[今日观察]房价在反弹？(2010.09.07)

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    解说：热点城市成交量回暖，房价有涨有跌，当下楼市再现哪些微妙变化？《今日观察》正在评论。

    主持人（王小丫）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。一两个月以前呢，大家可能会这么问，“现在不该买房吧？”那么最近一段时间呢，可能又会这样问“是不是可以买房了吧？”有房地产研究人士观察到，时下楼市有一些微妙变化。这几天来多家媒体也都在谈论，一线城市房地产市场开始回暖。比如说北京、上海、广州、深圳这四地的楼市，就出现了自调控以来首次集体成交量大幅上涨，媒体调查北京、上海商品住宅成交的均价重新回到了两万元块钱以上，这就引发了市场对下一波房价走势的猜测，房价真的在涨么？回暖是否会引发房价报复性的反弹呢？如果说这个房价将继续上涨的话是否会迎来新一轮的调控政策呢？今天将来就此展开评论。

    两位评论员，一位是北京大学经济学院的院长助理张辉，欢迎你！另外一位是我们评论员刘戈。同时您可以通过屏幕下方的方式来参与我们的互动。

    首先我们还是来了解一下，时下的房地产市场一些微妙的变化。

    解说：进入9月，“金九银十”就成了一个房地产市场始终绕不开的话题，尤其在今年遭遇严厉调控的情况下，“金九银十”正成为开发商冲击今年销售目标的最大筹码。

    近日，有媒体报道，作为全国风向标的京、沪、穗、深，四地楼市，自调控以来首次成交量大幅上涨，据北京房地产交易管理网数据显示，8月份，全市新房共成交新房住宅6518套，同比下滑54.8%，降幅比上个月回落了11.6个百分点，环比上涨13.1%；二手房方面，8月北京全市共成交二手住宅12780套，日均成交412套，虽然与去年同期相比降幅46.5%，但降幅比7月份缩小了12.4个百分点，环比涨幅为23.3%。

    有部分业内人士认为，本轮楼市宏观调控到9月份将满五个月，在历时5个月的宏观调控下，市场已经积累了一大批刚性的自住型购房需求，然而值得注意的是部分一手楼仍在打折促销，如位于北京东北四环外望京区域的楼盘近日开盘，均价均为每平方米三万元，日前购买所有户型均可享受九折优惠。楼市回暖，究竟是假象还是事实？

    主持人：相关的问题这个楼市回暖究竟是假象还是事实，我们看到的都是媒体和中介，房地产的中介给出的一些数据，那些这些数据是不是能够真实地反映目前房地产的一个真实的现状呢？

    刘戈：我觉得至少是不全面的，因为这和我最近一段时间的观察和研究是不相符的，就是我们从这个最明显一个例子就是北京市的房价那么现在有一个，就是8月份比7月份有一个环比的上升，那么这个怎么计算出来呢？8月份北京进入市场销售的新盘呢，只有18个。

    主持人：就是说很少。

    刘戈：对，而且纯的新盘头，就是头一次开盘的只有8个，那么这8个，它分布的地点可能有的在城里面，有的在郊区，如果以这8个新盘和7月份再新开盘的一些楼盘相比的话，这样一种比较很可能由于它的地理位置不同，这个楼的质量的不同，最后就产生很大的变化。所以这种变化是不是一定就能说明，房价涨了的话，我觉得未必，另外从自己一个感受，因为我一直会盯着有一些楼盘，比如说像在北京CBD往东，到通州之间有一个楼盘，那么在去年在春节前后最热的时候，它的楼价曾经卖到两万三到两万五之间，那么最新的，它的新的一期开盘呢，那么我接到短信呢，它的均价是一万七，当然地理位置要比原来的要差一些，所以的话你这种感受，加上这种数据的判断的话，不能得出来说现在就已经是量价齐升这样的一个感受，这是新房。还有二手房，二手房现在看北京二手房成交量是上升了10%几，但是这些成交量我分析了一下，朝阳区的占到了一半，那么朝阳区是什么概念，CBD，周围这一带的话它相对而言就是炒房的投资者呢比较多一些，那是不是可以由此来得出来一些结论，比如说有一些投资者那么在这个时候现在他开始要离场了，那么这样的话产生了一些变化，而且据一些中介机构的老板们，我在跟他们采访的时候呢，了解到呢，量是有一定的上升，二手房，但是价格上基本上没有变化。

    张辉：这个我的个人的观点，现在就是整个房地产市场进入了一个很微妙的调整周期。

    主持人：微妙。

    张辉：很微妙的一个阶段，怎么讲这个微妙呢？我从两个观点来讲，第一个观点来说呢，整个市场经过几个月的严厉调控，买卖双方经过几个月的拉锯，博弈，现在双方都觉得是一个要换牌的时候，是要一个变换周期的一个状况了，一个阶段，一个结点，所以现在某些开发商或者少数开发商先出牌了，他先试探性的一些涨价，看有没有跟盘的，如果有跟盘，它就持续涨价上去，这样就出现少数地区开始领涨，但是这个判断我们看，这样是不是少数地区是整个全局性的普遍涨呢，我不认同，我认为可能是少数地点发生涨，少数开发商在发生涨，大多数还处于一个，买卖双方处于一个僵持状态。

    主持人：那它这个少数的涨，会不会波及到更多的呢？有没有这种趋势呢？

    张辉：有可能，如果说对这些少数的上涨异动，我们就讲对这些楼盘我们的判断是这种叫异动楼盘，如果不加强监控，不加强这个管理，有可能它起到标杆、示范、引领作用，使整个市场在这个微妙的结点上发生大的变化，这是我第一个观点。第二个观点是讲一下，因为这种整个市场为什么这么微妙呢？或者是大家的感受这么不同？主要是在主要的一线，比如说北京、上海、广州这些大城市，跟以前不一样，它的建设城区面积更大了，是以前的好几倍，过去是一二百平方公里，现在是上千平方公里了，这种大尺度的区域差异，使大家的感受变得更大，而跟以往这个是一个本质的区别，这也是我们快速城市化的一个结果。

    主持人：房子这个话题是大家都关注的，今天参与的讨论的朋友很多，注意到有一位非常年轻，是通过网络跟我们连线的。

    喂，您好这位朋友，请问你在哪里？

    网友：你好，我在北京。

    主持人：北京。

    网友：朝阳区这边。

    主持人：你这么年轻买房了吗？

    网友：没有。

    主持人：没有，你注意到，那你一定比较关注房地产市场的是吧，注意到有没有什么变化？

    网友：我百度了一下，我看到的绿色箭头很少，都是上涨，就是我想买房那个区域基本上它的周边都是在上涨。我觉得最好控制一下，不然的话我们80后想买起一套房子真的太难了。

    主持人：好，谢谢，谢谢你的参与。

    好，我们再来看看其他的观众朋友，他们有什么样的一些观点。

    “开化飞跃”他说，“我们百姓看楼市总觉得是雾里看花一会儿说跌，一会儿说上涨了，看到房价只能用纠结两个字来形容了”。

    好，再来看“星辰闪烁”他说“在当前市场流动性充足情况下，充裕情况下，务必不能放松调控力度，而且要根据市场变化及时调整给市场明确的调控预期。”其实我们知道中国的这个楼市呢，它是一条平行线的话，另外一条平行线就是这个政府宏观调控的政策。那么楼市在变化这个宏观调控的政策也在变化，我现在就把这两条平行线都一起来梳理一下。

    解说：房地产市场供应量增加，保障性住房建设进入快轨道，房地产企业将何去何从？

    根据国家统计局的数据，今年1月至7月房地产新开工面积为9.2亿平方米，比去年同期增长67.7%，显示供给正在高速扩张，房地产市场的供应充足，未来半年将迎来住宅供应的高潮，项目集中上市将对市场价格造成较大冲击，市场预期，房地产企业将有加快存货的周转动力，一方面商品房的存量充足，另外从目前各地保障性住房建设情况看，深圳、广州、杭州等地方保障房建设也在加快推进的步伐，深圳“十二五”规划新建住房中保障性住房与商品房的比例将由之前的2：8增加为4：6，计划建设的68.2万套新增住房中将有40%为保障性住房。杭州市到目前为止，通过廉租房、经济适用房，公共租赁房等形式已经累计解决住房困难家庭386054户，占社区家庭总户数16.2%。

    今年7月，住房和城乡建设部表示，今年要完成580万套保障性住房建设任务，中央已下达600多亿元资金予以支持，除了供需关系将对房地产企业造成压力之外，由于预售款构成了企业的重要资金来源，如果全面严格实行商品房预售款监管，开发企业资金的腾挪数将受到限制，房地产企业资金链无疑将受到严重威胁，据中原地产监测数据显示，2006年至2009年时间预售款占房地产开发资金来源比重达四成。

    主持人：所谓的这个“金九银十”其实是说的一个房地产销售一个常识的问题，就是说这是一个房地产销售旺季，那现在我们要在这个时段来梳理两个问题，第一个就是说在这个“金九金十”销售旺季到来的时候，这个楼价会不会就着这个旺季然后就有一个反弹。

    刘戈：报复性的反弹。

    主持人：有一个反弹，如果说有了这样的反弹，那么我们接下来未来的这个调控应该怎么办？

    刘戈：我判断呢，可能这个反弹就是那种报复性的反弹呢，应该不会来了。

    主持人：应该不会。

    刘戈：应该不会，这是我大胆的下一个断言。

    主持人：你为什么那么肯定？

    刘戈：因为确实很多人在担心，是不是会像2009年一样，因为整个的过程，2009年的时候看先是舆论的打压，然后是政策的紧缩政策的出台，然后是房价的略微的下降，然后进入这样一个多空双方对峙期，然后这个空方开始越来越……

    主持人：一下上去了。

    刘戈：绷不住了，最后崩溃，然后房价“噌”的一下就再窜上去，那么这样一个轮回会不会重新上演呢？其实可能很多人心里都有这个担心。

    主持人：对。

    刘戈：但是我觉得可能历史条件发生一个重大变化，在当时因为金融危机来了之后带来刺激经济这样一个政策，大量的货币的投入，另外的话呢，还有另外原因，最重要的原因就是我们的政策的娴熟这样一个运用和当年的话应该不可同日而语了，而且这种决心，这种清晰和坚定的程度和当年的话也不可同日而语了。所以的话我看很多开发商已经看到这样一种变化，那么有很多楼盘呢，在“金九银十”这个时候可能会投入到，那么我了解到9月份北京会有三四十个新的楼盘开始销售了。

    主持人：就是这会儿就开始销售了。

    刘戈：嗯，那么这个量是会很大，也就是量会放大，但是价格是不是会升高呢，我觉得可能不太会，因为从7月份到8月份一些销售我们已经看到，比如说万科在房山的那个叫万科长阳半岛的这样一个楼盘，在7月28号和8月底的时候两次销售，都是在一两天的时间就销售完，但是为什么会那么，而且非常火爆场面，所以大家根据那个火爆的场面又回忆起来去年那个场面，但是呢这个有一个非常大的不同就是万科的价格定的很低，就比周边的，它是精准的楼盘。

    主持人：就是它率先已经降价了。

    刘戈：对对，而且当时拿地价格也很高，但是最后卖的价格要比周边的同样品质的房子要低百分之二三十，所以的话会引来这样一个大家集中的购买，而且造成这样一种热闹的场面。

    张辉：从整个市场来看，老百姓买不买房取决于他口袋中的钱多少，而这个多少取决于，从我们研究来看是一个结构性的问题，这个结构是什么问题呢，当居民的储蓄余额在总储蓄余额当中占的这个比例达到50%左右的时候，就进入了新的一轮，我们讲买方释放购买力的周期。

    主持人：他得花钱了。

    张辉：对，开始要买房了，要购买大量的房地产了，来保值增值或者其他的手段，而一旦结构性的总储蓄余额的占比从50%左右下降到43%左右的时候，就是我们说将近7个百分点，他又开始收回他的购买力。

    主持人：那目前这个现状是什么样的一个结构？

    张辉：这个微妙结点就正在于经过去年2009年11月份的时候，到了一个低谷，就是居民的储蓄余额占总储蓄余额降到了最低点，而经过9个多月的复苏，按照以往的经验的话，中国这个居民储蓄余额当中经过6到7个月的复苏，他从低点上升到最高点，所以我就说微妙在这儿，现在说明在居民储蓄余额在总储蓄余额中占比已经到了一个要释放购买力的阶段，所以就是我十分担心就这种“金九银十”这种季节性的复苏，会不会变成一种全面的复苏，全面的上涨，这个就很微妙。

    主持人：刚才我们两位评论员已经从一些现象还有从经济的一些规律上，来总结了目前这个房地产市场一个现状，那么未来房地产走势会是一个如何的状况呢？接下来又会如何的调控呢？稍候继续我们今天的评论。

    解说：见好就涨，是否会带来市场风险？房价理性回归，路还有多远？《今日观察》正在评论。

    主持人：好，欢迎各位继续关注，今天我们关注的是房地产市场是否有回暖的迹象，现在大家发了一些漫画过来，我们先请两位评论员来解读其中的第一幅。

    刘戈：看不清楚啊。

    主持人：看不清楚。

    刘戈：这是转的太厉害。

    主持人：转晕了。

    刘戈：在迷惑期，其实我们尽管刚才我下了那样的断言，但是你说是不是完全看清楚了的话，也有很多的其他的条件的变化来影响。

    主持人：好。希望大家保持清醒的头脑。

    张辉：这个漫画我看完以后，接着我上面说的这个，因为到了一个很微妙的结点，他们跳了我们咋办，所以说我觉得在政策上，包括整个市场方面，应该释放一股更强的力量，使这些跳的人更多一点，就是使得我们这种有可能这种季节性的变化，发生一个大的逆转的情况下，向一个更有利于老百姓方向发展。

    主持人：那大家都是希望促使这个房价回归到一个理性，那么媒体在这方面呢也有一些观点，我们现在一起来看。

    解说：一线楼市回暖是真是假？究竟释放出哪些市场信号？地产市场将走向何方？媒体热议不断。

    《北京青年报》的文章认为，楼市调控政策仍有变化空间，文章分析，房地产市场对新政的耐受性正在逐步加强，各地楼市回升势头正在加强，鉴于楼市逐步回升，且房企降价不明显的现实，史上最严厉、持续了4个多月的房地产宏观调控仍有调整空间。

    新华网文章认为，应坚持调控不动摇，促使房价理性回归，文章援引业内人士的观点指出，目前很关键的是，要坚持调控不动摇，明确市场预期，让市场形成足够的风险意识，尤其是见好就涨带来的风险，。

    房价合理回落是大势所趋。

    来自《人民日报》的文章指出，当前房地产调控已经到了关键的时期，能否取得成功不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力，因此必须坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调。

    《中国房地产报》评论分析，一味地压制需求不是本轮调控的本意，边压边疏导，切实增加保障房与普通商品房的供应，改变供需这一基础条件，才是平抑房价，进而保证行业长治久安，并拉动投资与消费的关键。

    主持人：现在有两条摆在我们面前肯定是不争的事实，一个就是一些热点城市的房价高，而且是居高不下，另外一个就是房地产调控的政策一定是不能动摇的，一定要是居者有其屋，那么在目前这个非常微妙一个关键点上，接下来下一步地调控应该怎么走？

    张辉：这个从总的政策上来看的话，我希望中央政府或者地方政策更平滑一些。

    主持人：平滑。

    张辉：避免政策剧烈波动带来市场剧烈波动，因为经过2007、2008、2009的调控以后，政府的经验，包括政策的执行，这个准度已经更富有准确性了，所以现在的整个政策呢，我希望它平滑一些。

    主持人：这个平滑的政策如果说执行到位的话，它也是需要这个市场来检验的。

    刘戈：对，那么我用一个词就是回归常态，我特别希望我们的市场，我们的政策，我们老百姓的心态呢，都能够回归常态，从2006年开始一直到2010年的上半年，这四五年的时间的话中国房地产市场经历一个剧烈波动一个阶段就，像一个弹簧，你往下压它马上起来。

    主持人：就是非常态的状态。

    张辉：对。

    刘戈：就是这么来回振荡，这个振荡的话确实一个影响了经济的节奏，也影响了我们人民生活这样一种心态，所以的话现在我们特别希望它稳定下来。所以现在“金九银十”马上就来了，我们当然希望它一个稳定的这样的一个信号，而且我觉得这个稳定的信号呢，它现在有可能成为现实，就是我们现在从政策面的感受来说的话它是非常清晰和坚定的，同在8月份刚才我们在讨论8月份的市场行情，在8月份，李克强副总理两次视察经济适用房和廉租房的建设，那么国土部长也表态就是说我们要进一步的去就是清晰我们的政策，而且很多开发商他们在各种论坛，各种文章上的话也都表达了这样的意思，就是说现在的话形势是应该看得清楚的，而且不要这个存在任何的侥幸心理，所以有了这样一系列的政策和大家这样一种认识的话，我相信的话回归常规，就是回归常态它既是一种希望，也是一种可能。

    主持人：这是一种可能。

    刘戈：对。

    主持人：您认为这种可能性有多大？给我们来判断一下？

    张辉：这种可能性很大，因为经过这么多年的调控，就刚才也是接上面话讲，政府已经具备了很多成熟的经验了，另外一个方面政府现在对整个市场调控的政策也更多元化了，像过去很简单的政策现在变成政府很明确，在供给上加大了，近期国土部加大对囤地的打击力度，其实就增加了供给，从需求上，政府加大按揭的首付比例，增加了按揭贷款的利率，这些其实就是对需求的趋杠杆化，就是到这个阶段有大量的购买力释放出来，那我政府现在调控很明确，我是趋杠杆化，使这种购买力不会像在过去剧烈调控下，它发生放大效应，现在已经是一个收缩效应。

    主持人：那么就是说调控的手段和方法更加多元化，所以多元是有助于大家平衡，更平滑。

    张辉：平衡各方面的利益。

    主持人：好，我们再来看一下其他的观众朋友有什么样的观点，“枯藤老树”他认为“房价回归理性确实还有相当路要走，要使房价回归理性关键是要让房子成为一种居住产品，而不是投机的工具”。非常感谢今天有很多的观众朋友参与我们的讨论，谢谢，看来居者有其屋是大家共同的心愿。

    那接下来是一段广告，广告之后我们再来听一听特约评论员有怎样的观点和建议。

    主持人：对于这个房地产市场的变化呢，大家可以说是见仁见智，各有不同的观点，现在我们再来了解一下特约评论员有怎样的建议和观点。

    尹中立（中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任）：现在尽管一线城市的交易量有所恢复，但是比去年的平均水平，其实还是低很多的，大概现在只相当于三四月份的月交易量的50%左右，而且我们看到从9月份开始有大量的新盘上市，供给大量的增加，对价格走高的可能性不大，保持目前的房地产调控的力度在未来时间不会出现太大的变化，更多的是要落实“国十条”的有关的实施细则，比如说有差距的信贷政策、金融政策已经初步的得到了落实，但是呢有关引导房地产健康发展的，有利于调整居民合理消费的相关的税收政策到目前为止还没有出台，我相信在不久的将来，调整住房市场的一些税收政策，会陆陆续续的要出台。

    徐滇庆（北京大学国家发展研究院教授）：高档商品房和普通的像廉租房、经济适用房，它是属于两个不同领域的概念，目前呢，随着外部流入的资金的增加，以及国内游资的冲击，京、沪、深、广的高档商品房确实在向上走，但今年的房价指数还是要下降的，所以我们也不要去渲染，制造一种房价暴涨的趋势，只要大量把廉租房推向市场，房价一定跌，能不能把土地出让金的使用很好的按照中央要求规范化，从政府财政支出再拿出1%来，投入廉租房建设，只要这样子努力的话，那么我们老百姓的住房问题是可以得到解决的。

    主持人：房地产调控政策不动摇，其实这是需要就是这些调控政策能够落实到位，能够就像刚才张先生说的能够平滑一些，能够得到真正完善完美的一个执行，同时还需要一个调控政策一个多元化，这样可以均衡各方面的利益，更有利于调控这个房地产市场，对于这点两位还有什么样的建议？

    刘戈：其实你看很多失败的家庭教育，对孩子的教育最后失败在什么地方，父母双方的意见不一样。

    主持人：对。

    刘戈：所以的话，房地产调控的话多方的，主管各方面的话，他们一定坚持相同的这样一个政策的明晰性，而且再进一步的话就把他现在已经制定的政策真正能落实下去。

    张辉：这个我的个人观点有亮点，第一个就是保证政府现在对保障性住房，因为这是政府调控的内容，持续的保证这种相对其他一般商品房，高速增长的这种态势，持久下去，使它的覆盖面更广，更宽一些；第二点就是针对目前房地产市场出现的异动情况，政府要加强监控力度……