低价储地正当时 长甲地产48亿IPO急赶年内末班车

　　主力在上海黄金地段开发高端住宅与商用物业的开发商――长甲地产（新股编号：00957.HK），计划通过在香港首次公开发行(IPO)集资最多6.19亿美元（约48.28亿港元）。

　　10月28日，美林美银一位人士对本报记者表示，其实在今年内地对地产业的调控之下，地产股的估值并不是最理想的。长甲地产在今年初开始酝酿IPO计划，而选择此时上市，部分原因是公司觉得此时的土地价值便宜，此时集资资金的大部分将用于增加土地储备。美林远东与花旗环球金融，为此次IPO的联席保荐人。

　　长甲地产宣布，将发行10亿股新股，其中90％为国际配售，10％在香港公开发售，招股价区间为3.2-4.8港元，集资额折合约4.1-6.19亿美元。

　　毛利率超70%

　　上述美林美银的人士估计，长甲地产将是今年内最后一单内房股的IPO项目，其他项目则要等到明年才会上马。

　　根据招股书，长甲地产已引入三名基础投资者，分别为李嘉诚旗下长江实业的间接全资子公司Chosen Elite Limited，郑裕彤旗下的周大福代理人有限公司，以及石库门资本管理（香港）有限公司管理的Tailwind Group Limited。

　　上述三个基础投资者各投资5000万美元，如果以发售价的中位数每股4港元计算，三个基础投资者将分别认购9687.5万股，占发售股份总数的9.69％，以及占全球发售完成后长甲地产已扩大股本的约2.42％。基础投资者认购的股票，禁售期为6个月。

　　这是长江实业首次成为内房股IPO的基础投资者。有地产业人士对本报记者表示，估计基础投资者看中的，主要是长甲地产的高毛利率。根据招股资料，在2007年底、2008年底、2009年底以及2010年4月30日止，该公司的毛利润率分别为71％、76.3％、83.1％及47.5％。

　　长甲地产首席财务官谢知君在10月28日的记者会上表示，该公司07年到09年的平均毛利率为77％，而香港上市的同类内房企同期毛利率为43％。估计到今年底，公司的毛利率会比去年有所下降，接近70％，因为期内销售的住宅项目毛利率较低。此外，截至2009年底，公司的净负债比例为23％，而同类公司的净负债比率则为28％。

　　数据显示，长甲地产在截至2008年、2009年以及今年4月底的净利润分别为人民币7.108亿元、5.239亿元以及3.299亿元。公司预计到2010年底，其年度净利润不少于7.1亿元。

　　17%资金还贷

　　长甲集团是一家大型民营企业，总部位于上海，主营业务包括长甲地产、长甲投资、长甲医药及长甲资产管理，此次先分拆长甲地产在香港上市。

　　10月28日，长甲地产的创办人兼主席赵长甲在记者会上表示，自己本是教书先生，在在1992年下海从商。长甲地产的优势，就在于一直能把握机会，以便宜的价格购入优质的土地。长甲地产主要透过协议、招标以及收购烂尾楼等方式来增加土地储备，目前土地成本只占售楼均价的6%。

　　此次上市之后，如果以招股区间的中位数每股4港元计算，长甲地产的集资净额约为34.24亿港元。其中78％（约26.83亿港元），将用作在购置合适的土地，增加土地储备。约17％（约5.7亿港元）将用作偿付现有的离岸银行贷款，包括就长泰国际城（无锡）项目向永隆银行借入的银行贷款余下本金约4亿港元（于2011年8月到期）；以及向中信嘉华银行借入的银行贷款余下本金约1.7亿港元（于2011年6月到期）。而剩下的5％集资资金（约1.71亿港元）将用作公司营运资金。

　　谢知君解释说，实际上，偿还了香港的离岸银行贷款后，在境内的人民币资金也将得到释放，同样用于购置土地，所以可理解为此次集资资金的95％都用于增加土地储备。

　　长甲地产在上海的土地储备约占其净资产值的44%，谢知君说。目前公司在上海及其周边地市的投资比重各占一半，估计几年后周边城市的比重将比上海高一些。(21世纪经济报道)