限制外资进入房地产对谁有利

　　据媒体报道，为了抑制房价，日前有关部门出台新规定：境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。据相关人士透露，该规定主要为针对目前大量热钱流入内地楼市，扰乱了现有购房秩序的现象而出台，从源头卡住热钱进入内地的利益诉求。热钱是一股破坏性极大的祸水，确实应该严肃对待，不过，国内限制外资进入房地产市场并不是大姑娘坐轿头一回，过去反反复复的折腾也没有解决多大问题。如今再一次抛出貌似杀手锏的规定究竟有何效果，是令人怀疑的。而且，外资进入房地产市场涉及到方方面面，不像我们想象的那样简单，其间的奥妙值得我们深思。

　　其实，早在9月8日，上海浦东陆家嘴(600663)一幅面积54415.3平方米的住宅用地经过多轮竞拍，最后落入港资企业九龙仓之手，而与之对决的几家央企终于败下阵来。最终，此幅地块以48.28亿元成交。与其拍卖底价相比，溢价率高达41%。在媒体惊呼新“地王”诞生的同时，一种观点也在蔓延，即投机性外资推高了内地的房价，应对外资采取抑制控制政策。

　　央企的财大气粗似乎是妇孺皆知的。在陆家嘴的土地拍卖市场上，央企竟然敌不过九龙仓，除了说明九龙仓的疯狂之外，恐怕说明不了别的。而疯狂与投机是一脉相承的，是一枚硬币的两面。九龙仓抬高了地价，自然也抬高了房价。据说，以土地拍卖价计算，上述土地之商品房的楼板价已达到每平方米35490元。加上建筑成本等其他费用，房价不知道高到哪里去了。相反，如果没有九龙仓的瞎起哄与叫板，地价不会这么高，建基其上的房价也会矮上一大截。因此，控制外资进入房地产的呼吁掷地有声。

　　外资进入房地产开发领域，形成更多的资金追逐有限的土地与建材的局面，从而抬高了地价与建材价格，最终抬高了房价，以致国内民众要面对更高的房价，利益因此受损。结论自然而然就是要抑制外资进入房地产开发领域。这是我们的逻辑。

　　早在外资进入房地产开发领域之前，小规模的外资购房就在许多城市出现了。诸如北京、上海、深圳等经济发达城市的房地产市场上不乏外籍人士的身影。随着房地产市场跌宕起伏的，便是我们对待外籍人士购房政策的阴晴变化。房地产市场低迷了，就网开一面，允许外籍人士买房；当房地产市场火爆、房价高涨之时，就限制外籍人士入市购房。这样做看起来是为了抑制过热的市场，让市场降温，让国内的老百姓买到便宜的房子，实际上是帮了老外的忙，让他们低价入市，价高时远离市场。我要是老外，一定要给有关部门送去锦旗，感谢它们恰如其是的提醒与无微不至的关怀，让老外们远离房地产风险。

　　我们之所以如此行事，也是基于以下逻辑：外资购房加重了市场需求的砝码，抬高了房价。国内民众因此要付出更高的代价。因此，我们必须抑制外资购房。

　　无论是抑制外资进入房地产开发领域，还是控制外籍人士购房，我们的逻辑都是线性的、简单化的，只看到事情的一面，而忽略了另一面；只看到了负面影响，而没有看到其积极的作用。

　　外籍人士在国内市场购房，在供应一定的条件下，确实会扩大供求缺口，激化供需矛盾，导致房价上涨，以致国内民众为房子要付出更多代价。但是，外籍人士购房直接增加了开发商可支配资源，增强了开发商实力，有助于他们扩大开发规模，增加房屋供给。这反过来有助于抑制房价上涨。如果不允许外籍人士购房，也许一些房屋就会被积压，就会压价销售。这样之下，购房者获得了好处，可开发商损失了利润。一得一失，似乎是从A口袋里挪到B口袋里，没有所谓的净福利损失，但开发商受损之后的供给能力会相形见绌。如上所述，外籍人士购房之举，虽然助推了房价，但增大了开发商的利润。国内民众虽然为了买房会支付较高的代价，但开发商增多的利润会用于增加消费与房地产投资。由此产生的机会将增加民众的收入与房地产市场的供给。由此，先前因购房而多支出的这部分可以称作“损失”的东西将变成后来者的收入与较低的房价。也就是说，前者的“损失”会由后者的“收益”来弥补。由此，从动态的角度来看，限制外资购房，对当下的购房者是利好，对其他民众是利空；而鼓励外资购房，对当下的购房者是利空，但对不购房者是利好。

　　限制或不准外资进入房地产开发领域，会减少市场供给，致使房地产市场供不应求，房价高企，结果是购房者支出更多，开发商利润更高。允许外资开发房地产，增大了开发商群落，增加了开发商实力，有助于加大房地产市场的供给，有利于房价的稳定，购房者由此受惠。而且，外资的加入，打破了国内企业一统江山的局面，有利于形成多样化的市场竞争格局。这对购房者来说，是非常有益的。由此，允许外资担当开发商角色，对购房者是利好，对开发商是利空；相反，不允许外资进入房地产开发领域，对购房者是利空，对开发商是利好。

　　总之，外籍人士购房之举抬高了房价只是问题的一面，还有带来利润的另一面；外资进入房地产开发领域抬高了地价也只是事情的一方面，这种进入也会带来许多有利的其他方面。总体上，在一般情况下，外资进入房地产市场是利大于弊的好事。由此，在对待外资进入房地产市场问题上，我们要抱有更宏观、更长远、更全面的眼光，而不要就事论事，更不要为了应付一时之需而鼠目寸光。