原因一：房屋中介推高租金

    呈交给住建部的调研报告认为，目前主要城市都存在房地产中介公司做租赁代理业务，这种中介做“二房东”的做法，推高了房屋租金。网易财经调查发现，中介推动租金上涨有着多重因素。

    二手房交易量下降，客观上使得中介业务员转而推动房租上涨，以得到更多佣金。今年国家对房地产市场空前的调控力度，导致二手房的交易量大幅下滑，而这直接影响到房屋中介业务员的收入。网易财经从北京我爱我家、链接等房地产中介处了解到，中介的业务员均采取按成交额分成的激励模式。例如，房产中介促成一套二手房交易，中介公司一般收取成交价的2.5%作为佣金；促成一套房屋出租，中介向租户收取一个月的房租作为佣金。而业务员则按照月度业绩总额度从中介公司得到分成，分成比例也有刺激机制：采取分段递增方式，一个月所成交的中介业务总额度越高，分成比例也就越高。

    二手房交易量下滑后，中介公司业务员们转而通过中介租房赚取提成。但是，与动辄百万元以上的二手房交易额相比，一单二手房出租的总交易额不过数万元。对于中介公司业务员来说，租房跟卖房相比，简直就是“鸡肋”。

    而对于房地产公司来说，二手房交易量的大幅下降，直接影响甚至威胁到门店的生存。一个门店不管业务量如何，都要负担门店租金、店长和业务员的保底工资等成本。网易财经调查了解到，房屋中介的保底工资按不同级别从1000元到数千元不等。而现在，中介公司主要通过中介租房的佣金维持生计，有消息称，北京一些房产中介的门店已经陷入亏损状态。

    在这种形式下，无论是中介公司还是业务员，推高租金来赚取更高的收入成为一种必要。而实际上，租房市场绝大多数交易通过中介公司完成，中介掌握了大量房源信息，加之涨租符合房东的利益和租房市场自身的刚性需求，房租上涨也就有了驱动力。此外，不同房屋中介通过承诺房东租金的方式争夺房源，客观上也加速了房租上涨。

    对于中介推高房租的说法，我爱我家副总裁胡景晖对网易财经表示“很冤枉”。胡景晖称，虽然中介间存在争夺房源的现象，但房租涨价的主动权在房东手中。房租上涨还受外来人口增加、拆迁力度加大、经济恢复等多种因素的影响。胡景晖把房屋中介比喻为“菜贩子”，“如果把菜贩子都打死，菜价将照涨不误。”

    实际上，房屋中介不是菜贩子，房屋中介对于租房市场的影响力，也非菜贩子所能比。我们不能把房租上涨的全部责任全部归咎于中介，但不可否认的是，租金上涨符合中介的利益，中介确实也有能力推动房租上涨。

　　原因二：城市拆迁和城市新增人口加剧房源紧张

    城市拆迁的城市新增人口是房租上涨的另外两个重要原因。近年来，北京等大城市的拆迁力度加大，城区的民房越来越少，而民房曾是低端租户的主要聚居地，随着城市拆迁，这些租户或搬到更远的郊区，或者转而租地下室或合租楼房。这加剧了对出租房的需求。

    今年3月23日，网易财经曾到当时北京二手房上涨最猛的望京区域探访。此前一周，“望京1号地”刚刚成为北京地王。而这个地块，曾是望京地区最大的外来人口聚居地，这里的民房里，最高峰时曾有3万多外来流动人口，是户籍人口的10倍。曾在大望京村租住的郑女士对网易财经表示，大望京拆迁后，她一家搬到了附近一栋居民楼的地下室租住，房租每个月需要600元，她更怀念以前400元租一间民房的日子，但望京地区已经没有民房可租了。据了解，大望京村是望京地区最后的一处区域民房，随着这里的拆迁，望京已经告别民房时代。而这里的3万多流动人口，或者远迁，或者选择租楼。

    此外，北京每年新增近60万外来人口转化为常住人口，这些人口以大学应届毕业生、外来进行打工人员为主，购买力较弱，绝大多数成为租户，客观上也加剧了租房刚性需求。

　　原因三：房东对租金预期增高主动加价

    在购房市场上，有“买涨不买跌”的说法，房价一旦进入上升通道，很难刹住车，而一旦进入下跌通道，消费者反而持币待购，交易量下降。而相类似的是，在租房市场上，看到租金一路上涨，房东处于对市场的预期，加之中介、物价等因素的推动，不少房东主动加价。我爱我家副总裁胡景晖称，去年受金融危机影响，不少房东还主动降价，但今年市场恢复，加上CPI走高，房东对房租上涨预期增高，主动提高了房租。

    客观上通过中介出租房屋一般签约期为一年，很少有房东愿意签长期租约，这也为房东在合同到期后涨租扫除了合同上的制约。而更多消费者持币等待购房，也增加了租房的需求量。

    总之，房租的上涨即有租房市场的刚性需求因素，也受到中介、房东等交易环节因素的影响。