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商用楼改头换面变酒店公寓 四大风险需重视

发布时间:2010年09月02日 09:09 | 进入复兴论坛 | 来源:大洋网-广州日报

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  “商改住”有风险:商用性质的酒店式公寓和普通住宅相比使用年限变短各种税费升级

  广州一纸禁令不能“住改商”后,记者近日采访中发现,广州出现了不少“商改住”的酒店式公寓,豪华漂亮的大堂,剔透的水晶吊灯,黄金的地理位置,十分诱人。记者调查发现,该类酒店式公寓存在猫腻和风险,一旦购买是商业用地性质的公寓,不但水电费要比普通住宅贵上3成以上,而且土地使用年限要少20至30年,所缴纳的契税也要高很多,市民购买时一定要了解清楚认真权衡后再出手。

  文/记者杨进 实习记者郭晓昊

  近日,家在海珠的吴胜的手机上,经常会出现酒店式公寓出售的消息,“非常诱人,有的称公寓在珠江新城,有的称在天河黄金地段,而且还称买房后可享受酒店式的高档服务。”吴胜告诉记者,这些公寓面积选择很多,最小的只有40~50平方米,价格和周围楼盘差不多,甚至有些还有低。

  一月内收到5次短信后,吴胜有些心动了,“我手头上空闲资金不多,但现在买房买股票都不行,一直想找个合适的投资方式。”

  在一个周末,吴胜和女友来到了珠江新城一家酒店式公寓楼盘,在听了销售人员一番介绍后,吴胜看了看地段,觉得确实很不错,当天就下了订金,但一周后,他准备过来交首付的时候,才发现所交契税比别人购房要贵上万元,而且楼盘的土地使用年限也只有45年,这让他十分不解,在吴胜的一再追问下,该售楼人员才告诉他,该公寓是商业用地性质,他可以住,也可以出租,不过自己住成本会比较高,“管理费就要4元一平方米,这种公寓一般都租给高级白领,一月租金就有好几千元,你也不亏呀。”

  虽然同是买房,这段经历还是让吴胜不安,经过与售楼人员讨价还价,吴胜选择了放弃买这套公寓,但只能拿回部分订金。

  而记者了解到,在一些高端商务区或者闹市区,酒店式公寓售楼广告无处不在,这类新盘越来越多。

  记者调查:酒店式公寓外表豪华收费更贵

  在珠江新城内,各类公寓遍及,记者昨日对此进行了一番调查采访。在马场路附近,一家刚建好的公寓以酒店式服务等作为卖点,正对外销售,大厅非常宽敞,里面装饰豪华,水晶造型的灯饰,刻花的贴墙木板,柔软舒适的沙发,一切都透出一种高档酒店的豪华感。

  记者刚进门,便受到售楼小姐的热情招待,她给记者介绍,该公寓楼下是商铺出售,三楼为会所,四楼至30层就是面积80~150多平方米不等的公寓。“酒店式装饰,管家24小时服务,在这里买了房,就和住高级酒店一样。”售楼小姐还不停向记者推销,这里是广州最高档的CBD商圈,走3分钟路就到了地铁五号线,旁边就是广州的新中轴线,逛街购物,看歌剧表演都很方便,见几位看楼客听得玄乎了,她继续介绍,“目前每平方米均价2.5万元,周围几个新楼盘都没有这么便宜的价格了。”不过她告诉记者,无论以前是否买过几套房,到这里买都可以享受5成的贷款服务。

  当有看楼客提出了要看楼盘的预售证时,这名售楼人员立即说,出售的这些公寓与普通住宅楼不一样,是商用地块,土地使用年限为40年,“我们在正在申请为50年,到期了你们再补交土地使用费就行了。”

  有人一直追问,售楼小姐开始显得有些不耐烦,不愿意多讲,这时电梯到达了样板房,记者在一套86平方米的样板房内看到,这里被设计成一房一厅,独立厨厕和阳台,“这么小,好像没有80多方哦。”有看楼客在旁嘀咕,售楼小姐忙解释,因为公用面积占了近20平方米,一名看楼的人问,“是不是楼下大堂、电梯都算着公用面积了?”售楼小姐避而不谈。

  酒店式公寓用不了管道气

  记者在珠江新城另外一家公寓的大楼内看到,装饰同样豪华,大厅如酒店大堂。售楼人员称,价格为3.2万元/平方米,面积50~200平方米不等,物管费4.3元/平方米,她强调,这里不但地段好,且是住宅用途地块,使用年限为70年,“现在很多人买公寓,面积小,装修齐全,好出租。”记者在样板房中看到,60多平方米的房子,客房与客厅连在一起,实用面积非常小,冰箱、洗衣机都嵌藏到柜子里,而且厨房里没有铺设管道煤气,记者问原因,她回答,每层楼小面积公寓太多,不符合铺设管道气的安全要求。

  在天河区、越秀区都有不少住宅用途的新盘,都打着酒店式公寓的招牌出售,而且房屋设计,布置也与酒店房间类似,一售楼人员说,“买了马上就可以当酒店房间租出去。”之所以会出现这么多酒店式公寓出售,有知情人告诉记者,之前商业用途地块市场情景并不好,拍卖所交的土地出让金相比居住用途地块要低一些,但现在不少开发商看中了开发成住宅楼更好卖,便以酒店式公寓“改头换面”出售。

  “商改住”存在四大风险

  记者昨日就此现象采访了广东省住房和城乡建设厅有关负责人,她介绍,该现象确实开始出现,商业用地改为居住性质只有两种情况:要么是违法建设,要么就是经过合法程序已经改变了原用地性质,市民在购买这类公寓时,不要轻易被酒店式公寓豪华的“外表”所迷惑,一定要先了解清楚该用地性质权衡后再“出手”,存在一定风险。

  风险一:

  土地使用年限

  要短20年至30年

  这类商业用地的公寓土地使用年限一般为40至50年,而住宅用地的土地使用年限为70年,相差足有20至30年,而记者采访了天河一家公寓新盘,售楼人员告诉记者,该盘土地使用年限只剩下35年,超过这个年限,就需要业主自己掏钱补缴土地使用费。

  风险二:

  购房缴税要更高

  记者采访了解到,其实购买一套商业用地的公寓相比居住用地的房子,还需要多付相关税金,除了到期需要补缴的土地使用费,还有就是契税要高1.5%,达到3%,以总价100万的公寓为例,如买商业用地的公寓,需多交1.5万元。

  此外,如采用银行贷款的方式购这类公寓,只能得到五成或六成按揭,最长贷款年限10年,并不能享受住房贷款在利率方面的优惠。

  风险三:水电气成本会更高

  记者采访中发现,虽同为作为住宅用途,但商业用地性质的公寓水电费要按商业用水用电来收取费用,而住宅用地性质的房屋则按居民用水用电价格来收取,这部分费用差别也非常大,至少增加30%的成本,以水价为例,目前广州市居民生活用水价格为1.32元/立方米,居民类污水收费标准为0.9元/立方米,但如果成了商业性质的经营服务用水,水价为2.71元/立方米,污水收费标准提高到1.4元/立方米,电费同样也要增加不少。

  记者了解到,不少商业用地性质的公寓因为不符合住宅类要求,水、电、煤气管道也不能按相关规定安装,记者采访中看到,很多这类公寓就没有装管道煤气。

  风险四:

  公摊面积不小

  酒店式公寓内豪华漂亮的大堂,最终公用面积和水电费的分摊还是需要业主自己来承担。

  记者在采访一处商业用地的公寓时,一间57平方米的公寓,实用面积只有40平方米,只有一个单间,为何公用面积如此多,售楼人员道出了其中缘由,因为大堂和电梯占用的面积较多,分摊到每户也就比较多。一名建设主管部门的负责人告诉记者,“你就明白了很多公寓大堂很大,最后业主都只能从后面的一道小门进出,就是因为分摊面积与开发商谈不妥。”

  CFP供图

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