商用楼改头换面变酒店公寓 四大风险需重视

　　“商改住”有风险：商用性质的酒店式公寓和普通住宅相比使用年限变短各种税费升级

　　广州一纸禁令不能“住改商”后，记者近日采访中发现，广州出现了不少“商改住”的酒店式公寓，豪华漂亮的大堂，剔透的水晶吊灯，黄金的地理位置，十分诱人。记者调查发现，该类酒店式公寓存在猫腻和风险，一旦购买是商业用地性质的公寓，不但水电费要比普通住宅贵上3成以上，而且土地使用年限要少20至30年，所缴纳的契税也要高很多，市民购买时一定要了解清楚认真权衡后再出手。

　　文/记者杨进 实习记者郭晓昊

　　近日，家在海珠的吴胜的手机上，经常会出现酒店式公寓出售的消息，“非常诱人，有的称公寓在珠江新城，有的称在天河黄金地段，而且还称买房后可享受酒店式的高档服务。”吴胜告诉记者，这些公寓面积选择很多，最小的只有40~50平方米，价格和周围楼盘差不多，甚至有些还有低。

　　一月内收到5次短信后，吴胜有些心动了，“我手头上空闲资金不多，但现在买房买股票都不行，一直想找个合适的投资方式。”

　　在一个周末，吴胜和女友来到了珠江新城一家酒店式公寓楼盘，在听了销售人员一番介绍后，吴胜看了看地段，觉得确实很不错，当天就下了订金，但一周后，他准备过来交首付的时候，才发现所交契税比别人购房要贵上万元，而且楼盘的土地使用年限也只有45年，这让他十分不解，在吴胜的一再追问下，该售楼人员才告诉他，该公寓是商业用地性质，他可以住，也可以出租，不过自己住成本会比较高，“管理费就要4元一平方米，这种公寓一般都租给高级白领，一月租金就有好几千元，你也不亏呀。”

　　虽然同是买房，这段经历还是让吴胜不安，经过与售楼人员讨价还价，吴胜选择了放弃买这套公寓，但只能拿回部分订金。

　　而记者了解到，在一些高端商务区或者闹市区，酒店式公寓售楼广告无处不在，这类新盘越来越多。

　　记者调查：酒店式公寓外表豪华收费更贵

　　在珠江新城内，各类公寓遍及，记者昨日对此进行了一番调查采访。在马场路附近，一家刚建好的公寓以酒店式服务等作为卖点，正对外销售，大厅非常宽敞，里面装饰豪华，水晶造型的灯饰，刻花的贴墙木板，柔软舒适的沙发，一切都透出一种高档酒店的豪华感。

　　记者刚进门，便受到售楼小姐的热情招待，她给记者介绍，该公寓楼下是商铺出售，三楼为会所，四楼至30层就是面积80~150多平方米不等的公寓。“酒店式装饰，管家24小时服务，在这里买了房，就和住高级酒店一样。”售楼小姐还不停向记者推销，这里是广州最高档的CBD商圈，走3分钟路就到了地铁五号线，旁边就是广州的新中轴线，逛街购物，看歌剧表演都很方便，见几位看楼客听得玄乎了，她继续介绍，“目前每平方米均价2.5万元，周围几个新楼盘都没有这么便宜的价格了。”不过她告诉记者，无论以前是否买过几套房，到这里买都可以享受5成的贷款服务。

　　当有看楼客提出了要看楼盘的预售证时，这名售楼人员立即说，出售的这些公寓与普通住宅楼不一样，是商用地块，土地使用年限为40年，“我们在正在申请为50年，到期了你们再补交土地使用费就行了。”

　　有人一直追问，售楼小姐开始显得有些不耐烦，不愿意多讲，这时电梯到达了样板房，记者在一套86平方米的样板房内看到，这里被设计成一房一厅，独立厨厕和阳台，“这么小，好像没有80多方哦。”有看楼客在旁嘀咕，售楼小姐忙解释，因为公用面积占了近20平方米，一名看楼的人问，“是不是楼下大堂、电梯都算着公用面积了？”售楼小姐避而不谈。

　　酒店式公寓用不了管道气

　　记者在珠江新城另外一家公寓的大楼内看到，装饰同样豪华，大厅如酒店大堂。售楼人员称，价格为3.2万元/平方米，面积50~200平方米不等，物管费4.3元/平方米，她强调，这里不但地段好，且是住宅用途地块，使用年限为70年，“现在很多人买公寓，面积小，装修齐全，好出租。”记者在样板房中看到，60多平方米的房子，客房与客厅连在一起，实用面积非常小，冰箱、洗衣机都嵌藏到柜子里，而且厨房里没有铺设管道煤气，记者问原因，她回答，每层楼小面积公寓太多，不符合铺设管道气的安全要求。

　　在天河区、越秀区都有不少住宅用途的新盘，都打着酒店式公寓的招牌出售，而且房屋设计，布置也与酒店房间类似，一售楼人员说，“买了马上就可以当酒店房间租出去。”之所以会出现这么多酒店式公寓出售，有知情人告诉记者，之前商业用途地块市场情景并不好，拍卖所交的土地出让金相比居住用途地块要低一些，但现在不少开发商看中了开发成住宅楼更好卖，便以酒店式公寓“改头换面”出售。

　　“商改住”存在四大风险

　　记者昨日就此现象采访了广东省住房和城乡建设厅有关负责人，她介绍，该现象确实开始出现，商业用地改为居住性质只有两种情况：要么是违法建设，要么就是经过合法程序已经改变了原用地性质，市民在购买这类公寓时，不要轻易被酒店式公寓豪华的“外表”所迷惑，一定要先了解清楚该用地性质权衡后再“出手”，存在一定风险。

　　风险一：

　　土地使用年限

　　要短20年至30年

　　这类商业用地的公寓土地使用年限一般为40至50年，而住宅用地的土地使用年限为70年，相差足有20至30年，而记者采访了天河一家公寓新盘，售楼人员告诉记者，该盘土地使用年限只剩下35年，超过这个年限，就需要业主自己掏钱补缴土地使用费。

　　风险二：

　　购房缴税要更高

　　记者采访了解到，其实购买一套商业用地的公寓相比居住用地的房子，还需要多付相关税金，除了到期需要补缴的土地使用费，还有就是契税要高1.5%，达到3%，以总价100万的公寓为例，如买商业用地的公寓，需多交1.5万元。

　　此外，如采用银行贷款的方式购这类公寓，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年，并不能享受住房贷款在利率方面的优惠。

　　风险三：水电气成本会更高

　　记者采访中发现，虽同为作为住宅用途，但商业用地性质的公寓水电费要按商业用水用电来收取费用，而住宅用地性质的房屋则按居民用水用电价格来收取，这部分费用差别也非常大，至少增加30%的成本，以水价为例，目前广州市居民生活用水价格为1.32元/立方米，居民类污水收费标准为0.9元/立方米，但如果成了商业性质的经营服务用水，水价为2.71元/立方米，污水收费标准提高到1.4元/立方米，电费同样也要增加不少。

　　记者了解到，不少商业用地性质的公寓因为不符合住宅类要求，水、电、煤气管道也不能按相关规定安装，记者采访中看到，很多这类公寓就没有装管道煤气。

　　风险四：

　　公摊面积不小

　　酒店式公寓内豪华漂亮的大堂，最终公用面积和水电费的分摊还是需要业主自己来承担。

　　记者在采访一处商业用地的公寓时，一间57平方米的公寓，实用面积只有40平方米，只有一个单间，为何公用面积如此多，售楼人员道出了其中缘由，因为大堂和电梯占用的面积较多，分摊到每户也就比较多。一名建设主管部门的负责人告诉记者，“你就明白了很多公寓大堂很大，最后业主都只能从后面的一道小门进出，就是因为分摊面积与开发商谈不妥。”

　　CFP供图