175亿信托资金10月进地产 开发商沦为信托"打工仔"

　　在监管部门一再收信贷，上市房企再融资无望的时候，开发商闹起了钱荒。

　　用益信托工作室11月18日发布的最新消息显示，10月份全国信托公司共发行65只房地产信托，规模达175亿。11月份前三周也已有77.68亿信托资金进入了房地产。

　　同一天，有消息称银监会向各地银监局及信托公司内部下发《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称《通知》)，要求逐笔核查房地产信托，以防变相贷款流入地产业。

　　一边是钱荒吸引着信托资金涌向地产。据了解，包括名流置业、苏宁环球、莱茵置业、金丰投资、天地源等上市公司，近期都在为准备发行地产信托而奔波于资本市场。一边是监管加大了力度。在两方面夹击下，《华夏时报》记者了解到，地产信托正在发生着不小的变化。

　　“以前信托公司基本向开发商做较为单一的信托贷款而极少有股权融资，但现在信托公司还要求在地产项目中拥有股权，有的甚至要求对项目拥有绝对控制权。”普益财富分析师赵杨11月17日向记者表示。

　　在资金困局下，出于安全和收益双重考虑，信托公司成为开发商项目公司的股东，而开发商在融资期间则变身为“打工者”。

　　房企闹钱荒求救地产信托

　　房地产信托再次井喷。

　　“10月份不断出台新的调控政策后，房地产信托的发行就再次出现上扬，地产信托的金额占全部信托的55.11%。现在的每个信托公司手上都有几十个房地产信托融资的计划，开发商都相当着急。”用益信托李旸表示，预计未来三个月房地产信托的月发行量都将超过100亿。

　　10月份超百亿的地产信托已经引起监管部门的注意。近日各信托公司均收到了银监会的《通知》，要求各信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括信托公司发放贷款的地产项目“四证”是否齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。

　　“对房地产的信贷紧缩政策，让开发商的日子越来越难过。”交通银行经济学家连平向记者表示，不少开发商已经闹起了资金荒。

　　据Wind资讯统计，至10月30日已经披露三季报的国内83家房企的经营性现金流为-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。这83家房企中，去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家，同比增长了3倍。首开股份、运盛实业、泛海建设几家房企的经营性现金流出现大幅下降。

　　而从贷款期限结构看，60家大型房企一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款所占比例为63.6%。

　　“也就是说，这60家大型房企中未来一年近三成有不小的还款压力。而如果楼市调控仍然继续，资金紧张的情况没有改变，另外，六成多大型房企将面临二年期的还款压力。”戴德梁行投资部董事叶建成告诉记者，这样的资金形势无法让开发商乐观起来。

　　据中国指数研究院的统计，截至今年9月底，开发商所拥有的资金总量为5.05万亿元，而投资总额不过3.03万亿元，除去各项支出，目前只有8000亿元左右的盈余；而这8000亿的盈余只够开发商支撑3—6个月。

　　“也就是说，如果这种信贷紧缩的局面继续半年，闹钱荒将不是一部分开发商的事了，而将是普遍的现象。”赵杨表示。

　　开发商闹资金荒，这令信托公司有了做大地产信托业务的想法，毕竟，房地产信托年均9%左右的高额回报极具吸引力。

　　“9、10月份，房地产信托在全部信托项目的比例已经超过55%。”李旸告诉记者，今年前9个月房地产信托的发行规模已接近1300亿元，是去年全年449亿元发行规模的2.89倍。而至记者截稿为止，11月份全国已发行了27个房地产信托，金额为77.68亿。

　　“实在是没有别的办法了。”沪置房产公司市场总监付琦在接受记者采访时感叹，对资金紧张的开发商来说，不做地产信托，不知道还能从什么渠道寻找到资金支持。

　　开发商“割肉”转股权

　　而为了融资，开发商不得不忍痛“割肉”：出让公司股权。浙江广厦是最新的一个例子。

　　11月17日，浙江广厦公告称，将与华澳国际信托发行一只17.46亿元的集合资金信托。

　　值得注意的是，浙江广厦旗下的天都实业有限公司49%的股权，在信托计划成立后将被过户至华澳信托名下。

　　“在前几轮调控中开发商都遇到了资金困难，但开发商决不会把项目公司的股权让给信托公司，更不要说让信托公司成为项目公司的大股东了。”付琦在接受记者采访时指出，对开发商来说，拥有项目的控股权比什么都重要。现在开发商宁愿“割肉”也要做信托，一定是遇到了不小的资金困难。

　　那为什么浙江广厦要忍痛“割肉”，向华澳信托低头出让项目公司股权？

　　“这个信托是为天都实业的天都城项目来做的。项目的资金遇到了一些困难，已经很难从银行拿到贷款了。”浙江广厦董事会办公室人士告诉记者，这么做也是不得已而为之。

　　天都实业的主要项目是位于杭州的天都城，这个占地面积超过7000亩、总建筑面积480万平方米的超级楼盘已经开发了近十年。

　　记者更了解到，浙江广厦割让的不仅有项目公司的股权，还有房价。

　　据了解，十年前天都实业拿下地块时的楼面价还不到2000元/平方米，成本相当低。但有意思的是，周边在售的绿城蓝庭目前售价是1.5万元/平方米，而天都城的销售人员告诉记者，12月新房的开盘价却只有8000—9000元/平方米。“因为项目资金周转出了问题，以如此低的价格入市就是为了快速回款。”杭州一家房产机构总经理向记者透露。

　　浙江广厦11月17日发布的公告显示，其去年全年利润总额超过4亿，但今年1—9月公司利润总额却只有39.53万。对转让天都房产49%股权一事，浙江广厦董事会办公室表示，这只是临时的股权变更。“在融资期间，天都实业的项目开发不受股权临时变动的影响。两年融资期结束后，集团还有权购回天都实业股权。”浙江广厦董办人士说。

　　其实，像浙江广厦这样愿意出让项目公司股权的开发商不在少数。

　　11月8日，中融信托为广州鸿创集团发行一只1.76亿的房地产信托，信托公司便要求以受托人名义收购鸿创集团旗下广州市合富投资有限公司90%的股权。

　　此外，新华信托在本月向江苏启秀置业的融资中，也对开发商的地产项目提出了控股的要求。在融资协议中双方约定，在信托资金投资到位后，新华信托持有项目公司77.8%的股权，而另22.2%的股权也质押给新华信托。

　　对这种把房产项目几乎“完全交出去”的做法，中富投资研究员汪峰在接受记者采访时指出，这其实是开发商被逼无奈的结果。

　　“股市增发被停、企业发债几乎行不通，银行贷款也很困难，这种情况下房地产信托融资成为开发商解决当前资金困局最直接的一种方式。”汪峰指出，在这样的背景下，近期信托公司向开发商要项目公司股权的案例也就多了起来。

　　上海信托一位经理告诉记者，控股房产项目公司也是出于防范风险考虑。“毕竟房产风险较大，只做信托贷款风险太大。控股房产项目公司也是为了防范风险。”

　　（责任编辑：华青剑）