【房地产行业研究报告内容摘要】

　　发环境初现回暖，新增供应再迎小高峰

　　12年1-7月房地产开发投资同比增速下降1.2个百分点至15.4%，预计4季度新开工面积有望止跌回升；销售面积和销售金额分别同比下降6.6%和0.5%，降幅连续六个月收窄，销售均价较1-6月上涨1.2%，继续反弹势头；资金来源合计数同比上升6.2%，主要仍依赖于自筹资金的上涨。综合数据表明，行业景气仍处低位，但销售、融资等经营环境较前略有回升。由于下半年新增供应较大，预计6月份以来一线城市销售回暖引领的价格回升在下半年不会扩大，宏调成效得以保持。我们认为下半年板块震荡为主，维持中立评级。

　　支撑评级的要点

　　1-7月，房地产投资36，774亿元，同比增长15.4%，增幅较1-5月下降1.2个百分点；1-7月新开工面积同比下降9..8%，较1-6月回落2.7个百分点.受制于目前仍较普遍的房企的减开工和缓开工，预计后续房地产开发投资增速仍将持续回落，但降速将趋缓，并有望在4季度迎来拐点。

　　1-7月，商品房销售面积48，593万平方米，同比下降6.6%，降幅较1-6月缩小3.4个百分点；商品房销售额28，699亿元，同比下降0.5%，较1-6月降幅缩小4..7个百分点；7月，销售均价为6，241元/平方米，环比上涨8.7%。

　　1-7月，资金来源同比增长6.2%，增速较1-6 月上涨0.5个百分点；房企资金压力的资金杠杆率为2.39，在上个月历史低位的基础上有所反弹，但资金压力依然巨大。

　　成交结构方面，上海和北京等多个城市的大户型成交占比自年初以来逐步上涨，显示了改善性需求和部分高端房需求已经在逐步入市，但后续大户型成交量的持续增速或将受制于政策收紧； 1-7月份一线城市和二线城市累计销售面积增速分别同比上涨7.7%和1.2%而三四线城市则仍同比下降11.3%，因此，一二线城市成交回暖势头好于三四线城市。

　　土地市场方面，1-7月份土地供应与成交均有所下滑，其中，一线城市下滑更为突出。近期土地价格低位小幅回升，并且溢价率有所走高，土地市场回暖苗头初现。

　　獯孀呤品矫妫下半年市场或将迎来新增供应高峰。在乐观、中性和悲观三种情况下，下半年的新增可售面积较上半年将分别上涨8%、44%和80%，可见下半年新增供应的压力较大；而可售面积和去化月数最早将在明年1季度才能见顶。

　　投资评级和建议：

　　从中线来看，我们认为下半年房地产板块不确定性较上半年增加。一方面，我们认为对主要城市的总体而言，加库存周期尚未结束，房价持续上涨难度较大，房地产调控成效得以持续，因此后续大力度新政出台概率较小。另一方面，十八大之前，地方政策执行必然收紧，限购、限价、限售等多重行政措施影响之下，成交量更可能处于触底后的盘整和小幅回升阶段，而难以出现明显提振。我们预计板块很难出现如上半年的单边上升行情，而转为震荡走势，在合理估值的上下波动。

　　从近期而言，国务院监督组返京给予各地调控以积极评价释放了积极信号，短期缓解了市场对新政的担心，股价的回落也为买入一些优质龙头股提供了机会。我们建议投资者操作的重点仍为行业龙头公司（招地、保利、万科、金地），和快周转、低价走量的二三线地产股（首开、中南、荣盛）等〃中银国际）