银监会严查房地产信托风险

　　近日下发通知要求信托公司逐笔自查相关业务 “积极防范楼市调整风险”

　　楼市调控之下房地产商频频“借道”信托公司融资。据业内人士透露，“仅今年11月，（各信托公司）就发行了27款相关产品、发行额77.68亿元。如果没有新政出台，预计11月的房地产信托发行还将爆发。”

　　早报记者 忻尚伦

　　楼市调控之下房地产商频频借道信托融资，对此，银监会日前下发专门的“风险提示通知”，要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，积极防范房地产市场调整风险。

　　据知情人士昨日透露，上述文件全名为《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（下称“《通知》”）。根据银监会的要求，各信托公司和各地银监局即日起“逐笔”开展核查工作，各地银监局要在12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。

　　银监会明确指出，此举“为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力”。

　　“逐笔”检查

　　可查的资料显示，这并不是银监会第一次下发类似的风险提示通知。在2009年11月中旬，银监会同样下发过关于房地产信托业务的风险提示。但相比2009年版的通知，今年银监会明显提高了对自查的要求。

　　“去年没有提到要‘逐笔’检查，也没有对自查的内容作出过如此详细的列举。”一全国性信托公司投资经理表示。

　　据早报记者了解，《通知》规定，各家信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，逐笔分析业务合规性和风险状况。主要自查项目包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。

　　与此同时，信托公司还需要对第一还款来源充足性、可靠性评估，质押率等担保措施情况及评价，项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容进行自查。

　　在信托公司自查的基础上，各地银监局结合今年开展的专项调查和压力测试，再逐笔对房地产信托业务进行核查。尤其是对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别，自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。

　　最后，上述《通知》还要求信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

　　银监会称，对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。

　　力度低于预期

　　银监会推出上述“严厉版”自查通知，其实不难理解。

　　显见的是，今年年中，银监会宣布全面暂停银信合作产品之后（编注：为今年7月份的事情，市场人士普遍认为银监会试图通过此举收紧银行信贷，以便更好地控制总信贷规模），房地产信托产品迅速增加。

　　仅今年7月和8月，各信托公司便分别发行了63款和50款房地产信托产品，发行额分别达到212亿元和221亿元；9月和10月又分别发行了54款和65款，发行额175亿元。“11月份到目前为止，共发行了27款产品、发行额77.68亿元。”一位业内人士透露，“如果没有新政出台，那么预计11月份的房地产信托发行还将爆发。”

　　而与此相对应的是开发商的风险却在上升。毕竟，至今房地产调控尚未有任何松动迹象。另有可查的资料显示，已披露三季报的78家A股房地产上市公司，在1-9月净利润同比基本持平的情况下，累计经营性现金流量-598亿元，同比下降超过200%。在实现盈利的公司中，有15家房企每股经营现金流为-1元以下，经营性现金流严重不足。

　　不过，信托业内人士似乎依然乐观。

　　“还好，我们担心的事情没有发生。”一位投资经理在看完通知后长吁一口气。他最担心的就是银监会将房地产信托也加以收紧。而这次，仅是自查。

　　上述投资经理告诉记者，“风险通知”对目前的业务影响不大。“现在房地产信托贷款还是比较规范的，包括‘四证’、二级资质、项目资本金都是合规的。”

　　此外，有业内人士透露，有不少信托公司为避开“四证”规定，通过发行特定资产收益权信托，向房地产公司提供融资。“看这次风险通知，提出‘对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别’，并没有切断这个业务。”