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ST昌鱼陷资金泥潭 存退市风险

发布时间:2010年08月25日 09:46 | 进入复兴论坛 | 来源:经济参考报

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  8月26日,ST昌鱼(600275.S H)将公布2010年半年报,该公司此前发布的上半年业绩亏损提示性公告将亏损原因全部指向了其控股子公司北京中地房地产开发有限公司(下简称“中地公司”)。事实上,资金链一直紧绷的中地公司正深陷产权证纠纷,而随着记者调查的深入,S T昌鱼背后面临的更大危机也逐渐浮出水面。业内人士称,这或许使S T昌鱼面临退市风险。

  就差1000万

  因为没钱,八年办不下产权证

  北京华普花园的业主们对项目开发商中地公司已经到了“忍无可忍”的地步。8月12日,华普花园C D座物业地下二层会议室,业主代表们召开了新闻发布会,声称要将“维权进行到底”。

  这背后,是一场持续了八年的产权证纠纷。华普花园位于东直门南大街9号,共有房产四百余套,从2002年10月30日建成交房至今,业主们始终未能拿到产权证。

  在过去的8年时间里,华普花园的业主们一直与中地公司协商却毫无结果,他们听到最多的理由是———“没钱”。

  业主刘女士清晰地记得,2009年5月15日,在华普花园业主委员会筹委会的多次催促下,开发商负责人高士庆终于与部分业主及筹委会成员进行了面对面的沟通,称办理产权证差一千万元资金,并许诺一旦有钱,一定先为华普花园业主办产权证。

  中地公司总经理高士庆在接受《经济参考报》记者采访时证实了上述说法:华普花园由于超规划建设而需要重新审批,到2008年审批办下来了,但还要补交土地出让金。当时中地公司正在建设华普中心大厦,本想等着写字楼卖出去回款后补交土地出让金,把房产证办下来。但后来华普中心出现了经济纠纷,华普中心一直没能实现销售回款,导致中地公司资金非常紧张,因此华普花园的房产证也就迟迟没有办下来。

  记者追问能否在时间上给业主们一个明确的承诺,高士庆回答说:“只能等资金到位以后,现在没有钱,无米之炊能怎么办?”

  在华普花园的业主们看来,中地公司的承诺一拖再拖,“没钱”是最一钱不值的答复。对于业主们认为中地公司为缺钱找借口的质疑,高士庆表示,中地公司没有任何隐瞒和推托,因为办下房产证,最大的受益者是开发商,开发商还有很多房产没有卖出去,如果有房产证就可以按照现在这么高的市场价格来卖。

  北京问天律师事务所律师张远忠告诉《经济参考报》记者,开发商应该根据购房合同对业主承担责任,不能将超规划建设和其他项目经济纠纷的责任转嫁给购房者。

  17日,华普花园的业主代表与中地公司代表进行了一次会谈。业主代表们提出了一个解决办法,即开发商拿出几套没有卖出去的房子筹集1000万元,联系业主以合适的价格购买,当然并非市场价格,这笔款要专款专用,解决办理房产证的问题。对于这个建议,高士庆表示“行不通,要卖的话我们早卖了”。

  涉嫌“一房二卖”

  开发商贷款,却由业主“买单”

  2009年,一纸判决让华普花园的部分业主傻了眼:自己全款购买的住了八年多的房子竟然要被法院执行拍卖。

  原来,因为中地公司一直不偿还银行的抵押贷款,农业银行向法院申请拍卖华普28套房产,其中约15套为华普花园业主于中地公司向银行抵押前已经全款购买的房产。

  根据ST昌鱼2009年年报,在一年内到期的长期借款的逾期借款中,农业银行北京市东四北支行5000万元贷款抵押物为北京中地房地产开发有限公司Ⅲ段———华普花园53套房产及所分摊的土地使用权;本期农业银行北京市东四北支行拍卖公司Ⅲ段25套房和Ⅱ段地下二层所得抵偿公司向农业银行北京市东四北支行借款67302950.00元。中国工商银行北京市王府井支行5330万元贷款抵押物为北京中地房地产开发有限公司Ⅲ段55套房产及所分摊的土地使用权。

  据了解,目前有7个业主已经向法院申请了“执行异意”,法院仍在审理过程中。其中一位业主的代理律师告诉《经济参考报》记者,如果开发商的土地出让金没有交全,银行就不应该给它放贷,现在银行贷给开发商的钱收不回来,反而由交了全款的业主来买单,让所谓的债权人来拍卖业主的房子,社会的公平正义完全扭曲了。

  上述业主的代理律师认为,28户业主基本上都是一次性付清购房全款,但是开发商与这些业主签完合同后没有到房管局备案,并在2003年将这28户业主的房子抵押给了银行。虽然这些业主们没有房产证,但由于业主和开发商构成买卖关系,房屋也交付业主使用,根据物权法和相关的司法解释,产权就应该是属于业主的。而开发商将已经销售出去的房子进行二次抵押,这绝对是严重的违法违规的行为。

  对于这笔银行抵押贷款,中地公司方面讳莫如深,不愿意透露贷款额度和用途等具体情况。高士庆说,现在中地公司正在和银行、法院方面积极协商,等到有钱之后把欠款还上,尽量不要执行拍卖,出了任何问题,由中地公司负责。

  张远忠指出,开发商的这种行为类似于“一房二卖”,28个业主应该向法院请求侵权赔偿,开发商如果要承担责任,就应该拿钱出来,按照现在的市场房价来补偿28个业主。

  陷资金泥潭

  ST昌鱼面临退市风险

  ST昌鱼7月发布了2010年上半年业绩亏损的提示性公告,亏损的原因也都与中地公司有关:一是中地公司目前仍处于诉讼中,中地公司开发的房产未能实现销售,二是中地公司所开发的项目工程停工,按照会计政策的有关规定暂停利息资本化,导致财务费用增加。

  其实,与那些资金雄厚的房地产开发商相比,中地公司的资金似乎一直处于紧绷状态。

  根据早些时候披露的审计数据,截至2002年6月30日,中地公司的负债就已高达158651.37万元(不含少数股东权益),资产负债率为89.07%,净利润-273.8万元,公司的货币资金余额仅为493.3万元。同时,公司的一年内到期的长期负债与长期借款总额为2.477亿元。

  自2003年6月份“央行121文件”和2003年7月份“土地公开招标”开始,接连不断的“金融新政”和“土地新政”对房地产市场进行降温,使项目开发自有资金门槛提高到35%以上,让房地产商感受到了严峻的资金“寒流”,这对中地公司而言无疑雪上加霜。

  武昌鱼2004年半年报显示,公司今年上半年的主要问题和困难是北京中地房地产开发有限公司在北京的地产项目由于自有资金不足及受国家宏观调控的影响,导致建设资金偏紧,影响房地产项目不能按原计划完工和销售,也导致公司财务状况出现困难。

  此后,中地公司的财务状况一直鲜有佳绩。不仅如此,北京市地税局公布的2009年第四期欠税公告还显示,中地公司欠缴营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、房产税、土地增值税等税款高达1.44亿元。

  另外,ST昌鱼2009年年报显示,自2009年下半年起,部分地区房地产价格出现了较快的上涨,这对公司目前已完工的地产项目是一较好的销售时机。公司主要子公司北京中地房地产开发公司与北京中天宏业房地产咨询有限责任公司(以下称“中天宏业”)仲裁导致公司的房产不能销售,直接影响了公司的营业收入和利润。

  这起仲裁案件正是高士庆所说的华普中心的经济纠纷,也是ST昌鱼产权证纠纷背后面临的更大危机。据了解,2006年6月,中地公司与北京中天宏业签订了关于出售和购买华普中心的《北京市商品房预售合同》及《补充预售合同》。中地公司认为,中天宏业是以预购公司在建房产———华普中心大厦的形式,向华普中心大厦项目定向投资超过11亿元。而中天宏业认为这笔钱是华普中心大厦的预售款,于2008年向中国国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请,要求中地公司交付该物业并办理产权登记。2009年12月,北京市东城区人民法院判决中地公司与中天宏业签订的《北京市商品房预售合同》及《补充预售合同》等四项合同无效。中天宏业就此向北京市第二中级人民法院提起了上诉,目前双方仍在等待审理结果。

  高士庆说,关键是华普中心的官司,如果这个官司有结果后,其他问题也许都能迎刃而解了。银河证券房地产分析师潘玮告诉《经济参考报》记者,从公开资料来看,现在主要看华普中心的官司,如果打赢了,ST昌鱼就能够赢利,不至于退市;如果打输了,就会面临退市风险。

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