀缺状况的加剧，四环内高端楼盘的资源独占性持续放大，未来市场对核心区域楼盘的争夺将更加激烈。所以还是不要打北京房价大幅下降的主意了。