任志强：房价非开发商抬高 下半年不会大涨大跌

    “开发商还是‘从了’吧，有什么可搏的？”昨天，来宁出席第十八期太湖论坛的北京华远集团总裁任志强劝开发商认清形势，以降价换取销售。

    有着“任大炮”之称的任志强昨天虽然也有“土地闲置导致房价上涨是胡说八道”，“丈母娘需求和离婚率提高，增加了房地产需求”等火爆言论，但其对市场的分析和判断则显得颇为“主流”。他认为，目前房地产行业的下滑，不会拖累宏观经济，所以开发商切勿心存侥幸，下半年的调控不会放松，想借着销售回升的势头把房价提到很高是不现实的。

    销售回暖能否抬高房价

    调控不会缓和，别指望房价大涨

    8月12日，任志强在博鳌房地产论坛上调侃，“我都从了，你们也从了吧”。昨天，在正略钧策管理咨询公司发起的太湖论坛上，他也表示了同样观点，劝开发商认清形势。

    任志强指出，根据国家统计局公布的数据，这几个月有20多个城市房价出现下降，特别是新盘售价大部分比预期低。比如北京有的楼盘预期开盘卖1.8万元，实际只卖到1.3万余元。在降价的刺激下，7月全国很多地方销售都回升了，政府调控的目的已经达到，但达到目的并不会放松政策，还是会继续下去。“7月国家统计局公布的数据，价格下降的城市数在减少，但不表示房价回升了，只是说明市场稳定了。马上把开盘价格提到很高，我认为不现实。现在不动很好，从了吧，有什么可搏的？”任志强表示，此前降价较多的地区，可能房价会有适度上涨，但不会暴涨。当然，暴跌的可能性也不大，销售已经回升，开发商能卖得出去，还有什么必要继续降价。现在一些人用银行所做的压力测试数据来判断房价走势是错误的，银行能承受房价下跌30%的风险，就认为房价不跌二三成就不买房，“这种判断不太现实。”他认为，“目前房价下降、销售上升的结果是政府最乐意见到的，会维持一段时间。”

    任志强认为，下半年房地产行业的形势仍是很严峻的，房地产已经进入下行通道，三四季度会表现得更明显。尽管有金九银十，但预计销售量小于上半年，但推出量将却会有50%的增长，价格波动肯定会有。

    如何才能降低房价

    解决土地制度，提高收入增速

    对于控制房价的措施，任志强说，“我不认为房价的高低是开发商导致的，重要原因是土地价格没有回落，至少到现在没看到地价下跌，今年以来还是上涨很快，比房价涨得快。”要从根本上解决财政问题，土地制度问题，才能解决房价的问题。“面粉贵了大家不做面包，改做蛋糕，所以现在房子是蛋糕的价。去年全国的楼面价还只有3000多元一平方米，今年底预计到4500元，房价当然也会涨。”

    任志强认为，房价要解决，根子还在土地供应上。“有人说开发商多盖房子，18亿亩耕地红线怎么办。其实我们开发商冤死了，比窦娥还冤。”他表示，目前商品住宅建筑用地仅占每年土地供应的1.5%，“全国开发商一年用的地还不及一条铁路用的。”他建议要实行农村土地流转，增加耕地和商品房建设用地。

    此外，任志强也谈到了收入问题。“现在要让大家不吃面包改吃蛋糕，你可以用减税的方式改善收入分配。收入增加速度要比房价增长速度快，可能这个房价就没问题。”

    房地产还能火多久

    “丈母娘需求”和离婚率提高，拉高了当前住房刚性需求

    任志强提出，世界各国都把房地产作为支柱产业，美国房地产业现在对GDP的贡献是10%左右，之前的比例还要高，中国的房地产业还远没有真正发挥作用。

    讲到房地产的需求时，任志强提到了结婚和离婚的因素。“从结婚登记的户数看，现在一年已超过1150万对，这就导致一大批年轻人要买房，不然丈母娘不答应，离婚对数也在不断提高，去年达到了300多万对，一离婚一人得有一套房子，也是需求。”

    住房改善的需求潜力也很大。任志强指出，现在三代人一套房的占65%，一个两居室，夫妻俩住一间，老人带着小孩住一间。今后要实现人均一间房，之后再实现舒适型住房。“以上海为例，户均面积数66.1平方米，全国倒数第五，未来改善型需求将占主导。”本报记者 王烨

    任大炮昨日更多高论

    才罚4.8亿证明开发商清白

    任志强认为，“说闲置土地导致房价上涨是胡说八道。国土部对开发商才罚了4.8亿，这说明开发商没多少问题啊。这么大规模的调查，4.8亿可能还不够工作费用。”任志强表示，从政府公布的闲置名单中，有大量是个人、单位、乡镇的，但“脏水都往开发商身上一倒”。

    二套房政策是错误的

    “二套房政策是一个错误的做法。”任志强说，香港政府的规定是6个月内持有两套房的，再交易的要交税，但6个月内交易掉可以不交税。“因为你买的是期房，不能住，所以不能把老房卖掉，这样情形下算第二套实行高利率是错的。我们现在的政策不允许梯次消费者，是激励人一次性买个大房子，买个贵房子，买个好房子，终身买一套房，这个政策一定是错误的。”

    谈空置是误导

    “网上所说的6500万套房子电表不转那是个笑话。从1998年以后新建的商品房有3872万套，如果按30%算，最多1000多万套空置。这其实是种误导。”