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房企蜂拥赴港高息融资 富力绿城负债率超100%

发布时间:2010年11月25日 07:09 | 进入复兴论坛 | 来源:南方网

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  11月24日,新鸿基地产宣布将40亿美元票据安排在香港上市,引发市场强烈关注。

  随着国内融资收紧,以及限购、限外政策的持续,房地产企业在内地的融资通道陆续被堵,资金链日益紧张;而国际热钱汹涌,使得有条件的地产商纷纷转寻海外融资,在香港掀起了一波融资潮。

  不过,对大部分在香港上市的地产商来说,负债率已经高企,高昂的海外融资成本无疑是一把双刃剑,使其未来可能面临无法赎回债券的风险。

  内地房企蜂拥发债

  新鸿基地产11月24日发布公告称,已向香港联交所申请,把所有根据40亿美元债务工具计划发行的票据安排在交易所上市。票据将于本月26日起计的1年内发行。

  10月27日,新地透过其全资附属公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited厘定发行3亿美元的票据,其利息为4%,每半年支付一次。

  新地方面表示,有关票据已获穆廸和标准普尔分别给予A1及A的评级,为香港发展商中最高信贷评级。

  11月2日,中国海外也传出海外发债的消息,但至今仍未披露该笔债券融资的详情。据香港资本市场人士透露,中海的发债规模估计在5亿美元左右,利息为5.75%。

  标普预计,该拟发行债券的条款条件将与中国海外2012年到期的3亿美元优先无担保债券一致,中国海外将继续展示出有节制和灵活的财务管理。

  事实上,从10月下旬开始,内地房企就有多笔海外融资浮现。10月25日恒盛地产公告称,公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款;人和商业11月3日公告,公司拟发行2016年到期的3亿美元13厘额外优先票据。

  对此,标普分析师符蓓称,虽然房地产行业遭受二次调控,但大部分开发商因之前销售较好,今年暂无资金压力,现今也是房企债券融资的好时机。

  “国内收紧信贷、暂缓上市房企再融资,美元的利率却相当低,有大量的海外资本想进入内地的房地产市场。”第一太平戴维斯董事长刘德扬表示。

  “国内钱要收紧,明年会更紧,国际上钱多,赶紧备足粮草,再战明年;明年,资金将成为行业的关键。”中海地产有关人士对记者说。

  摩根大通中国投行董事总经理龚方雄认为,当前,国际资本市场仍然非常看好中国房地产业长远的发展。国外投资内地房地产项目的钱今年大大增加了,这部分钱是投资在项目上、投给开发商,一呆至少是三年、五年以上。

  高息举债“双刃剑”

  据本报记者不完全统计,10月底至今的这一波海外融资潮,内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今,内地房企海外融资规模已超过200亿美元。

  但并非所有公司都能像新地和中海那样幸运,“4%、5.75%的低息贷款现在已经非常少见。”一投行人士对记者称,虽然在香港等海外交易所上市的企业还有配股和发债等更多选择,但融资成本已经非常之高。

  事实上,8%-13%的高息贷款,已经是今年内房股在港融资的普遍息率。今年5月楼市调控刚开始不久,花样年就已以14%的高昂息率发行美元债券,募集资金1.2亿美元;今年上半年,碧桂园、恒大等公司发债融资的利息,也高达12%、13%。其中,碧桂园的债券被标普和穆迪下调评级至负面。

  11月17日,花样年拟发行台湾存托凭证(TDR)建议获董事会批准,公司将就建议发行台湾存托凭证委托存托银行。但截至昨日,台湾存托凭证的详细条款(包括发售价)仍待敲定。香港资本市场预计此项融资的成本也不会低。

  “只有资信好的公司,评级级别高的债,利率才低;如果评级低,融资成本高,还有可能发不出去。”一家在香港上市的国有大型房企内部人士对记者表示,民营地产商发债还会更困难,因为他们上市时间不长,没有较长的可考察期,且这几年业绩波动较大。

  即使发债成功,高昂的利息及苛刻的条款,也可能让这些债券面临不能赎回的风险,遭遇债权人的清算。

  华高莱斯董事总经理公衍奎表示,内地房地产市场仍充斥着不明朗因素,而在优先票据的协议中,大多数条件对举债者都比较苛刻,如此高息举债,潜藏着巨大风险。

  2008年,高息举债的绿城集团,因为楼市下行销售不畅,一度遭到债权人的清算,幸得在2009年的市场回暖中解除了危机。

  富力绿城负债率超100%

  与2008年不同的是,此轮宏观调控针对楼市的力度更为严厉。

  包括万科、保利高管在内的业内人士均对本报记者表示,此次调控不会像以往那样草草收场,持续3年都有可能。

  调控措施中,信贷和利率成为重要的手段,房企融资通道全面紧缩。在此影响下,尽管2009年销售不错,房企自有资金充足,但自417新政以来,持续的调控令房企的负债率不断上升。

  中国指数研究院数据显示,截至三季报,房地产企业的资产负债率和净借贷比率,均处于2007年以来的高点。

  中海三季度业绩显示,其手持现金163.5亿元,净借贷水平为47.7%,比2009年底的22%上升了一倍多。

  富力、绿城的负债率更高。“富力地产负债率年内将升至120%,业内最高。”11月9日,瑞银研究报告称。绿城中报显示,其负债率也已高达100%。

  前述投行人士认为,在地产调控政策下,内地融资渠道已经非常闭塞,若政策持续,开发商资金缺口在不断加大,只能依靠快速销售回款,以偿还高息举债,熨平财务风险。(21世纪经济报道)