[楼市新观察]房地产板块后市行情如何演绎

     李雨菲：那么目前房地产行业的发展究竟面临什么样的政策环境，接下来我们就来连线一下国信证券房地产行业首席分析师方焱听一听他的观点，方焱你好？
    方焱（国信证券房地产行业首席分析师）：主持人好。
    李雨菲：我们看到实际上从各地的统计的数字还有消息来看，房地产调控已经初见成效了，但是专家和学者又一致认为调控的政策不能够松动，对此你怎么理解？
    方焱：确实前面几个月部分城市房地产价格，量啊都有一些下降或者是价格处在一个稳定的一个状态，我认为未来一段时间我们这个调控政策不能放松，也不会放松。
    李雨菲：但是你觉得后续还会有更加严厉的政策出台吗？
  
    方焱：未来一季度内房地产调控不会放松
    方焱：也不会有，因为外围经济也出了一些问题，特别是欧洲对于我们国家未来保持经济增长，未来一段时间可能还是以实行国十条的精神为主，无论是打击囤地啊，还是闲置土地啊都是执行国十条的精神，并不是什么新的政策。
    李雨菲：所以未来你觉得绝不放松是指的对已经出台的政策坚决的落实和实施，但是不会有新的政策出台，那么到调控到什么样或者是见到房价回落到什么样的程度才算是我们调控可能算是告一段落？
  
    方焱：未来三到六个月不会出台新政
    方焱：最近出台的背景主要是一线数据，房价涨的比较快是北京，像这次调控的目标就要看北京房价，北京房价有20%—30%的回调，应该也是政府的目标就基本实现了。
    李雨菲：好的，谢谢方焱对政策的解读，我们看到尽管 楼市调控的政策并没有松动，但是这几个月以来各房地产企业也在加速的跑马圈地，忙的是不亦乐乎，具体的情况怎么样我们现在去具体的了解一下。
  
    房企加速扩张拿地
    从4月份至今，房地产上市公司拿地公告就呈现逐月上升的态势，7月份共有16次拿地公告，比6月份多了一倍，是4月份的8倍，进入6月下旬以后，央企拿地的速度开始快，仅6月末到7月初的三天时间里，首开股份、北新实业、中国铁建和华侨城等国企，在贵阳、北京、广州、天津等城市拿地的金额就合计约130亿元，据不完全统计，7月以来万科、华侨城、远洋地产、保利地产和中粮地产等20余家房地产第一梯队企业，在全国拿下了60多宗土地，总投资高达300亿元，对于国字投房企也频繁出现在拿地的行列中，对此，国资委有关人士表示，央企拿地属于正常的经营行为，国资委没有受益相关企业在下半年加速扩张。
  
    李雨菲：从房地产商拿地的情况来看，目前房企的资金面的状况还是比较不错的，那么未来又会怎么样呢，我们现在再来连线一下国信证券房地产行业的首席分析师方焱听听他的看法，方焱，那么如果未来资金继续收紧的话，会不会影响到这些房企的资金状况呢？
    方焱：应该有些影响，但是不会太大，因为现在总体房地产行业一些资金情况还是不错的，虽然相对去年年底有些恶化，但是现在的销售情况并没有大家想象那么差，而且，只要开发商采取一个对路的，贴近市场的策略还是非常好的，像万科啊，恒大地产啊，过去两个月销售增长好于预增。
    李雨菲：就说这些大的房地产商来讲，目前资金状况还是可以继续维持它日常的经营？
    方焱：在目前的政策环境下，它还维持一个季度左右这是没问题的。
    李雨菲：实际上我们看到马上就要到房地产销售金九银十了，有可能地产商会在这两个月份提供更多的商品房来销售，随着这个销量的增大，你觉得会不会伴随着价格的下跌，比如说最近也有消息说，可能像一些地产商的开发商也提出价格是不是希望有所松动，你对此是一个什么样的判断？
  
    方焱：大量新盘上市价格逾期不会太高
    方焱：确实去年大规模的新开工会在今年集中上市，这个对房地产企业来讲也特别挑战，我想很多房地产商在过去几个月没有怎么销售的也会在忍不住，也会在采取市场的定价策略，现在已经占有优势的企业也是更注重一个市场化的定价来进行自己的一个房屋销售。
    李雨菲：如果地产商采取降价销售，你觉得对他们的业绩会有较大的影响吗？
    方焱：对他们的业绩相对影响会不大，房地产公司业绩主要是看它的销售跟它的价格，实际上就目前的一个房价的下跌，20%，实际上对它的净利润影响很小，我们扣除土地增值税的影响因素，实际上没有太大的一个影响，主要是看量，如果它的交易量上来了，应该说很多企业明年的业绩，包括下半年业绩都是没有什么问题的。
    李雨菲：所以就是我们看到尽管从4月中旬开始地产调控的这个政策出台，但是从中报显示各个房地产商企业中报业绩还是不错的，所以你判断下半的年业绩和上半年相比会是一个什么样的趋势，是持平还是说略会有一个下降？
    方焱：应该说下半年业绩可能还好。
    李雨菲：可能还好？
  
    方焱：房价下跌对房企业绩影响不大
    方焱：对，因为下半年可能一般是传统的结算的一个高峰期，很多企业在去年有很多预售款，上半年1—4月份销售也不错，所以下半年的业绩应该比上半年更好。
    李雨菲：好，谢谢方焱的分析，谢谢，现在我们也回到北京演播室，请黄祥斌对房地产行业的板块，包括投资机会来做一个详细的分析，刚才你讲到一半，你对这个地产行业下半年的业绩是怎么看？
    黄祥斌：我其实是比较赞同刚才方焱这个研究员的观点，因为从历史传统上来看，当前对于房地产的国十条，对于房地产行业的调控，基本上和这个悲观的预期已经从这个盘面中已经表现出来了，未来如果房价能够比如说刚刚他推测的是20%到30%，我个人预计30%到不了，20%左右如果有这么一个幅度的回调的话，一线城市那么随着它的成交量的回暖，那么它的业绩可能会体现出来，但是对于这个行业来说，我觉得短期之内可能还是面临着一个趋库存化的这么一个压力，因为从最近两个月的数据来看，这个新开工的数量在保持，依然保持一个比较高的速度，但是销售的数据刚才我们也看到像一部分的省份包括城市的成交开始下降，那么未来随着库存的增加，会不会导致对于房价啊，包括对于房地产行业的观点，包括它的预期会发生一些什么样的悲观的变化，我个人现在还不敢下这个判断，所以对于房地产这个板块的投资而言，我建议投资者可以适当的在等待，如果它出现一个调整的话，那么也许是一个比较好的买点。
    李雨菲：如果出现调整的话是买什么比较好呢？
    黄祥斌：相对来说因为现在大家谈的比较多的是二三线城市的房地产股好像大家预期比较乐观一些，但是从我个人，从一个稳健的投资的角度出发，我觉得一线比如像万科这种品种依然可以作为投资者比较好的一个被选的品种，因为毕竟它其实虽然是一线地产股，但是它在二三线城市的投资其实也是非常多的，所以从这个角度出发的话，从一个稳健角度出发，一线地产股是一个不错的选择，但是如果有一些急进投资者，比如说他喜欢这个波动浮动比较大的个股的话，那么选择一些二三线地产股如果它股价调整到位那也是不错的。