房地产信托抵押率下降 系统性风险面临再评估

　　近期房地产信托密集发行，部分产品预期收益率突破10%后仍不断攀高，在高端理财市场引发投资者热烈追捧。与此同时，在楼市调控的环境下，地产商紧抓信托的救命稻草融资，令这类产品的系统性风险也不可小觑。

　　《每日经济新闻》记者昨日获悉，银监会近日已在全国范围内针对信托公司的房地产信托产品开展了大规模的“自查”行动，旨在对信托风险进行再评估。

　　在此背景下，有信托公司人士对记者表示，目前信托公司对房地产信托项目也是谨慎从事，抵押率也由此前的5成降至4成以下，进一步加强内部风险控制。

　　房地产信托项目抵押率下降

　　《每日经济新闻》记者调查发现，为了降低风险，信托公司近期纷纷做低了房地产信托项目的抵押率，由此前的5成下降至最多4成。

　　据悉，90%以上的房地产信托都是融资类产品，信托公司都要求房企以土地、物业等资产作为抵押，随着房地产调控的风声渐紧，房地产信托项目的抵押率也呈现下降趋势。

　　业内知情人士表示，“例如抵押资产的评估价是10个亿，原先一般能贷5个亿，现在贷款额度最多不超过4个亿，一些中小开发商甚至只能贷到3个亿。”

　　对此，深圳某信托公司的负责人透露，本轮房地产调控可谓“史上最严厉”，外部环境不好，为了安全起见，信托公司不得不适时降低抵押率。

　　公开数据显示，近3个月房地产信托的发行规模已经超过去年全年的水平，平均收益率也从去年的9.57%上升至10.12%，单款产品预期收益率最高达到13.5%。

　　“信托产品承诺收益率如果高达13.5%，房企支付给信托公司的融资成本至少20%，否则信托公司不愿冒这么大的风险。”一位信托公司从事实务的人士表示。

　　至于上述融资成本的具体构成，上述人士透露，“其中13.5%是给客户的收益率，银行按照募集规模收取3‰的托管费，以及1%至2%的代销费，剩余约5%都归信托公司所有。”

　　沪上某信托公司负责人表示，信托公司作为独立的法人，是专业的资产管理机构和第三方理财机构。截至目前，房地产信托出现展期、收益率和本金都得不到保障的概率很小。

　　上述人士称，房地产开发项目的税前收益一般在40%以上，如果总投资20个亿，以价值10亿的土地资产作抵押，开发商一般能获金融机构3-4亿的融资，其余均是自由资本。

　　“相比整个项目40%的高收益，为其中3到4个亿的借款支付20%的利息，完全在开发商的可承受范围内；10个亿的土地资产作价3-4个亿，风险也在信托公司的可控范围内。”上述人士进一步分析称。

　　系统性风险面临再评估

　　《每日经济新闻》记者从知情人士处获悉，近几个月来，银监会已经在全国范围内对信托公司的房地产信托项目开展“自查”活动，旨在评估房地产信托项目的风险。特别是“限购令”出台后，市场持币观望情绪浓厚，房企的现金流来源不足。种种调控政策导致的市场成交萎靡，房企的财务压力陡增。

　　诺亚财富管理中心高级研究员李要深表示，集合类信托产品的投资门槛一般在100万元以上，投资对象集中在私人银行的高净值客户、信托公司培养的高端客户和企业法人，虽然上述投资者承受风险的能力高于普通投资者，但对产品风险同样看重。

　　“银监会也会本着对投资者负责的原则，行使市场监督职能，一旦信托产品出现大规模展期，给市场造成恶劣影响，将会通过调降信托公司的资质或评级，或者限制开展业务等方式对信托公司进行处罚。”

　　对此，业内一位知情人士称，很多信托公司即使产品投资失误，也大多自己兜着，不会把风险转嫁给消费者，这几乎已经成了业内的“潜规则”。