北京开发商预售房须明确优惠幅度和自留房源

　　本报讯（记者 翟烜）昨天，市住建委就加强商品房预售管理发布通知，今年12月1日起，开发商提交的商品房预售方案中，若自留房源须说明原因及自留商品房现房销售的承诺，同时必须明确预售商品房的价格及优惠幅度。

　　据介绍，如果开发商存在违规行为，区县房屋行政管理部门一旦发现，将责成房地产开发企业作出书面说明，并限期整改。房地产开发企业拒不进行书面回复或整改的，区县房屋行政管理部门应报送市住建委，暂停该商品房项目网上签约，记入房地产开发企业信用档案，并通过媒体予以公示曝光。

　　对此，中国房地产联盟秘书长陈云峰表示，《通知》覆盖了开发商售房所有流程，很大程度上就是针对开发商进行的“销控”，从而避免捂盘、哄抬房价以及关系房的出现。

　　■新政

　　预售方案应告知购房人投诉渠道

　　此前北京商品房预售过程中，开发商也须提交商品房预售方案，内容主要包括项目名称、位置、面积及价格和开盘时间。

　　此次《通知》明确，开发商还须说明项目建设的进度安排，自留商品房情况、项目开盘应急预案、商品房质量问题投诉渠道和商品房质量责任承担主体和承担方式等。陈云峰说，这其实就是对开发商预售的整个过程进行了明确规定，让每一个过程都在阳光下进行，让购房者放心购房。

　　预售方案变更告知已购房人

　　《通知》要求，商品房预售方案原则上不得变更，但因商品房项目的规划、设计变更等原因，预售方案中项目基本情况、建设计划及进度安排、商品房的预售计划、本期预售商品房的套数、建筑面积及公用建筑面积分摊和预测情况、房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰装修标准等内容发生变更的，开发商应在售楼场所公示变更内容一个月，并告知已购房人。公示期满且无争议的，可向区县房屋行政管理部门申请预售方案的变更备案。公示期内有争议的，暂缓办理预售方案的变更备案。

　　■焦点

　　问题　捂盘惜售

　　对策 开发商须报整体预售计划

　　>>规定：开发商提交的项目整体预售计划包括：每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。

　　>>解读：陈云峰说，现在很多项目都是分期建设和销售的，因此哪个部分需要开盘才会上报申请预售许可证。而《通知》要求，开发商要上报项目整体预售计划。也就是说，今后一个项目在第一次上报预售方案时，无论一次销售还是分期销售，都要说明开盘时间。这样就避免了开发商根据市场行情开盘的操作手段，可有效地避免捂盘惜售。

　　问题关系房

　　对策 说清自留房源避免特殊交易

　　>>规定：提交的本期自留商品房情况包括：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。

　　>>解读：“从这个规定中可以看出，开发商在上报预售方案时，就必须保证每一套房源的去向透明。”陈云峰说，一些企业确实存在自留房用于宿舍的情况，但也有为关系户留房或预定房源的情况，或者因为某种交易，为特殊群体预留房源。在房价上涨的背景下，预留的房屋价格可能要比实际预售时的价格低很多，因此非正常的预留房源的做法有失公平。

　　问题虚假降价

　　对策明确预售房价以及优惠幅度

　　>>规定：提交的本期预售商品房情况包括：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。

　　>>解读：陈云峰说，今年市住建委曾发文规定，预售的房屋须按套标价，不再只公布均价，有效防止了哄抬房价。“但变相降价也是开发商的猫腻。”陈云峰说，例如一个楼盘分三期销售，一期定价1万元，二期、三期定价1.1万元，在一期销售后，二期回调至1万元，开发商可以说让利10%，以虚假降价的方式，刺激购房人购房。业内叫做高标低卖，就是开发商们常玩的“销控”，其效果还包括捂盘。因为二期、三期标价很高，提高了购房门槛。这时，一期房源就显得很紧张，给购房人造成房源稀缺的紧张氛围，形势好的情况下，二期、三期反而还能抬价出售。