杨红旭:万科PK人大，谁更靠谱？

　　万科PK人大，谁的房价预测更靠谱？ 作者 杨红旭 日期 2010-11-26 8:44:00

　　关于房价走势预测方面，万科和中国人民大学出现严重分岐。前段时间，人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为：2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点，房地产价格将出现接近20%的下滑。而近日万科副总裁肖莉在公开场合表示，受政策调控和供求关系的影响，未来一年房价有下调压力，但不可能出现大幅下跌，不可能出现20％的降幅。

　　近些年，随着房地产市场的持续繁荣，尤其是房价不断高涨，关于房价走势的预测亦层出不穷。有两种流派呈极端化倾向。一种是严重看空派，动辄就认为房价必跌一半。持些论者，既有不着边际的大忽悠派，也有所谓的知名学者教授，或许他们出发点并不算错，但事实上却误导了部分民众，使很多信徒一而再，再而三的错过购房时机。

　　另一种是盲目看涨派，不管政策松紧，他们都认为房价还将继续飙升，比如“三年翻番论”就大行其道。这类预言者中既包括个别的著名学者，也有部分跟房地产开发有关的利益中人。听从这类言论的购房者，确实获得了资产升值的高收益。但持续多年唱多房价，客观上成为房价猛涨的舆论助推者。而且，他们无视商品房作为一种资产，价格不可能永涨不跌的事实，更不愿面对每次调控后，楼市都会有所降温，部分时期部分城市房价出现下跌（比如2008年下半年）的事实。

　　上述两种观点都不免流于偏执。或者因特殊利益而别有用心的夸大论调，纯属大忽悠；或者偏重于学术化、理论化，根本没有接触过，也不大懂市场实际操作，北京社科院的某些报告和人大的这份报告即如此。人大报告通过建立模型，仅仅是测算房地产资金面和住宅供给面，就得出了70个大中城市房价将下跌20%的结论。

　　而学术研究中，在建立模型测算时，是假定其他诸多变量是不变的，而实际上影响房价的变量错综复杂，不断动态变化，这是几乎所有通过模型预测房价走势不靠谱的原因所在。如果这样能准确预测房价，也就有办法准确预测股价，那么学者们只须按此炒房炒股，即可成为超级富翁了。

　　除了两种非理性论者之外，还有一种市场派。这些人或机构（专业房地产市场研究机构和大型房地产商）多与市场比较近，他们的理论水平远不如学者、教授，但对于市场的认知度和敏感度却远超后者，万科就是一个典型。

　　万科的项目遍布全国40多个大中城市，只要汇总分析自己的楼盘销售数据，就能基本知悉全国市场动态，其准确率甚至超过国家统计局。2008年11月王石第一个抛出“拐点论”，万科率先进行促销，结果证明其预测相当准确。

　　正是在这一背景下，笔者认为万科的观点比人大观点，更接近市场真实。肖莉表示：明年全国房屋库存将逐步上升，但总体处于较低水平，因2010年供应不足，且未来楼市需求可能反弹，明年楼市缺乏大跌的基础，2012年可能出现供不应求的情况。正由于对于明后年市场的谨慎乐观，在当前严厉的调控之下，万科依然积极拿地。想等着明年房价整体下跌20%的朋友，届时可能会失望。而一线城市小幅下跌一些，还是值得期待的。

　　刊发于新闻晨报