地王频现考验政府供地平衡力

　　11月的最后一周，各地地王频现。广州、武汉、温州，分别拍出了今年的年度总价及单价地王，而后续的北京中服地块等热点地块，也将可能刷新纪录。

　　土地市场热度膨胀。这背后，与资金的充裕及房企乐观预期有关。土地调控作为今年宏观调控的重点，是否已经起到作用？业内人士对此意见不一。

　　多家房企高管对本报记者表示，从企业的直观感受来看，年初至今地价并未下跌，有些地区反而有所上涨。

　　地价与房价紧密相关。房企拿地热情不减，高价地频出，显示楼市调控仍然收效甚微，未来一两年的住宅价格难言深幅下跌。

　　地王频出

　　11月29日下午，温州本地房企置信房产以37.02亿高价，竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达3.7万元每平米，创下了新的温州宅地地王纪录。

　　25日，武汉土地市场总价、单价“地王”双双易主。首度在武汉布阵的上海绿地集团以53.98亿元吞下武昌车辆厂413亩地块，刷新武汉单幅地块的总价纪录。前身为汉阳钢铁厂的两幅地块亦在一小时内两次刷新楼面单价纪录。

　　同一天，广州、杭州两地双双拍出高价地块，其楼板价各自刷新当地新高。

　　“开发商对宏观经济形势尚未有充分的认识。武汉限贷之后，他们对楼市消化还是有看涨的预期，现阶段抢地的价格不是理性的价格。”武汉一业内人士对记者称。

　　中原地产认为，目前市场部分开发商受到调控影响资金趋紧，但是仍旧有相当数量的房企现金充裕，有较为强烈的购地需求以达到土地储备目的。

　　北京土地储备管理网数据显示，11月全月供应土地合计31块，土地出让金合计高达200.86亿元，调控以后首次突破200亿。而全年土地出让金更是已经高达1071.1亿。

　　据中国指数研究院统计，三季度以来各地土地供应明显上涨。11月最后一周，全国20个主要城市共推出住宅用地78宗，共计631万平方米，环比上升13%；成交34宗，共计成交255.3万平方米。截至目前，上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远。

　　地价已下行？

　　“个别地块的高价成交并不等于土地市场的整体过热。”针对近期地王频出的现象，中国指数研究院副院长陈晟认为，今年以来土地供应显著增加，整体地价涨幅趋缓，溢价率明显回落，这说明对土地的调控是有成效的。

　　中国土地勘测规划院7月份曾公布地价监测报告显示，二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓，商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点，居住地价增幅下降幅度最大。

　　进入三季度，从数据来看，北京等地住宅类地块价格下调明显，11月北京住宅类地块的楼面价仅为6347元每平米，相比3月份的15093元每平米明显下调。

　　但出现这一现象的主要原因是，优质土地占比少，顺义、房山等地块拉低了平均价格；保障性住房土地面积占比加大拉底了地价，11月纯限价房用地3宗，配建保障房用地5宗。

　　“北京地价是有所下调，但没有数据显示的那么明显，更多是结构性的变化。”北京中原地产三级市场部总监张大伟认为。

　　“新政出台之后，土地价格没有明显上升，土地的溢价率大幅度降低。”在10月份，住建部政策研究中心副主任秦虹曾分析，各个城市为了实现今年土地的供应指标，4季度还会有大量的土地供应，预计今年土地价格不可能有大幅度上涨。

　　但11月份的地王频出，隐现地价上涨苗头。

　　土地调控缺诚意？

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾说，现有高价地明后年上市后，会不会再次像以往那样推动房价上涨，令人担忧。

　　秦虹认为，土地价格今年的这种走低能否顺利传导到房价，仍然需要供应量的支撑。在优质地块推出的同时，也要大量推出普通商品房及保障房地块。

　　但实际政府推出的土地供应总量并没有在国十条之后明显增长，截至三季度，10个重点城市中有一半城市实际土地推出量同比是负增长。

　　从3月份至今，土地方面出台了一系列政策，如“国19条”、土地增值税清算、中小套型和保障房用地供应计划。特别是4月份“新国11条”之后，政府推地尤为谨慎。同时，国土资源部也称其清查了一大批闲置土地。但是，土地市场仅仅沉寂了3、4个月，便出现强势反弹，土地调控似乎未收到实质效果。

　　“年初我们曾经观望了很长一段时间，但到了年中发现调控并没有太大影响，就决定下半年再增加土地储备。”深圳一家房企有关人士对记者称。

　　中原地产认为，低地价未必有低房价，真正影响楼市的在于土地供应的规模，最有力的土地政策应该是在合理的土地转让价格基础上，增加土地供应，并在土地供应环节加强监管。

　　此外，在土地“招拍挂”之后，更应通过防止囤地、明确开工竣工时间、禁止捂盘惜售等市场整顿手法，来调控高价地最终转嫁给消费者的行为。