[今日观察]金九银十看楼市(2010.9.16)

    解说：“金九银十”，传统旺季，北京秋季房展会拉开帷幕，感受楼市冷暖，扫描消费者心理预期，《今日观察》正在评论。
   
    主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。一年一度的北京秋季房展今天是如期开幕了，房地产界一直都流传着这样的说法，叫“金九银十”，所以在往年的这个时候，基本上都是房地产开发商们最开心的时候了。那今年的行情会怎么样呢？这个九月和十月，对开发商来说是否意味着真金白银呢？热闹的房展会上又传递出了什么样的信息？今天的节目当中我们将就此来展开评论。
    我们现场的两位评论员是霍德明和张鸿。电视机前的各位您也可以按照屏幕下所显示的联系方式来参与我们的讨论。
    好了，节目一开始我们还是一起来看一看我们的记者和评论员在房展会上的所见所闻。
   
    解说：房展会被称作房价楼市的风向标，为期四天的北京秋季房地产展示交易会今天拉开帷幕，由于本次房展会处于新政调控期内，又作为检验传统楼市“金九银十”的试金石，备受业内关注。
    本次房展会吸引了包括万科、绿地、首开、富力等知名房企旗下项目在内的上百个楼盘前来参展，其中北京本地有40个项目参展，占总数的近四成，项目区位分布二环至六环，其中大兴、房山、丰台三个区占北京项目总量的1/3，为主要放量区域，外阜项目主要来自河北、天津、山东、海南等地，还有来自美国、澳大利亚、加拿大、韩国等国际地产项目参展，记者在现场感受了楼市的冷热。
    张鸿（记者）：逛了一圈，整体的感觉是卖房的太多，买房的太少，如果您胆敢在这样的通道上露出一点想买房的意愿的话，那瞬间会被很多人围上来，当他们散去的时候，你手上就会拿着一把楼盘的广告，但是很难找到一款适合你的，比如说北京的太贵，抄底国贸桥也好几万，然后你会看到山东威海的，海南三亚的，美国的，巴厘岛的，日本的，你看不是太贵就是太远，我相信和我们买房人的郁闷有些相似的是，开发商在今天也很难高兴起来，因为在这里他们很难看到他们所期待的“金九银十”。
    解说：展会上，随处能看见抄底打折的宣传，但是很多消费者表示，自己到这来只是看一看。
    记者：您觉得房价怎么样？
    参展消费者：高，太高了，受不了，太高了，接受不了。
    解说：近来，北京一些新盘采取低价入市的策略，均价两万以下的楼盘有大兴的新里西斯莱公馆，房山的中粮万科长阳半岛等15个，占参展项目总量的三成以上。
   
    主持人：刚才我们看到了今年房展会的一些情形，大家注意到了，张鸿是到了现场，手中拿了一大堆的房产的介绍，估计这是你今天最大的收获，当然只能说是收获之一，在这个现场有没有什么细节给你留下的印象比较深？
    张鸿：你看到我，我其实戴了一个媒体牌，当它是正面媒体证的时候，我路过那个通道没人理我，人家一看这是记者就不理了，但是你把它翻过来背面它是空白的，然后就会有很多人马上就冲上来。
    主持人：立马就把你当成购房者来对待。
    张鸿：对对对，然后他们冲上来以后就给你这些，都推荐的特别热情，但是你一看那上边的介绍，好像他们本不需要这么热情，因为全是抄底价，上面全写着九月份量价齐升，然后你一定要什么，在这时候瞅准机会。
    主持人：总而言之这个宣传语肯定是非常能够吸引人。
    张鸿：对，但是买房的人看上去还是很冷静的。
    主持人：对，我觉得比较漠然，刚才。
    张鸿：今天人特别少，可能也和周四有关，因为周末它可能人会多一点，而且我也去采访了几个，看上去像白领的年轻人，基本上都跟我说我不能接受你的采访，因为我正在上班呢，偷着跑出来看，就是整体上感觉呢，关注房价的人，肯定是特别特别多，但是真正出手的人，还是非常谨慎的。
    主持人：霍教授我知道之前您想买房的时候也在房展会当中来穿梭了一番，那对比之前的房展会，跟今天张鸿去的房展会，你觉得你能看出什么样的不同吗？
    霍德明：今年秋季的房展会我没机会去，不过，今年春季的房展会如果大家还记得的话，是4月8号。
    主持人：您怎么印象这么深？
    霍德明：那当然，我们对房地产市场，尤其跟国家的政策，今年4月中旬就是有新的有关于“国十条”调控的，4月8号那次房展会，我记得非常清楚，为什么？因为4月8号那个房展会根据当天的宣传，大概北京市四环里面的均价25000块钱了，而且我还跟以前作了对比，在2009年的秋季房展会，半年以前，它的均价大概是15000，16000左右，再之前，2009年的春季房展会就11000块，今年的秋季房展会我大概也看了一下，当然均价我们不能讲说代表一切，大概也是跟今年的春季，25000可能不会差太多，所以我想，尤其看最后这半年的时间，这个房展会的确反映了目前整个房地产的大势，什么大势？第一个“国十条”有新的房地产调控的政策，应该还是对房价起了一定的作用，它至少没有涨上去，也许就是8月份稍微涨了一点，但是基本上对于开发商来讲，刚刚我看了小片一下，欣喜了，虽然看起来好像有一些人熙熙攘攘，张鸿实地勘察过，发现不是那么一回事，里面大部分人可能是销售人员。
    主持人：今天很多的网友他们也在网上表达了他们对这次房展会的一个关注，我们来看看他们的观点。
    来，首先我们看看这位叫做“张海”的网友，他说“其实博弈双方的心理都非常的微妙，因为谁也无法准确的来预知楼市的具体走向，我觉得在当下观望气氛比较浓的情况下，房价应该会小范围内波动，因为房价可真是上下两难了，房地产调控的效果已经显现，下一步应该多看少动为宜”，这是他的一个个人观点。
    再看看来自江苏的一位网友，他也表达了自己的看法，“每次有房展会，也是百姓最闹心的时候，究竟是买还是不买，时刻都在纠结，博弈谁跟谁呢？百姓和开发商之间根本就不存在博弈一说，一个地方的飙标王也就带动了整个地区的房价上涨，动辄百万的高昂房价叫百姓怎么买得起、住得起，廉租房、安置房又能解决多少问题呢？值得深思”。
    看来在每一次的买房面前，这个博弈至少会先出现在你自己的内心，我们这次也特别联合了数字100的调查公司，专门做了一个相关的调查，马上我们也来看一看这个调查结果。
    我们看到的第一个调查呢可能针对的是打算买房的人，我们问到，您买房的目的是什么呢？有65%的人选择了是自住，而且是他的第一套的住房，另外19.3%的人选择了我要买第二套房来满足我的改善性的需求，再来有12.9%的人选择的是投资；再来看看我们的第二个调查问题，那么您目前关于购房的状态，你现在是打算买还是暂时不买？28.6%的人选择的是短期没有购房的打算，那么27.1%的人是已经购房了，另外还有25.7%的人是在观望当中，还有18.6%的人是正在筹备购房，其实观望的人呢确实不在少数。
    虽然说我们看到开发商常常都会吆喝的非常大声，而且有这样声势浩大的房展会，但是呢我们的购房者，每次他们都是什么样的心态来面对这一切呢？我们在下面的这个短片中来梳理一下。
   
    解说：北京秋季房展会上，参展消费者购房目的是投资，自住还是改善？有多少人具有购买意向？消费者的心理预期成为时下房地产博弈天平上的重要砝码。记者随机采访了几位不同年龄段的看房消费者。
    记者：您是自住还是投资？
    参展消费者1：自住，我没钱投资。
    参展消费者2：自己住，我现在也就是看看，了解了解，应该是（比）心理价位高一点，有点高。
    参展消费者：我是外地的，我女儿在这上学，等不及了，就要买了。
    解说：消费者有着不同的考虑，市场也在发生着细微变化，8月份全国70个城市，房价同比上涨9.3%，环比则连续第二个月持平，总体看，房价过快上涨的势头得到遏制，但具体到一些城市，房价仍处在高位，且成交量环比出现较大幅度增长，部分区域房价有抬头迹象。
    北京房地产交易管理网的最新数据，上周，北京商品房市场总成交期房为4191套，环比上周上涨了75.9%，8月份，新建住宅销售价格，同比上涨18.6%，涨幅比7月份回落1.5个百分点，上海，1到8月，商品房销售面积1301.26万平方米，下降40.7%，而另一方面，房地产开发投资依然增长，前8个月，房地产开发投资1206.16亿元，同比增长31.2%。
    回顾对房地产市场实施的前几轮调控，在一定时间段内都取得了遏制房价过快上涨的积极效果，但随之而来的反弹，又让房价连创新高，以往的经验导致购房者对房价预期的神经越绷越紧，调控带来的房价趋稳，甚至微降，往往成为一些消费者眼中的买房良机，现在少数城市出现的成交量回升，或许透露出了消费者对房价预期的忧虑。
   
    主持人：刚才我们对这些购房者的心态做了一个梳理，其实我想，在房展会的现场是最容易触摸到这些潜在购房者他们最真实的心态的，所以要问一问张鸿，你接触到的这些潜在的购房者，他们的心态是什么样子的？
    张鸿：先说我的心态吧，首先是有钱人太多了，聊了好几个人，然后有一个说他买房给孩子买的，要在北京工作，然后我就说那你这房价，他说房价可能还得涨，我说那你就是咬牙也得坚持买。
    主持人：对，他有预期。
    张鸿：对，我说你咬牙也要买呗，他说我不用咬牙。
    主持人：所以你就无言以对，走了。
    张鸿：对，就是这种是有钱人，他还是，因为他自己自有资金不需要银行，所以他有投资的需求，但是给我一个信息，让我说实话稍微有点惊讶，就是普通人的投资需求比我预计的要刚性，就是他们觉得北京这个地方好像现在调控的比较严，政策比较严，所以很多人开始看外地的房子，三亚有一个展区，很多项目，他们是海南旅游岛的项目，然后山东的，包括辽宁的，很多地方你也看不出来它到底是哪的，一看房价才两千多块钱，这个怎么这么便宜，然后说交通方便什么的，然后一看那些小字，上面写着坐什么高铁到锦州南站下车。
    主持人：再换乘公交车。
    张鸿：对，但是还是有人在关注，我遇到一个大妈，我当时在一个海南的项目那我休息，然后一个大妈看上去也不是咱们想得那么有钱的人，然后就过来说“这个项目在哪？”我说这是海南的，“哦，她说海南，海南哪啊？”我说这是三亚的，“三亚的好像离海有点远”，然后她真就去看了。
    主持人：看起来不像海边的房。
    张鸿：然后我就跟她聊，她说你看我其实也没有那么多钱，但是我到海南去买的话，我觉得我贷款什么的还是可以买的，然后冬天的时候也可以到那边去过过冬什么的，就是你会发现，普通人他们觉得他们的钱放在银行里已经没有太大的意义了，然后就再找。
    主持人：升值空间太小了。
    张鸿：然后就找其他的投资方式，然后传统的中国人来说，觉得比较靠谱的，就很多老年人在那个地方跟我说，说我就觉得房子相对来说比较靠谱。
    主持人：这看来看去他们又把投资的目光再次聚焦在了房子上。
    张鸿：对。
    主持人：这种心态其实是一种微妙的改变，霍教授观察过这种微妙的变化吗？
    霍德明：是，我想消费者的心态跟房价一样，房价现在是焦灼状态，消费者心态应该是犹豫心态，为什么呢？我们说4月份的“国十条”出台以后，房价基本上持平了，但是不管怎么样，8月份它又微微的动了一下，而且二手房的交易量好像也有些上升，当然是短期的。所以在现在，在这个时间点上搞这个房展会，我觉得消费者心态大概是两种方式来形容他，有一个原因，第一个，他觉得这个房价可能还会再跌，为什么呢？因为开发商现在房子卖不出去，从4月份到现在为止，北京大概有四万套房出台，但是只卖了大概12000套左右，而这么一个资金的压力，会让开发商应该会在未来的一段时间要下跌的，所以房价下跌，他现在还在观望中；另外一方面，我们也得讲说消费者，现在还蛮精明的，所以在这个投资的心理上面来讲，他可能又是想要出手去买房子，所以它是两个原因，或者两个力量再平衡一下的话，这就是他犹豫了。
    主持人：确实我觉得可能最近这几个月，大家看到这个房地产市场量价齐涨，小幅回暖这种现象的确是触动了人们原本就非常敏感的这个神经，他们才会做出这样的一些选择，或者是判断，或者是犹豫，那么对于房地产交易的现状和它未来的走势，一定是大家非常关注的，所以在今天的节目当中，我们也特别采访了一位嘉宾，他就是中原地产的华北区董事总经理李文杰先生，我们来听听他的看法。
   
    李文杰（中原地产华北区董事总经理）：在最近一段时间消化的这个楼盘里面，实际上我们能够看的出明显的是受到最近一段时间调控楼市的这个影响，投机炒房特别是大面积的高端价的销售，相对上来讲是比较慢的，甚至出现滞销，虽然近期有所回暖，但总体来讲，我认为这个销量还是比较低迷的，我们看到销量比较快的，供销两旺，价格有所回调，都是一些低价入市的，符合刚性和自住需求的一些性价比比较高的，一次置业的这些楼盘，它的特点就是户型面积较小，总价相对上来讲偏低，所以我估计目前这段时间，由于受到了五六七八这几个月的刚性需求积压的一个释放，那么它有一个短期之内的这么一个带动，可能在随着四季度不断地供应上市的话，我觉得这个目前这种局面，还是能得到缓解的。
   
    主持人：坦率地说，对于每一个打算购房的人来说，现在市场的这种反复，和一些不知从哪来的各种各样的消息，常常都会让我们无所适从，那么究竟如何来把握我们房产当中的主基调呢？在稍候的节目当中继续我们的评论。
   
    解说：刚性需求蓄势待发，消费预期何去何从？《今日观察》正在评论。
   
    主持人：好，欢迎各位回到节目当中继续来收看今天的《今日观察》，今天的节目当中，我们和各位观察的是“金九银十”季节当中的中国楼市，那么“金九银十”到底是谁的真金白银？我想很多人都想知道，在我们了解未来房地产发展的趋势之前，先来关注一下主流媒体的相关表达。
   
    解说：处在“十字路口”的房地产市场该走向哪里？
    国家统计局局长马建堂昨天在夏季达沃斯论坛上说，中国房地产开发投资占中国全社会投资的比重在20%左右，尽管政府对房地产采取了调控措施，1到8月份，中国房地产开发投资增速仍然高达37%左右，中国房地产业占中国GDP的比重也不是很高，房地产市场调控对宏观经济增速会有一定影响，但没有想像那么大。
    《人民日报》文章，当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力，因此必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化，及时进行政策调整。
    新华社援引国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松观点，中国房地产业发展最快的时期可能已经过去了，再像过去十年那样大幅上涨的故事重演的可能性不大，预计今年四季度到明年上半年，已开工房地产开发项目将大规模投放市场，与此同时，需求持续下滑，观望气氛浓厚，房价下跌不可避免。
    中国青年网文章，楼市博弈，开发商和购房者究竟该谁坐不住呢？棋到中局，智者为王，在房地产市场最为关键的博弈阶段，最坐不住的应该是开发商，最该审时度势的是有关部门，最需要理性应对的当属消费者。
   
    主持人：在刚才的这个短片当中，其实我们可以看到来自社会不同角度的一些信号，那么综合这些信号到底我们如何来判断未来房地产市场的一个走势，我想问问霍教授，现在您也会听到很多的开发商都提到说，现在的房价已经是触底了，真实的状况到底是怎么样？您的分析是什么？
    霍德明：我手机里面，大概最近这一个月发了上百条的抄底，触底。
    主持人：疯狂的宣传，现在。
    霍德明：我对这个一切我都是不管，因为我知道这是房地产开发商的一个宣传的技巧，他首先要确定，告诉这些，我们一般的老百姓，就是现在已经是底了，底了，所以赶快买。
    主持人：赶快出手。
    霍德明：他的潜台词就是这个房地产价格即将要上涨了，而如果真的要上涨的话，那么肯定又会有一些新的宏观调控，房地产方面政策可能要出台，以至于它的上涨的压力又会往下跌，如果一旦再往下跌，前面那个怎么算是底呢，我看现在房地产开发商，刚刚在看这个会里面，看到了就是一直用抄底抄底这个东西，是给观众做一个洗脑，而我请大家很清楚的要理解到这是一个宣传的技巧。
    主持人：对，我觉得在这种复杂的局面当中，我们不可以说是谣言满天飞，但至少在这当中会有很多不真实的信息会透过不同的渠道传递出来。
    张鸿：对。
    主持人：我想在我们的调控的过程当中，未来肯定还会有很多的新的举措，张鸿在你看来，整个过程当中我们该注意的是什么？
    张鸿：调控不能放松，这是没有任何问题的，这个我们已经谈了很多次了，今天我通过去这个展会，也有感受，就是很多普通人的投资需求确实是有，钱就像水一样，他一定要找各种缺口，找决口，然后他会发现也就那几样，因为今天在微博上有一个财经评论员他写了一个投资方面的一个博客，他不是谈的房地产，谈的是投资，但是当他谈投资的时候，你会选几种，就是在，比如说包括现在的CPI已经达到了3.5，对吧，你会有通胀的这个预期，那你钱就要投资。
    主持人：什么才是你的投资品？
    张鸿：然后他举了几种，你像这个古玩，艺术品投资，然后瓷器什么乱七八糟，玉呀，黄金什么的，房地产是不可避免的，股市现在基本上。
    主持人：它肯定会包括在这个投资品当中。
    张鸿：对，股市被这些投资家们已经不再作为一个重点的推荐了，房地产起码可以列在前三位，所以当投资的需求这么强的时候，我想我们还是要考虑，让这些水怎么能够更好的流到其他地方去，不要集中在这个地方，比如说我们有没有更多的实体可以投资，有没有更好的一些渠道可以放开，如果是这样的话，我们把钱引走的话，相对来说房地产就不会出现可能的泛滥。
    主持人：你刚才说到投资，非常巧，我在网络上也看到我们的网友也提到了这样的一个问题，我们来看看他的观点。
    我们来看看这位叫“深圳大虾”这位网友说，“通货膨胀率高，投资渠道单一，城镇化的加速，民众的需求旺盛，地方财政对于地产的依赖都是导致房价越调越高的原因，但是呢房地产业又是关系千家万户基本生计的问题，所以遵循市场化规律的同时，国家还是要将调控政策坚持下去，不能松懈，同时在量的保证上面，政府要加大廉租房的建设，这样才是最根本的一个解决办法”。
    好了，再来看看下面这位网友的观点，他说“开发商是用尽浑身解数来吸引消费者，消费者用脚来投票回答开发商，博弈天平的两端孰胜孰负，就看各自的砝码了，纵观世界楼市，泡沫没有不消亡的，就看过程如何走了，我们消费者急切的盼望着砝码新的砝码向我们倾斜，房地产调控该有方向了”，但是这个新的砝码是什么？什么时候会出现在这个天平上？这也是我们所关注的。
    下面这位网友叫“北京棒棒唐”，他说“对于调控预期那就是一个字就是‘降’，因为现在的房价已经超出居民的承受范围，这是一个多方面的原因造成的”。来自一个自助消费者的心声。
    我们听到了这么多消费者的心声之后，也来听一听特约评论员的心声。
   
    主持人：欢迎回到节目现场，今天我们和大家共同来关注的是“金九银十”季节下的中国楼市，马上听一听特约评论员的观点。
   
    冯科（北京大学经济所房地产金融中心主任）：对房地产市场的调控能坚持多长时间，大家有所担心会不会出现报复性反弹，这是反映市场的一种情绪，开发商预计第四季度，会有更多的存货推入市场，所以开发商也加大了促销力度，所以这几个方面形成了当前市场活跃价格优点逐步反弹，这么一个态势，我觉得第四季度应该是继续放量，但是价格会稳中略有回落，下一步政策调控，继续坚持既有的政策，应该适当的增加供给，形成供给市场，这样的话就可以防范，在交易量放大的时候，因为短缺而形成的报复性反弹。
   
    主持人：看起来似乎在前一段这个时间当中，房地产的发展一直都是在一种焦灼的状态当中进行的，我想张鸿你今天在这个房展会上也可以看到，我们这些开发商也好，或者是购房者也好，他们的一种焦灼的心态，你自己会焦灼吗？在这个过程当中，你有什么想说的？
    张鸿：作为一个想改善住房的人，我还是有焦灼的，但是呢，温总理前两天在达沃斯论坛上也提到说，“要加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制”，所以如果是个长效机制的话，我想我们可能很难那么着急说今天房价一下就降下来了，但是有一些是需要着急的，比如说加快保障性住房建设上，包括“国十条”里边提到的，土地供应方式上面，这些方式的转变和这些政策的改变，要及时的告诉我们，比如说如果我们现在已经加快保障性住房建设，加快了公共租赁房的建设，那这个速率是非常快的，那就要及时告诉我们，说你看我们现在保障性住房建设很快，多多少少会让我们吃下一些定心丸。
    主持人：霍老师呢，你怎么来看现在这种焦灼的状态？
    霍德明：我觉得4月中旬的房地产调控政策已经是非常清楚了，而且就是张鸿刚刚讲的，长期的来讲，政策透明度非常高，短期呢，我觉得在这一段时间里面，房价焦灼，而且大部分的消费者心态还是预期房价下跌的，毕竟在我们过去这段时间，在2009年，突然房价涨了50%，甚至100%这么个情况来讲的话，这样子的房价焦灼还有……