佳兆业：低调的地产“黑马”

　　地产江湖风起云涌，时时会出现狂飙突进的“黑马”，它们志存高远但平素低调，时机一到便高歌猛进。带着一身港式印记的佳兆业(01638.HK)，仅用了短短数年就迈进中国地产品牌方阵，并成功实现了香港上市的梦想，即便依然低调。

　　将一片杂草丛生的烂尾楼改成深圳布吉第一豪宅“桂芳园”，佳兆业从一开始便显得与众不同。

　　如今，从可园到布吉东大街都成为佳兆业参与旧改的典型杰作，而佳兆业早已将旧城改造发展成片区开发和城市运营模式。

　　发展始于烂尾楼改造但却不拘泥于此，借力资本市场的佳兆业成功转型至大型住宅物业和综合商用物业的规划开发营运，2005年至2009年连续五年跻身华南房地产公司品牌价值TOP10行列。

　　均衡战略布局全国

　　作为一个涉及商业地产、住宅地产乃至酒店的多元化开发商，佳兆业在企业运作上有更深的港式印记，诸如商业地产及住宅地产乃至酒店物业的多元化运作，擅长区域相对较好的旧城改造，还精于商业楼宇短期与长期运营。

　　根据公告，2010年前三季度，佳兆业实现签约销售收入69.4亿元人民币，同比增长1.02倍，实现签约面积为58.5万平方米；而9月份佳兆业实现签约销售收入6.26亿元，同比增长74%，业绩增长显著。

　　佳兆业董事局副主席、总裁黄传奇表示，未来数年，集团仍将力主在现有项目的城市发展，如珠海及长三角等地，并逐步扩大投资规模；同时，亦将在二三线城市寻找机会。他期望，明年全年合约销售金额可较今年增加五成，至150亿元，至2012年则可突破200亿元，长远目标希望把佳兆业从行业二线位置，晋升至一线的开发商。

　　实现这一目标的路径是不断扩大项目储备。10月22日，佳兆业通过收购的方式购得位于广东顺德杏坛镇的地块，这是佳兆业集团[1.56 0.65%]在10月13日购得顺德北窖地块后，第二次在顺德购买地块。

　　而在此之前的9月15日，佳兆业在江苏成功竞得太仓地块，太仓成为佳兆业集团布局长三角区域，继上海、江阴之后的第三个城市；10月13日，佳兆业又以约人民币2.3亿元成功购得位于广州佛山市顺德地块。

　　强有力的土地储备是佳兆业发展的根基。截至2010年三季度，佳兆业拥有总建筑面积1250万平方米的土地储备，足够应对未来三至五年的发展。佳兆业在拿地上的速度正在加快，在进一步增加土地储备中准备充分，表明佳兆业正不断加快其二三线城市的拓展步伐。

　　佳兆业是较早一批走出深圳的地产代表企业，除了透过旧城改造尽握商机，佳兆业的主要投资方式是以股权收购、项目并购、资产整理及招拍挂等方式取得土地储备，目前已形成独特的扩张路线。

　　为实现低成本土地策略，佳兆业一直规避地王的竞投，实现杠杆收购，即用较少的资金实现较大项目的成功收购，增强了公司抗风险能力和竞争力。在珠三角内，则重视旧改，注重收购烂尾楼项目。

　　而与地产巨头合作开发，可以让佳兆业规避开发风险。今年3月宣布，佳兆业与海南省最大开发商海航置业签订框架协议，共同拓展内地房地产市场，包括商业地产及旅游地产等项目；同月又宣布与香港长江实业[118.50 -1.17%](集团)有限公司订立协议，共同发展深圳龙岗区坂田街道的旧城改造项目，总土地面积约7.7平方公里。

　　从深圳起步，佳兆业的战略布局已经迈向全国。目前集团已进入珠三角地区、长三角地区、环渤海地区、成渝地区及华中地区等五大区域，覆盖深圳、广州、东莞、惠州、珠海、佛山、上海、江阴、太仓、成都、长沙、沈阳共12个城市，进入全国化拓展的阶段，形成了具有较强核心竞争力的业务体系与地产品牌。未来继续保持在珠三角地区的领先地位，逐步向其他战略区域扩张。

　　多元化物业组合增加收益

　　在21世纪中国城市化进程中，佳兆业明确提出“佳兆业·中国城市运营商”的口号。桂芳园、佳兆业·可园项目的开发经营，已成为区域城市发展的旗帜。尤其是在城市郊区发展扩张及城市更新方面，佳兆业有着同行无法比拟的优势。

　　佳兆业事业建基于深圳，其独特的经营模式与强劲的发展潜力创造了行业奇迹。佳兆业连续三年在深圳房地产综合实力排名中名列第二，多年来销售业绩雄踞行业前列，2010年上半年销量深圳第一，印证了集团在深圳的市场领导地位。

　　这种地位来自佳兆业在深圳的苦心经营与资源累积。在深圳，佳兆业是旧城改造的先锋，拥有丰富的经验，拥有开发、建设大型社区和旧城改造的成功案例，包括位于龙岗区的住宅项目桂芳园和罗湖区的金翠园，以及商业项目如广州中石化大厦与深圳佳兆业中心等。

　　旧城改造模式给佳兆业带来了大量低成本土地资源。目前，佳兆业已经签订合约的旧改项目面积共约850万平方米，其中440万平方米位于深圳。公司计划未来持续加大深圳的增长比例，将发展深圳旧城、旧商业及旧村改造项目。公司现有的宝吉项目、金沙湾酒店项目等也已被纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批城市更新单元中。

　　在解读公司核心竞争力的时候，佳兆业认为自己有着强有力的土地储备能力和丰富的旧城改造经验、多元化的融资渠道，以及拥有了严格的产品标准化规范。

　　尤其是在住宅开发上，佳兆业通过打造标准化的产品设计及产品建造，根据市场的刚性需求，坚持中高端产品的发展方向，持续发展位于城市发展区的大型住宅物业，城市核心区的高档公寓，以及城市CBD区域的综合体物业。而地产业务也包含了四条明晰的产品线，包括以住宅物业定位的水岸系列与丽晶港系列，以商业物业定位的中心系列与金翠园系列。这一定位也是佳兆业保持较高开发利润的砝码。

　　商业物业则为佳兆业带来了稳定的利润收益。佳兆业建立了商业开发的三大体系：购物中心及城市综合体，无论是地处城市中心，还是城郊新兴之地，都以全新姿态开启一个城市的繁华；专业市场，升级区域价值，打造区域经济活力之源；商业街区，精准配套的商业空间，以人为本，营造轻松便捷的休闲体验。

　　目前，佳兆业所持住宅比例为90%，商业物业为10%。未来，佳兆业将进一步增加商业物业的投资比例，保证集团多元化物业的开发，在以住宅发展为主的基础上，强化商业运营，增加收入来源。

　　即便是房地产调控当头，佳兆业仍信心十足。黄传奇表示：“我们相信现有的调控政策还是以稳定市场秩序为目标，最终是为了促进行业的长远平稳健康发展。同时，政府提出加快推进城市化进程，把未来城市化的重点放在中小城市和城镇发展上，为二三线城市带来更多的发展空间与发展机会。”

　　佳兆业的应对策略是，充分利用自身在旧改项目上的竞争优势及品牌，并继续提供物超所值的市场刚性需求产品，加强产品的质量和物业管理服务水平，凭借多元化的物业组合，优质的土地储备，以及健康的财务状况，将在市场中继续长远稳步发展。