2个亿如何撬动140亿：连云港土地换资本

　　11月下旬的一天，江苏省连云港市科教创业园区，国家开发银行、东亚银行等诸多金融机构和国内部分城投公司的老总们聚集于此，参加一场由当地政府主持的园区投融资规划论证会。

　　这个面积为22平方公里的园区，在未来数年中需要将近140亿元的基建投资。这促使注册资本金仅2亿元的园区投资公司，急迫地向各路资本大佬们伸出橄榄枝。

　　受制于国务院此前发布的“19号文”影响，金融机构对于给地方融资平台的授信依然犹豫不决。不过，连云港市副市长董春科对记者表示，连云港市土地储备资源丰富，能够保证投资的盈利前景。

　　融资新弈局

　　当天的园区投融资规划论证会开了一上午，但诸多金融机构对于给地方投融资平台授信依然不肯表态。

　　连云港市高教科技园区管委会的一位负责人对记者表示，去年这时候，银行都是追着地方政府给贷款，而现在的情况正好相反。

　　国家某政策性银行江苏分行的负责人坦言，国务院“19号文”下发后，各商业银行对地方投融资贷款控制得很紧，加之最近央行不断调高存款准备金率，收缩流动性，银行年底可用的贷款头寸已经不多。这位负责人在一个月内连续参加了数场地方政府投融资会议，都没有投下一分钱。

　　此外，让金融大佬们担忧的是，连云港市科教创业园区目前仅有江苏润科投资发展有限公司一家作为基建融资平台，其注册资本仅2亿元，放大融资后也仅有5-6亿元，而22平方公里的园区基础设施、征地补偿等项目建设投资，则需要140亿元。

　　而放大到整个连云港市来看，该市今年计划投资额为1300亿元，但其财政收入不足300亿元。

　　不过，董春科对本报记者表示，通过今年以来的整顿后，地方融资平台的非盈利性资产逐步剥离，那些负债率低、盈利能力强、运营管理健康、土地资源丰富的地方融资平台，反而拥有了实质性的竞争优势。

　　上述政策性银行江苏分行负责人亦表示，连云港作为江苏沿海开发地区的带头城市，只要有投资发展前景和偿债能力，其适度超前的固定资产投资，金融机构也是认可的。

　　土地营销

　　“园区前期建设上，政府财政已经投资了14亿元左右。”董春科告诉记者，作为连云港市的重点发展地域，各级财政和土地指标都会向园区进行倾斜。

　　“现在考察地方政府融资能力，主要看土地储备情况。”前述政策性银行负责人说，在各地政府还没有研究出如何将更好的盈利性资产注入融资平台之时，银行对于地方融资平台的评价，就只看土地资源这一项指标。

　　而记者从连云港市国土资源局了解到，江苏省每年下达连云港市建设用地指标约为6000亩。短期内，连云港市会将大部分用地指标向科教创业园区倾斜。同时，由于连云港市有丰富的盐田土地储备资源，为城市建设用地置换指标提供了庞大的储备库。

　　上述连云港市科教创业园区管委会负责人说，连云港有约500平方公里的盐田，每年可通过将部分盐田填满为建设用地，来增加城市建设用地指标。

　　金桥盐化集团是连云港市最大的盐田土地开发商。2005年-2010年期间，金桥共向连云港经济开发区、连云区经济开发区、灌云县经济开发区、徐圩新区、交投公司等单位提供盐田共计21万亩。

　　与此同时，通过土地置换，金桥盐化也得到了相应的置换价值回报：金桥用土地补偿金置换了5000余亩土地，作为发展备用地；此外，金桥还将7.09万亩盐田复垦为可使用的耕地，用于全市土地占补平衡。

　　北京大岳咨询公司总监彭松表示，连云港市高达百万亩的盐田土地储备资源，是吸引各地金融机构和投资者的有力因素。

　　不过，连云港市并不急于将大量土地指标腾挪出来。一位知情人士向记者透露，该市收储的盐田土地价格约为8万元/亩，而科教创业园区的房地产用地拍卖已经到了160万元/亩以上。

　　这意味着，当地通过盐田置换建设用地，可以获得巨大的土地差价收入。

　　连云港市也抓住了外地投资商的圈地心理，将土地切块小规模出让，今年还从全市闲置土地中收回了约5000亩建设用地。

　　“我们考虑初期通过股权合作、基金投资等方式进行项目合作。”东亚银行一位负责人说，鉴于连云港市土地资源的优势，不少金融机构已有意向通过项目入股、BT等方式参与园区开发。